Oak Yard

JVC District 10 · One Yard Real Estate Development

Karta projektu

Zdjęcia i wizualizacje budynku oraz terenu — nie tego konkretnego lokalu.

Układy i termin przekazania pochodzą z broszury dewelopera z naszego archiwum. Cen i planów płatności z tego samego źródła celowo nie publikujemy: są datowane na moment wydania broszury i nie odpowiadają dzisiejszym cenom. Aktualne wyślę przez WhatsApp.

O budynku

23-piętrowy budynek mieszkalny w JVC District 10. Deweloper — One Yard Real Estate Development. Architekt — CVTEC Consulting Engineers.

Co oferuje budynek

• Basen
• Siłownia
• Strefa dla dzieci
• Parking
• Ochrona całodobowa
• Restauracje
• Strefa grillowa
• Park i zieleń

Parametry Oak Yard według Propsearch i Dubai Land Department. Dotyczą całego budynku, a nie pojedynczego lokalu.

O projekcie

Oak Yard to 23-piętrowy budynek mieszkalny w JVC District 10, obecnie w budowie.

Deweloperem jest One Yard Real Estate Development. Autorem architektury jest CVTEC Consulting Engineers.

W budynku znajduje się łącznie 190 apartamentów. Układy według broszury dewelopera — kawalerki oraz lokale z 1 i 2 sypialniami.

W bazie nie ma w tej chwili ani jednego lokalu z tego projektu — baza odświeża się co noc, a oferty pojawiają się i znikają.

23 piętra w JVC District 10 i 190 apartamentów: 17 kawalerek, 131 lokali jednosypialniowych, 40 dwusypialniowych i dwa penthouse'y dupleksowe. Pierwszy budynek dewelopera One Yard; termin przekazania przesunął się z II kwartału 2026 roku na IV kwartał 2026 roku.

Czym jest ten budynek?

Oak Yard (w rejestrze Land Department i na propsearch figuruje jako Oakyard Residences) buduje One Yard Real Estate Development w dziesiątej dzielnicy Jumeirah Village Circle. To pierwszy budynek dewelopera, a cała linia jest pomyślana jako seria: „yard” w nazwie to gra słów — podwórze i jednostka miary — a dąb wybrano jako symbol pierwszego projektu.

Według karty projektu: 23 piętra plus podziemny poziom parkingowy, 190 apartamentów. Konsultantem architektonicznym jest CVTEC Consulting Engineers; prace palowe wykonał Gulf Piling. Koszt projektu zgłoszony przez dewelopera w Land Department przed rozpoczęciem budowy wyniósł 60 mln AED.

Działka była wcześniej zarejestrowana pod inną inwestycję: projekt Untitled Plot JVC10BMRH009 został anulowany, a teren przeznaczono pod ten budynek. Dla kupującego to szczegół neutralny, ale wyjaśnia, dlaczego budynek nie ma historii sprzedaży sprzed 2024 roku.

Termin przekazania w dokumentach pierwotnie wyznaczono na II kwartał 2026 roku, a następnie zmieniono na IV. Przesunięcie w obrębie tego samego roku jest jak na Dubaj niewielkie, ale pytać trzeba nie o kwartał, lecz o to, co umowa mówi o opóźnieniu w oddaniu.

Co sprzedaje ten budynek?

Koncept nazywa się „recharge”: powietrze, woda, światło i materiały jako część produktu, a nie dodatek wykończeniowy. Fotokatalityczne oczyszczanie i nawilżanie powietrza w apartamentach, system inteligentnego domu, dyfuzja zapachów i neuromuzyka w częściach wspólnych, dąb w wykończeniu, naturalne materiały i rośliny, pionowe ogrody na fasadzie, fontanna i żywe drzewo w lobby.

Części wspólne podążają tym samym scenariuszem: duży basen, siłownia, strefy jogi i medytacji, studio pilatesu, pokój dziecięcy w duchu biofilnego designu, strefa grillowa, kawiarnia z ekożywnością, całodobowa ochrona i concierge. Osobno — przestrzeń coworkingowa z wyciszonymi „Zoom rooms”, salami spotkań i salą wykładową — to realne miejsca pracy, a nie wspólny stół w lobby.

Tarasy są przy każdym apartamencie, także w kawalerkach. To rzadkość w tej klasie cenowej: kawalerka w JVC najczęściej nie ma balkonu wcale. Apartamenty są oddawane umeblowane meblami włoskich i niemieckich producentów, ze sprzętem AGD w cenie.

Jak to czytać: budynek próbuje stworzyć przystępną wersję czegoś, co Dubaj już sprzedaje za zupełnie inne pieniądze — Keturah i Eywa, z ich ogrodami, oczyszczaniem powietrza i elementami wellness. Może to zrobić właśnie dlatego, że ziemia w JVC jest tania: to, co zaoszczędzono na działce, idzie na wykończenie.

Dlaczego JVC i co jest nie tak z tą dzielnicą?

JVC ma najniższy próg wejścia w mieście i najgęstszy strumień podaży. Nasza własna oferta na 22 sierpnia 2026 roku obejmuje w dzielnicy 278 lokali, medianę 1 449 999 AED (około 395 000 USD), wejście od 490 000 AED, medianę ceny 2 229 AED/ft². Połowa podaży jest ukończona, 184 lokale oferowane są ze zniżką, największa to minus 40 %. Pod względem mediany ceny dzielnica zajmuje 77. miejsce na 84.

Wady dzielnicy są oczywiste. Ziemię sprzedawano tu małymi działkami dziesiątkom deweloperów, więc jakość budynków jest różna, a pusta działka obok oznacza budowę i mur przed oknami w ciągu kilku lat. W JVC nie ma metra i w najbliższym czasie nie planuje się go — samochód jest niezbędny. W chwili nagrania naszego filmu, w kwietniu 2024 roku, w dzielnicy spodziewano się około 18 000 nowych apartamentów w ciągu dwóch lat: to konkurencja, z którą Twój lokal spotka się na rynku najmu.

Dlaczego mimo to ludzie kupują: za te same pieniądze dostaje się tu więcej metrów i lepiej zbudowany budynek niż w dzielnicach z drogą ziemią. Do tego szkoły — JSS International trzy minuty stąd, Nord Anglia i GEMS World Academy dziesięć minut, w pobliżu żłobki; Circle Mall jest o kilometr spacerem. Do tego ugruntowana społeczność rosyjskojęzyczna, dlatego rodziny wybierają tę dzielnicę.

Przy wyborze w obrębie dzielnicy obowiązuje jedna zasada: kupuj bliżej drogi wyjazdowej i stawiaj na górną część pierścienia, gdzie są centrum handlowe, szkoła, park i stacje benzynowe. Ten budynek nie należy do tych z idealnym wyjazdem i warto o tym wiedzieć z góry.

Jak wyglądała przedsprzedaż?

Poniższe liczby pochodzą z kwietnia 2024 roku, z etapu przedsprzedaży, przed otwarciem showroomu. Dziś już nie obowiązują, ale pokazują, z czego zbudowano cenę wejścia.

Kawalerka kosztowała 620 000 AED (około 170 000 USD), lokale jednosypialniowe od 860 000 AED. W niektórych lokalach cena za stopę kwadratową wychodziła 1 259–1 335 AED, przy średniej dla dzielnicy około 1 440 AED w tym samym czasie; zakup całego piętra obniżał cenę o kolejne 10 %. Dla porównania: mediana naszej własnej oferty w JVC wynosi dziś 2 229 AED/ft², ale to mediana cen ofertowych w całej dzielnicy, czyli inna miara — tych dwóch liczb nie można zsumować w „zysk”.

Plan płatności to 60/40, z czterdziestoma procentami przy przekazaniu — bez agresywnych rat po przekazaniu. Włoskie meble dodano w prezencie przy rezerwacjach dokonanych przed 20 stycznia.

Powierzchnie: kawalerki 43–44 m², lokale dwusypialniowe do 96 m² z dwoma balkonami. Dwusypialniowy lokal tej wielkości kosztuje w JVC mniej więcej tyle, ile jednosypialniowy w dzielnicy nadmorskiej — na tym kompromisie opiera się atrakcyjność dzielnicy.

Wynajem przez firmę zarządzającą

Budynek wynajmuje apartamenty sam, bez pośrednika, zatrzymując 10 % dochodu; ta opłata obejmuje zameldowanie, sprzątanie i bieżące zarządzanie. Działa to lepiej niż standardowa umowa z agencją z prozaicznego powodu: gość, któremu budynek się spodobał, pyta o wynajem w recepcji i od razu trafia do menedżera.

Właścicielom obiecano aplikację Yard Comfort: zamawianie sprzątania, zakupów, mycia samochodu, kuriera oraz — co ważniejsze — wgląd w to, kto i kiedy mieszkał w apartamencie. Dla właściciela mieszkającego w innym kraju to jedyny sposób na sprawdzenie raportów samej firmy zarządzającej.

Opłata serwisowa ma obejmować dostawę śniadań, pralnię chemiczną, dostawę wody, wi-fi w całym obiekcie i trening personalny na miejscu. Prognozowana przez dewelopera rentowność to około 8 % przy najmie długoterminowym i do 10 % przy najmie krótkoterminowym; to własna prognoza dewelopera, a nie wskaźnik z rejestru.

Po pierwsze — harmonogram: przesunął się już z II kwartału 2026 roku na IV, więc poproś o aktualny program i o to, co umowa mówi o opóźnieniu w oddaniu. Po drugie — liczba pięter: broszura przedsprzedażowa opisywała budynek dziewiętnastopiętrowy, a karta projektu podaje teraz 23, więc sprawdź piętro i numer lokalu w umowie, a nie w prezentacji. Po trzecie — to pierwszy budynek dewelopera: One Yard nie ma historii ukończonych projektów, więc nie ma z czym zweryfikować jego obietnic. Po czwarte — wyposażenie kosztuje w utrzymaniu: fotokatalityczne oczyszczanie powietrza, nawilżanie, przestrzeń coworkingowa i kilkanaście części wspólnych na 190 apartamentów mieszczą się w opłacie serwisowej, którą trzeba policzyć w AED za stopę kwadratową, a nie przyjmować na słowo. Po piąte — prognozowana rentowność 8–10 % pochodzi od dewelopera, a firma zarządzająca, która ma ją zapewnić, jest jego własną; przeczytaj warunki, na jakich można z tej umowy wyjść. Po szóste — dzielnica nadal się zabudowuje, a działka, która dziś jest pusta, za dwa lata niekoniecznie nią będzie.

Karta projektu propsearch dla Oakyard Residences: liczba pięter, liczba apartamentów, deweloper, architekt, struktura lokali, harmonogram i koszt projektu według danych Land Department. Struktura apartamentów, plan płatności, ceny i warunki przedsprzedaży — broszura dewelopera, omówiona w naszym filmie z 4 kwietnia 2024 roku. Podsumowanie dzielnicy — nasza własna oferta na 22 sierpnia 2026 roku.

Gdzie to jest

Lokale w tym projekcie pojawiają się i znikają, a oferta jest uzupełniana co noc. Napisz do mnie — przejrzę zamknięte bazy i znajdę najbliższe alternatywy w JVC District 10.

Najczęstsze pytania

Kto jest deweloperem Oak Yard?

One Yard Real Estate Development. Autorem architektury jest CVTEC Consulting Engineers.

Ile pięter ma Oak Yard?

23. W budynku jest 190 apartamentów.

Kiedy Oak Yard zostanie oddany?

Broszura dewelopera podaje IV kwartał 2026 roku. Data w umowie dla konkretnego lokalu może być inna — sprawdzam ją przed transakcją.

Jakie układy są w Oak Yard?

Kawalerki oraz lokale z 1 i 2 sypialniami, według broszury dewelopera. To, które metraże są obecnie wolne, zależy od tego, co jest na rynku; wyślę aktualną listę.

Gdzie znajduje się Oak Yard?

W JVC. Jumeirah Village Circle to dzielnica apartamentowa o największym obrocie w Dubaju i domyślna odpowiedź, gdy chodzi o rentowność.

Ile kosztuje apartament w Oak Yard?

Dziś nie ma otwartych ofert dla tego budynku. Sprawdzę cenę interesującego Cię układu w zamkniętych bazach i wyślę ją wraz z wyliczeniem wszystkich kosztów transakcji.

Co jest na terenie Oak Yard?

Basen, siłownia, strefa dla dzieci, parking, ochrona całodobowa, restauracje, strefa grillowa, park i zieleń. Lista pochodzi z opisu projektu i obejmuje cały kompleks.