Nobu a Ras Al Khaimah e ad Abu Dhabi: perché quello di RAK è l'asset più interessante

Nobu ha debuttato a Saadiyat e il mercato ha reagito; ha debuttato ad Al Marjan e quasi nessuno se n'è accorto. La reazione è stata al contrario: il progetto di Ras Al Khaimah sorge accanto al primo resort integrato con gioco d'azzardo degli Emirati.

Che cos'è Nobu e perché funziona ovunque?

Nobu è nato come società tra lo chef Nobu Matsuhisa, Robert De Niro e il produttore Meir Teper, per poi diventare un marchio alberghiero.

Questa origine conta: a differenza di una casa di moda che presta il proprio nome a una hall, il valore del marchio Nobu poggia su un'attività operativa in cui le persone scelgono già di spendere.

Un brand dell'ospitalità con un vero ristorante alle spalle fa molto più lavoro, in una residenza di marca, di un logo di gioielleria o di moda. Il ristorante crea affluenza, l'affluenza giustifica l'hotel e l'hotel sostiene il premio sul prezzo residenziale.

Nobu opera già a Dubai, con il ristorante e il beach club ormai consolidati: il marchio non arriva nella regione come un esperimento.

Saadiyat o Al Marjan?

Saadiyat Island, ad Abu Dhabi, è un distretto culturale: il Louvre Abu Dhabi, il Guggenheim in costruzione, le spiagge, una popolazione residente benestante. Qui Nobu è un'amenità premium in un mercato che già funziona. Il clamore riguardava il prestigio.

Al Marjan è un'isola turistica in un emirato che sta per aprire un resort con casinò. Qui Nobu è un asset che genera domanda in un mercato in costruzione. Il prestigio è minore; il differenziale è molto più ampio.

Tutta la differenza sta qui. A Saadiyat si entra in un mercato consolidato a prezzi consolidati. Ad Al Marjan si entra in una tesi. Rischio più alto e un profilo di rendimento davvero diverso: per questo trovo quello di RAK più interessante, non più comodo.

Che effetto ha un casinò su un mercato immobiliare?

Wynn Resorts è uno dei principali operatori americani di resort integrati, e il progetto su Al Marjan è il primo del suo genere negli Emirati.

Un resort integrato non è soltanto un casinò: è un hotel, un centro congressi, negozi, ristoranti e intrattenimento costruiti attorno a una sala da gioco, e opera su una scala che cambia i flussi di visitatori di un intero emirato.

L'effetto sul mercato immobiliare segue uno schema noto: sale prima la domanda alberghiera, poi i canoni degli appartamenti in affitto breve, poi i valori residenziali e, molto più tardi (se mai), la popolazione residente. Ogni passaggio richiede più tempo del precedente.

Per questo il segmento in cui investire è quello più vicino all'inizio della catena. Gli appartamenti idonei all'affitto breve entro il raggio dei visitatori ne beneficiano per primi. Le ville, per ultime, se mai.

Quali segmenti di RAK crescono?

In crescita: appartamenti piccoli con licenza di affitto breve vicino alla fascia dei resort; prodotti serviced con un operatore credibile; commerciale legato all'ospitalità.

Non in crescita, a mio avviso: grandi appartamenti familiari e ville sull'isola. L'inquilino non esiste. La popolazione residente di RAK non è l'acquirente di questi immobili, e il visitatore non affitta un quattro camere per una settimana a un canone che giustifichi il prezzo d'acquisto.

E un'avvertenza valida per l'intero emirato: gli affitti giornalieri funzionano solo dove il regime di licenze li sostiene e dove esiste l'infrastruttura di gestione. Entrambi sono più deboli a RAK che a Dubai. Verifichi l'uno e l'altra prima di mettere a budget anche una sola notte di reddito.

Come è diventato Nobu un marchio immobiliare?

Nobu Matsuhisa, chef giapponese, aprì un ristorante a New York nel 1994 con Robert De Niro e il produttore Meir Teper. La cucina era davvero originale, con tecnica giapponese e influenze peruviane, e il ristorante divenne un marchio globale.

Seguirono gli hotel e poi le residenze di marca. Questa progressione è ormai un copione standard dell'ospitalità: dal ristorante all'hotel alla residenza, ogni passo monetizza lo stesso valore di marca a un prezzo d'ingresso più alto.

Ciò che rende Nobu insolito è che la notorietà è davvero globale e davvero positiva, e la celebrità associata si è rivelata duratura anziché passeggera.

Conta per una residenza, perché si acquista un nome che deve significare ancora qualcosa tra quindici anni, quando si rivende.

Qual è la storia del gioco d'azzardo a Ras Al Khaimah?

Ras Al Khaimah ha concesso la licenza per il primo resort integrato con gioco d'azzardo degli Emirati ed è stata istituita un'autorità regolatoria federale per il gioco commerciale. È un cambiamento strutturale per gli emirati settentrionali, non una voce.

Il precedente a cui tutti si riferiscono è Singapore, dove i resort integrati hanno trasformato l'economia turistica e il mercato immobiliare circostante nell'arco di circa un decennio.

Il meccanismo è lineare: un resort integrato crea posti di lavoro, crea domanda turistica, crea una filiera dell'ospitalità e dà ai visitatori internazionali un motivo per venire in un emirato che prima non aveva alcun richiamo.

La riserva riguarda scala e geografia. Un solo resort non è Las Vegas, e l'effetto sarà graduale e concentrato attorno ad Al Marjan Island anziché distribuito su tutto l'emirato.

RAK o Dubai per un investitore?

Il prezzo d'ingresso a Ras Al Khaimah è molto più basso (una proprietà sul mare costa una frazione di quelle comparabili a Dubai) e i rendimenti sono stati interessanti, trainati da un mercato turistico cresciuto con costanza a fronte di un'offerta ridotta.

La liquidità è molto più sottile. Il bacino di acquirenti di RAK è una frazione di quello di Dubai e le uscite richiedono più tempo.

Lo scenario rialzista poggia sulla trasformazione di gioco d'azzardo e turismo su vasta scala, una possibilità concreta ma non una certezza.

Un'impostazione sensata: RAK è una scommessa di crescita con catalizzatori reali e rischio di esecuzione reale; Dubai è il mercato consolidato. Dimensioni la posizione a RAK come satellite e non come nucleo, come fa la maggior parte degli acquirenti esperti.