Immobilienkauf in Thailand: Die 49-%-Quote und was Leasehold wirklich bringt

Jedes Gespräch über thailändische Immobilien läuft auf eine Regel hinaus: Ein Ausländer kann kein Land besitzen. Mit dem Bezirk oder dem Meerblick zu beginnen, heißt am falschen Ende anzufangen – die Form des Titels entscheidet, was Sie tatsächlich kaufen, und zwar vor allem anderen.

Was kann ein Ausländer direkt besitzen?

Das Condominium Act erlaubt einem Ausländer, eine Einheit direkt zu besitzen – Freehold, unbefristet, auf den eigenen Namen eingetragen. Eine Beschränkung gilt: Die gesamte Wohnfläche in ausländischem Eigentum darf 49 % des Gebäudes nicht überschreiten.

Praktisch bedeutet das, dass die Quote für Ausländer in einem bestimmten Gebäude bereits ausgeschöpft sein kann; dann wird Ihnen dieselbe Einheit stattdessen als Pacht angeboten. Die Prüfung der verbleibenden Quote ist ein Schritt vor der Anzahlung, kein Detail der Übertragung.

Die zweite Folge betrifft den Preis. Eine Freehold-Einheit und dieselbe Einheit in Pacht sollten nicht gleich viel kosten, tun es aber häufig – der Aufschlag für die Form des Titels wird schlicht nicht eingepreist, und der Käufer zahlt für eine Laufzeit von Jahren, als wäre sie unbefristet.

Was passiert nach dreißig Jahren?

Eine langfristige Pacht wird beim Land Department für eine Laufzeit von bis zu dreißig Jahren eingetragen. Eine eingetragene Pacht schützt den Pächter und überdauert einen Wechsel des Grundstückseigentümers; eine nicht eingetragene lange Pacht tut das nicht.

Verkäufer sprechen fast immer von Verlängerung, in der Formel „dreißig plus dreißig plus dreißig“. Rechtlich wird nur die erste Laufzeit eingetragen; die folgenden Zeiträume bestehen als vertragliches Verlängerungsversprechen – eine Verpflichtung einer Partei, kein Recht am Grundstück.

Es ist exakt so viel wert wie der Fortbestand und die Zahlungsfähigkeit der Partei, die es gegeben hat.

Der reale Planungshorizont beträgt daher dreißig Jahre, nicht neunzig, und der Preis des Objekts sollte das widerspiegeln. Prüfen Sie, wem das Grundstück gehört, ob die Pacht eingetragen ist, ob die Rechte des Pächters übertragen und vererbt werden können und welche Belastungen auf dem Grundstück liegen.

Ist eine Nominee-Gesellschaft eine Lösung?

Rund um die Landregel ist ein ganzer Markt von Umgehungen entstanden. Die häufigste: eine thailändische Gesellschaft, bei der 51 % der Anteile bei thailändischen Staatsangehörigen liegen, die kein Geld einbringen und an der Führung nicht teilnehmen. Die Gesellschaft kauft das Land, und der Ausländer behandelt es als sein eigenes.

Das thailändische Recht verbietet ausdrücklich die Nutzung von Nominee-Gesellschaftern zur Umgehung der Beschränkungen für ausländisches Eigentum. Das ist keine Grauzone: Das Land Department prüft die Herkunft der Mittel der thailändischen Gesellschafter, und Anteilsstrukturen mit unterschiedlichen Klassen, die einem Ausländer mit einer Minderheitsbeteiligung die Kontrolle verschaffen, gelten als anerkanntes Warnzeichen, nicht als Innovation.

Rechtmäßige Wege gibt es, und zwar mehrere: Freehold innerhalb der Condominium-Quote, eine eingetragene Pacht, Superficies und Nießbrauch sowie eine Gesellschaft mit echter Tätigkeit und echten Partnern. Der Unterschied liegt darin, ob Tätigkeit und Partner echt sind.

Welcher Markt: Phuket, Bangkok oder anderswo?

Phuket ist der tiefste und internationalste Urlaubsmarkt, mit Direktflügen von überallher und einem bedeutenden Hotelsegment. Bei sonst gleichen Bedingungen ist die Liquidität hier am besten.

Bangkok ist ein urbaner Markt mit ganzjähriger Nachfrage, in dem eine Wohnung an jemanden vermietet wird, der in der Stadt lebt, nicht an einen Touristen. Seine Logik ähnelt eher Istanbul als der Küste.

Pattaya bietet den niedrigsten Einstieg und die Nähe zur Hauptstadt, dazu das sichtbarste Überangebot im Massensegment. Samui ist eine Insel mit teurer Logistik, Beschränkungen für den Bau an Hängen und einer Neigung zu Villen; die Regenzeit fällt in andere Monate als auf Phuket, was gelegentlich die Wahl entscheidet.

Verleiht eine Immobilie einen Status?

Einen dauerhaften Aufenthalt im europäischen Sinn gibt es nicht, und der Kauf einer Wohnung verleiht weder ein Visum noch einen Status.

Es gibt eine Reihe von Langzeitvisa auf unterschiedlicher Grundlage: das LTR für bis zu zehn Jahre nach Einkommens- und Qualifikationskategorie, die kostenpflichtige Thailand-Privilege-Mitgliedschaft sowie Visa für Ruheständler und Ehepartner.

Der Zusammenhang zwischen Immobilie und Status ist bestenfalls indirekt – als Vermögensnachweis in bestimmten LTR-Kategorien. Planen Sie den Umzug vom Visum aus, nicht vom Objekt.

Eine alltägliche Pflicht erwischt fast jeden, der hier mit einem Langzeitvisum lebt: die Adressmeldung alle neunzig Tage. Wer sie versäumt, muss eine Geldstrafe zahlen, und wiederholte Versäumnisse sprechen gegen eine Verlängerung.