Zakup w Czarnogórze: zasada spółki i problem legalizacji

Czarnogóra ma najłagodniejsze wejście ze wszystkich europejskich rynków z tej listy: morze, euro w obiegu, krótki lot i ceny, które Dubaj dawno zostawił za sobą. Właśnie dlatego kupuje się tu na podstawie wrażenia, a lista rzeczy, które należało ustalić najpierw, okazuje się długa.

Mieszkanie czy grunt?

Mieszkanie w budynku wielolokalowym cudzoziemiec kupuje bezpośrednio jako osoba fizyczna, bez ograniczeń i bez żadnej struktury wokół. Grunt, dom z gruntem i gospodarstwa rolne już nie: nabywa się je przez spółkę zarejestrowaną w Czarnogórze.

To nie jest obejście, lecz stan prawny. Spółkę rejestruje się szybko i tanio, ale zaczyna ona żyć własnym życiem: księgowość, roczne sprawozdania, koszt jej utrzymania, i wszystko to powtarza się co roku, gdy posiadają Państwo aktywo.

Strukturę wybiera się więc przed zakupem, a nie po nim. Przeniesienie aktywa z osoby fizycznej do spółki z mocą wsteczną kosztuje więcej niż zrobienie tego dobrze na początku.

Czym jest legalizacja?

Czarnogóra przez kilka dziesięcioleci budowała szybciej, niż rejestrowała. Znaczna część nadmorskich nieruchomości wykazuje rozbieżności między tym, co stoi, a tym, na co wydano pozwolenie: dodatkowa kondygnacja, rozbudowa, inna powierzchnia. Państwo prowadziło programy legalizacji, ale nie zamknęły one każdego przypadku.

Dla nabywcy oznacza to, że nieruchomość może figurować w katastrze i mimo to mieć adnotację o niezgodności, co wpływa na cenę, możliwość odsprzedaży i podłączenie mediów.

Sprawdza się: rzeczywistą powierzchnię i liczbę kondygnacji w porównaniu z dokumentami, pozwolenie na budowę i pozwolenie na użytkowanie oraz status legalizacji tam, gdzie obowiązywał program. To praca Państwa prawnika, a nie agenta sprzedającego: notariusz poświadcza transakcję, a nie Państwa jej zrozumienie.

Czy wybrzeże to jeden rynek?

Budva to masowy kurort: najwięcej nowych zasobów, największa podaż wynajmu i najbardziej wyraźny sezon. Popyt pojawia się sam, ale konkurencja jest tu najgęstsza, a jakość budowy w segmencie masowym jest nierówna.

Tivat zmienił się wraz z pojawieniem się mariny dla dużych jachtów. Profil nabywcy jest inny, sezon trwa dłużej wiosną i jesienią, ceny są najwyższe w kraju, a lotnisko jest o kilka minut.

Kotor i część zatoki znajdują się na liście światowego dziedzictwa UNESCO, co kształtuje rynek: to, co wolno budować lub zmieniać, jest ściśle ograniczone, zatwierdzenia są powolne, a podaż to głównie rynek wtórny. Ograniczenie nowej zabudowy jest jednocześnie ryzykiem dla dewelopera i ochroną dla właściciela.

Trzy miesiące czy dwanaście?

Rentowność czarnogórskiego aktywa niemal zawsze przedstawia się, mnożąc lipcową stawkę przez dwanaście miesięcy.

W rzeczywistości przychód przypada na lipiec i sierpień, z drugą połową czerwca i pierwszą połową września w dodatku, a od listopada do kwietnia wybrzeże jest niemal puste.

Trzem czy czterem miesiącom dochodu stoi naprzeciw dwanaście miesięcy kosztów: media, opłaty budynkowe, prowizja za zarządzanie, zużycie wynikające z najmu krótkoterminowego, podatek od dochodu i opłata turystyczna.

Model należy zbudować na liczbie nocy faktycznie sprzedanych w porównywalnych nieruchomościach w ubiegłym sezonie, a nie na stawce z ogłoszenia, i osobno uwzględnić pierwszy rok, gdy wyposażenie, sprzęt i przygotowanie nieruchomości nie powtarzają się, ale też nie znikają.

Czego państwo oczekuje od wynajmującego?

Wynajem turystom w Czarnogórze jest działalnością regulowaną: nieruchomość jest rejestrowana, goście są ewidencjonowani, pobiera się opłatę turystyczną, a dochód jest deklarowany.

Wynajem poza ewidencją jest powszechny i jednocześnie ryzykowny. Poza karami istnieje mniej oczywista konsekwencja: przy sprzedaży brak legalnego rejestru dochodów odbiera Państwu najmocniejszy argument wobec inwestora.

To także uczciwy opis etapu rozwoju rynku. Czarnogóra pozostaje miejscem, w którym dobrą transakcję załatwia się po uzgodnieniu, a nabywca przyzwyczajony do formalności Dubaju przeżywa właśnie tu szok kulturowy.