Nobu w Ras Al Khaimah i Abu Zabi: dlaczego to RAK jest ciekawszym aktywem

Nobu ruszyło na Saadiyat i rynek zareagował; Nobu ruszyło na Al Marjan i prawie nikt tego nie zauważył. Reakcja była odwrócona: projekt w Ras Al Khaimah powstaje obok pierwszego w ZEA kurortu zintegrowanego z grami hazardowymi.

Czym jest Nobu i dlaczego marka tak dobrze się przenosi?

Nobu zaczęło jako spółka restauracyjna szefa kuchni Nobu Matsuhisy, Roberta De Niro i producenta Meira Tepera, a z czasem wyrosło na markę hotelową.

Ten rodowód ma znaczenie: w przeciwieństwie do domu mody, który wypożycza nazwisko na lobby, kapitał marki Nobu opiera się na działającym biznesie, w którym ludzie już dziś chcą wydawać pieniądze.

Marka hotelowa z prawdziwą restauracją w fundamencie wnosi do rezydencji brandowanej więcej niż znaczek jubilera czy domu mody. Restauracja generuje ruch, ruch daje powód do istnienia hotelu, a hotel uzasadnia premię cenową mieszkań.

Nobu działa już w Dubaju — restauracja i beach club są tu dobrze znane — więc marka nie wchodzi do regionu jako eksperyment.

Saadiyat czy Al Marjan?

Wyspa Saadiyat w Abu Zabi to dzielnica kultury: Luwr Abu Zabi, budowane Guggenheim, plaże i zamożni mieszkańcy. Nobu jest tam premium dodatkiem na rynku, który już działa. Poruszenie dotyczyło prestiżu.

Al Marjan to turystyczna wyspa w emiracie, który wkrótce otworzy kasyno. Nobu jest tam aktywem tworzącym popyt na rynku, który dopiero powstaje. Prestiż jest mniejszy, a potencjalna różnica w cenie — znacznie większa.

Na tym polega cała różnica. Na Saadiyat kupuje się w ugruntowany rynek po ugruntowanych cenach. Na Al Marjan kupuje się tezę. Wyższe ryzyko i zupełnie inny profil zwrotu — dlatego RAK uważam za ciekawsze, a nie za wygodniejsze.

Co kasyno robi z rynkiem nieruchomości?

Wynn Resorts to jeden z głównych amerykańskich operatorów kurortów zintegrowanych, a projekt na Al Marjan jest pierwszym tego typu w ZEA.

Kurort zintegrowany to nie tylko kasyno: to hotel, centrum kongresowe, handel, restauracje i rozrywka zbudowane wokół sali gier, działające w skali, która zmienia liczbę odwiedzających cały emirat.

Wpływ na nieruchomości przebiega według znanego schematu: najpierw rośnie popyt hotelowy, potem stawki najmu krótkoterminowego, następnie wartości mieszkań, a dopiero znacznie później — i to nie zawsze — liczba stałych mieszkańców. Każdy kolejny krok trwa dłużej od poprzedniego.

Dlatego inwestycyjnie najciekawszy jest segment położony najbliżej początku tego łańcucha. Pierwsze zyskują apartamenty przystosowane do najmu krótkoterminowego, położone w strefie ruchu turystycznego. Wille zyskują na końcu, o ile w ogóle.

Które segmenty RAK będą rosły?

Rosnąć będą: małe apartamenty z licencją na najem krótkoterminowy blisko pasa kurortowego, produkt serwisowany z wiarygodnym operatorem oraz nieruchomości komercyjne związane z hotelarstwem.

Nie będą rosnąć, moim zdaniem: duże apartamenty rodzinne i wille na wyspie. Takiego najemcy po prostu nie ma. Mieszkańcy RAK nie są nabywcą tych lokali, a turysta nie wynajmuje czteropokojowego mieszkania na tydzień po stawce, która uzasadniałaby cenę zakupu.

I przestroga dotycząca całego emiratu: najem dobowy działa tylko tam, gdzie pozwala na to system licencji i gdzie istnieje infrastruktura zarządzania. W RAK jedno i drugie jest słabiej rozwinięte niż w Dubaju. Zanim zaplanujecie choćby jedną noc przychodu, sprawdźcie oba elementy.

Jak Nobu stało się marką nieruchomości?

Nobu Matsuhisa, japoński szef kuchni, otworzył w 1994 roku restaurację w Nowym Jorku wspólnie z Robertem De Niro i producentem Meirem Teperem. Kuchnia była naprawdę oryginalna — japońska technika z wpływami peruwiańskimi — a restauracja stała się globalną marką.

Potem przyszły hotele, a następnie rezydencje brandowane. Ta ścieżka jest dziś standardowym scenariuszem w hotelarstwie: restauracja, hotel, rezydencja — każdy krok monetyzuje ten sam kapitał marki po wyższej cenie biletu.

Wyjątkowość Nobu polega na tym, że rozpoznawalność jest naprawdę globalna i naprawdę pozytywna, a towarzysząca marce sława okazała się trwała, a nie przelotna.

Ma to znaczenie dla rezydencji, bo kupujecie nazwę, która musi nadal coś znaczyć za piętnaście lat, gdy będziecie sprzedawać.

Jak wygląda temat hazardu w Ras Al Khaimah?

Ras Al Khaimah przyznało licencję na pierwszy w ZEA kurort zintegrowany z grami hazardowymi i powołano federalny organ regulacyjny ds. gier komercyjnych. To zmiana strukturalna dla emiratów północnych, a nie plotka.

Precedens, po który wszyscy sięgają, to Singapur, gdzie kurorty zintegrowane przez mniej więcej dekadę przekształciły gospodarkę turystyczną i okoliczny rynek nieruchomości.

Mechanizm jest prosty: kurort zintegrowany tworzy miejsca pracy, popyt turystyczny i zaplecze hotelarskie oraz daje zagranicznym gościom powód, by przyjechać do emiratu, w którym wcześniej nie mieli czego szukać.

Zastrzeżenie dotyczy skali i geografii. Pojedynczy kurort to nie Las Vegas, a efekt będzie stopniowy i skoncentrowany wokół wyspy Al Marjan, a nie rozłożony na cały emirat.

RAK czy Dubaj dla inwestora?

Cena wejścia w Ras Al Khaimah jest znacznie niższa — nieruchomości nad morzem kosztują tam ułamek ceny porównywalnych lokali w Dubaju — a rentowność była atrakcyjna dzięki rynkowi turystycznemu, który stale rośnie przy niewielkiej podaży.

Płynność jest dużo mniejsza. Pula nabywców w RAK to ułamek puli dubajskiej, a wyjście z inwestycji trwa dłużej.

Scenariusz wzrostowy opiera się na tym, że przemiana turystyczna i kasynowa zostanie zrealizowana w pełnej skali — to realna możliwość, ale nie pewność.

Rozsądne ujęcie: RAK to zakład na wzrost z prawdziwymi katalizatorami i prawdziwym ryzykiem realizacji; Dubaj to rynek ugruntowany. Pozycję w RAK warto traktować jako satelitę, a nie rdzeń portfela, i tak postępuje większość doświadczonych kupujących.