Zakup w Tajlandii: limit 49 % i co naprawdę daje leasehold

Każda rozmowa o tajskich nieruchomościach sprowadza się do jednej reguły: cudzoziemiec nie może posiadać ziemi. Zaczynanie od dzielnicy czy widoku na morze to zaczynanie od złego końca, bo to forma tytułu decyduje o tym, co naprawdę kupują Państwo, i decyduje o tym przed wszystkim innym.

Co cudzoziemiec może posiadać na własność?

Ustawa o kondominiach pozwala cudzoziemcowi posiadać lokal na własność, jako freehold, bezterminowo, zarejestrowany na własne nazwisko. Obowiązuje jedno ograniczenie: łączna powierzchnia użytkowa w rękach cudzoziemców nie może przekroczyć 49 % budynku.

W praktyce oznacza to, że w danym budynku limit dla cudzoziemców może być już wyczerpany, a wtedy ten sam lokal oferuje się Państwu w formie dzierżawy. Sprawdzenie pozostałego limitu jest krokiem przed wpłatą zadatku, a nie szczegółem czynności prawnych.

Druga konsekwencja dotyczy ceny. Lokal freehold i ten sam lokal w dzierżawie nie powinny kosztować tyle samo, a często kosztują: premia za formę tytułu po prostu nie jest wyceniana, a nabywca płaci za okres kilkudziesięciu lat tak, jakby był bezterminowy.

Co dzieje się po trzydziestu latach?

Długą dzierżawę rejestruje się w Land Department na okres do trzydziestu lat. Zarejestrowana dzierżawa chroni dzierżawcę i przetrwa zmianę właściciela gruntu, a niezarejestrowana długa dzierżawa nie.

Sprzedający niemal zawsze mówią o odnowieniu, formułą „trzydzieści plus trzydzieści plus trzydzieści”. Prawnie rejestruje się tylko pierwszy okres, a kolejne istnieją jako umowna obietnica odnowienia: zobowiązanie strony, a nie prawo do gruntu.

Jest ona warta dokładnie tyle, ile dalsze istnienie i wypłacalność strony, która ją złożyła.

Realnym horyzontem planowania jest więc trzydzieści lat, a nie dziewięćdziesiąt, i cena aktywa powinna to odzwierciedlać. Należy sprawdzić, kto jest właścicielem gruntu, czy dzierżawa jest zarejestrowana, czy prawa dzierżawcy można przenosić i dziedziczyć oraz jakie obciążenia ciążą na gruncie.

Czy spółka z nominalnymi udziałowcami to rozwiązanie?

Wokół zakazu posiadania ziemi wyrósł cały rynek obejść. Najpopularniejsze: tajska spółka, w której 51 % udziałów należy do obywateli Tajlandii, którzy nie wnoszą żadnych środków i nie uczestniczą w zarządzaniu. Spółka kupuje ziemię, a cudzoziemiec traktuje ją jak swoją.

Prawo tajskie wprost zakazuje używania nominalnych udziałowców do obejścia ograniczeń własności cudzoziemców. To nie jest szara strefa: Land Department bada źródło środków tajskich udziałowców, a struktury udziałowe z różnymi klasami akcji, które dają cudzoziemcowi kontrolę przy mniejszościowym pakiecie, są rozpoznawanym sygnałem, a nie innowacją.

Legalne ścieżki istnieją i jest ich kilka: freehold w ramach limitu kondominiów, zarejestrowana dzierżawa, superficies i użytkowanie oraz spółka z realną działalnością i realnymi wspólnikami. Różnica polega na tym, czy działalność i wspólnicy są prawdziwi.

Który rynek: Phuket, Bangkok czy inny?

Phuket to najgłębszy i najbardziej międzynarodowy rynek wypoczynkowy, z bezpośrednimi lotami z każdego kierunku i znacznym segmentem hotelowym. Przy innych warunkach równych płynność jest tu najlepsza.

Bangkok to rynek miejski z całorocznym popytem, gdzie mieszkanie wynajmuje się komuś, kto mieszka w mieście, a nie turyście. Jego logika jest bliższa Stambułowi niż wybrzeżu.

Pattaya oferuje najniższy próg wejścia i bliskość stolicy, a także najbardziej widoczną nadpodaż w segmencie masowym. Samui to wyspa z drogą logistyką, ograniczeniami zabudowy na stokach i przechyłem ku willom; jej pora deszczowa przypada na inne miesiące niż na Phuket, co czasem przesądza o wyborze.

Czy nieruchomość daje status?

Nie ma stałego pobytu w europejskim sensie, a zakup mieszkania nie daje ani wizy, ani statusu.

Istnieje natomiast zestaw wiz długoterminowych na różnych podstawach: LTR na okres do dziesięciu lat według kategorii dochodu i kwalifikacji, płatne członkostwo Thailand Privilege oraz wizy emerytalne i małżeńskie.

Związek między nieruchomością a statusem jest w najlepszym razie pośredni: jako dowód posiadania aktywów w niektórych kategoriach LTR. Przeprowadzkę należy planować od wizy, a nie od aktywa.

Jeden codzienny obowiązek zaskakuje niemal wszystkich mieszkających tu na wizie długoterminowej: zgłoszenie adresu co dziewięćdziesiąt dni. Jego pominięcie oznacza grzywnę, a powtarzające się uchybienia przemawiają przeciwko przedłużeniu.