Acquistare in Montenegro: la regola della società e il problema della legalizzazione

Il Montenegro ha l'ingresso più morbido tra i mercati europei qui considerati: il mare, l'euro in circolazione, un volo breve e prezzi che Dubai ha lasciato alle spalle da tempo. Proprio per questo si compra a impressione, e l'elenco di ciò che andava accertato prima risulta lungo.

Appartamento o terreno?

Un appartamento in un edificio plurifamiliare lo acquista direttamente una persona fisica straniera, senza restrizioni e senza alcuna struttura intermedia. Terreni, case con terreno e proprietà agricole no: si acquistano tramite una società registrata in Montenegro.

Non è un espediente, è la disciplina di legge. La società si registra in fretta e a poco prezzo, ma acquisisce una vita propria — contabilità, adempimenti annuali, costi di mantenimento — e tutto questo si ripete ogni anno in cui si detiene il bene.

La struttura va quindi scelta prima dell'acquisto, non dopo. Trasferire a posteriori un bene da una persona fisica a una società costa più che farlo bene fin dall'inizio.

Che cos'è la legalizzazione?

Per diversi decenni il Montenegro ha costruito più in fretta di quanto registrasse. Una quota significativa degli immobili costieri presenta discrepanze tra ciò che esiste e ciò che era autorizzato: un piano in più, un ampliamento, una superficie diversa. Lo Stato ha avviato programmi di legalizzazione, che però non hanno chiuso tutti i casi.

Per l'acquirente significa che un immobile può comparire nel catasto e portare comunque un'annotazione di non conformità, che incide su prezzo, possibilità di rivendita e allacciamento alle utenze.

Si controllano: superficie e piani effettivi rispetto ai documenti, permesso di costruzione e certificato di agibilità, e lo stato della legalizzazione dove si è applicato un programma. È lavoro del vostro avvocato, non dell'agente che vende: il notaio attesta la transazione, non la vostra comprensione di essa.

La costa è un mercato unico?

Budva è la località di massa: la maggior parte delle nuove costruzioni, la maggiore offerta in affitto e la stagione più marcata. La domanda arriva da sola, ma qui la concorrenza è più fitta e la qualità costruttiva nel segmento di massa è disomogenea.

Tivat è cambiata con l'arrivo di un porto turistico per grandi yacht. Il profilo dell'acquirente è diverso, la stagione si allunga in primavera e in autunno, i prezzi sono i più alti del paese e l'aeroporto è a pochi minuti.

Cattaro e parte delle Bocche sono Patrimonio Mondiale UNESCO, e ciò determina il mercato: ciò che si può costruire o modificare è strettamente limitato, le autorizzazioni sono lente e l'offerta è per lo più di seconda mano. Il vincolo sulle nuove costruzioni è al tempo stesso un rischio per il costruttore e una tutela per il proprietario.

Tre mesi o dodici?

Il rendimento di un immobile montenegrino viene quasi sempre presentato moltiplicando per dodici mesi la tariffa di luglio.

In realtà i ricavi arrivano a luglio e ad agosto, con la seconda metà di giugno e la prima di settembre al seguito, e da novembre ad aprile la costa è quasi vuota.

A tre o quattro mesi di entrate si contrappongono dodici mesi di costi: utenze, spese condominiali, commissione di gestione, usura dovuta alle locazioni brevi, imposta sul reddito e tassa di soggiorno.

Va modellato sul numero di notti effettivamente vendute da immobili comparabili nell'ultima stagione, non sulla tariffa dell'annuncio, tenendo conto a parte del primo anno, in cui arredi, elettrodomestici e messa a punto dell'immobile non si ripetono ma nemmeno scompaiono.

Che cosa si aspetta lo Stato da un locatore?

Affittare ai turisti in Montenegro è un'attività regolamentata: l'immobile viene registrato, gli ospiti vengono censiti, si riscuote una tassa di soggiorno e il reddito va dichiarato.

Affittare in nero è frequente ed è al tempo stesso un rischio. Oltre alle sanzioni c'è una conseguenza meno ovvia: al momento della vendita, l'assenza di uno storico di reddito legittimo toglie il vostro argomento più forte con un acquirente investitore.

È anche una descrizione fedele dello stadio di sviluppo del mercato. Il Montenegro resta un luogo in cui un buon affare si chiude per accordo, e un acquirente abituato alla formalità di Dubai vive proprio qui lo shock culturale.