Immobilienkauf in Montenegro: Die Firmenregel und das Legalisierungsproblem
Montenegro hat den weichsten Einstieg aller europäischen Märkte in dieser Reihe – Meer, der Euro im Umlauf, ein kurzer Flug und Preise, die Dubai längst hinter sich gelassen hat. Genau deshalb wird hier nach Eindruck gekauft, und die Liste dessen, was zuerst hätte geklärt werden müssen, fällt lang aus.
Wohnung oder Grundstück?
Eine Wohnung in einem Mehrfamilienhaus erwirbt ein ausländischer Privatkäufer direkt, ohne Einschränkung und ohne eine Struktur drumherum. Grundstücke, ein Haus mit Grundstück und landwirtschaftliche Flächen nicht: Sie werden über eine in Montenegro eingetragene Firma erworben.
Das ist kein Umweg, sondern die gesetzliche Lage. Die Firma ist schnell und günstig gegründet, entwickelt aber ein Eigenleben – Buchhaltung, jährliche Meldungen, Kosten für den Erhalt –, und all das wiederholt sich in jedem Jahr, in dem Sie das Objekt halten.
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Die Struktur wird deshalb vor dem Kauf gewählt, nicht danach. Ein Objekt nachträglich von einer Privatperson auf eine Firma zu übertragen, kostet mehr, als es von Anfang an richtig zu machen.
Was ist Legalisierung?
Montenegro baute über mehrere Jahrzehnte schneller, als es registrierte. Ein erheblicher Teil der Küstenimmobilien weist Abweichungen zwischen dem Bestand und dem Genehmigten auf: ein zusätzliches Stockwerk, ein Anbau, eine andere Wohnfläche. Der Staat hat Legalisierungsprogramme aufgelegt, aber nicht jeden Fall abgeschlossen.
Für einen Käufer bedeutet das: Eine Immobilie kann im Kataster stehen und trotzdem einen Vermerk über Nichtkonformität tragen – was Preis, Wiederverkaufbarkeit und Versorgungsanschlüsse beeinflusst.
Geprüft werden: tatsächliche Wohnfläche und Stockwerke im Vergleich zu den Unterlagen, Baugenehmigung und Nutzungsbescheinigung sowie der Legalisierungsstatus, sofern ein Programm galt. Das ist die Arbeit Ihres Anwalts, nicht des Maklers des Verkäufers: Der Notar beurkundet das Geschäft, nicht Ihr Verständnis davon.
Ist die Küste ein einheitlicher Markt?
Budva ist der Massenmarkt-Badeort: der größte Neubaubestand, das größte Mietangebot und die ausgeprägteste Saison. Die Nachfrage kommt von allein, doch der Wettbewerb ist hier am dichtesten, und die Bauqualität im Massensegment ist uneinheitlich.
Tivat hat sich mit dem Bau einer Marina für große Yachten verändert. Das Käuferprofil ist ein anderes, die Saison reicht im Frühjahr und Herbst länger, die Preise sind die höchsten im Land, und der Flughafen ist wenige Minuten entfernt.
Kotor und ein Teil der Bucht zählen zum UNESCO-Welterbe, und das prägt den Markt: Was gebaut oder verändert werden darf, ist streng begrenzt, Genehmigungen dauern lange, und das Angebot besteht überwiegend aus Bestandsobjekten. Die Beschränkung des Neubaus ist zugleich ein Risiko für den Bauträger und ein Schutz für den Eigentümer.
Drei Monate oder zwölf?
Die Rendite eines montenegrinischen Objekts wird fast immer dargestellt, indem man einen Julipreis mit zwölf Monaten multipliziert.
In Wirklichkeit fallen die Einnahmen im Juli und August an, dazu die zweite Junihälfte und die erste Septemberhälfte; von November bis April ist die Küste nahezu leer.
Drei bis vier Monaten Einnahmen stehen zwölf Monate Kosten gegenüber: Nebenkosten, Gebäudeumlagen, Verwaltungsprovision, Verschleiß durch Kurzzeitvermietung, Steuer auf die Einkünfte und die Kurtaxe.
Rechnen Sie mit der Zahl der tatsächlich verkauften Nächte vergleichbarer Objekte in der letzten Saison, nicht mit dem Preis aus der Anzeige – und berücksichtigen Sie das erste Jahr gesondert, in dem Möblierung, Geräte und Einrichtung anfallen, die sich zwar nicht wiederholen, aber auch nicht verschwinden.
Was erwartet der Staat von einem Vermieter?
Die Vermietung an Touristen ist in Montenegro eine regulierte Tätigkeit: Die Immobilie wird registriert, Gäste werden erfasst, eine Kurtaxe wird erhoben und die Einkünfte werden erklärt.
Vermietung ohne Beleg ist verbreitet und zugleich ein Risiko. Neben den Bußgeldern gibt es eine weniger offensichtliche Folge: Beim Verkauf fehlt ohne einen legalen Einkommensnachweis Ihr stärkstes Argument gegenüber einem Investor als Käufer.
Das beschreibt auch recht treffend den Entwicklungsstand des Marktes. Montenegro bleibt ein Ort, an dem ein gutes Geschäft per Absprache geregelt wird, und ein Käufer, der an die Förmlichkeit Dubais gewöhnt ist, erlebt den Kulturschock genau hier.
Häufige Fragen
Kann ein Ausländer in Montenegro Grundstücke kaufen?
Nicht als Privatperson. Grundstücke, ein Haus mit Grundstück und landwirtschaftliche Flächen werden über eine in Montenegro eingetragene Firma erworben. Eine Wohnung in einem Mehrfamilienhaus kauft ein ausländischer Privatkäufer direkt und ohne Einschränkung.
Was ist Legalisierung, und warum ist sie wichtig?
Ein erheblicher Teil der Küstenimmobilien wurde mit Abweichungen von den Genehmigungen gebaut. Der Staat hat Legalisierungsprogramme aufgelegt, aber nicht jeder Fall ist abgeschlossen. Eine Immobilie mit Vermerk über Nichtkonformität lässt sich schwerer weiterverkaufen und an die Versorgung anschließen.
Mit welcher Auslastung sollte ich an der Küste rechnen?
Die Einnahmen konzentrieren sich auf Juli und August, dazu kommen Ende Juni und Anfang September; von November bis April ist die Nachfrage nahezu null. Rechnen Sie mit den tatsächlich verkauften Nächten vergleichbarer Objekte, nicht mit einem Sommerpreis, der auf zwölf Monate hochgerechnet wird.
Muss die Vermietung an Touristen angemeldet werden?
Ja. Die Immobilie wird als Unterkunft registriert, Gäste werden erfasst, eine Kurtaxe wird erhoben und die Einkünfte werden erklärt. Vermietung ohne Beleg birgt das Risiko von Bußgeldern und nimmt Ihnen den legalen Einkommensnachweis, den Sie beim Verkauf brauchen würden.