Acquistare in Thailandia: la quota del 49% e che cosa compra davvero il leasehold

Ogni conversazione sugli immobili thailandesi si riduce a una regola: uno straniero non può possedere terreni. Partire dal quartiere o dalla vista mare significa partire dalla parte sbagliata: la forma del titolo decide che cosa si compra davvero, e lo decide prima di tutto il resto.

Che cosa può possedere a pieno titolo uno straniero?

Il Condominium Act consente a uno straniero di possedere un'unità a pieno titolo — freehold, a tempo indeterminato, registrata a proprio nome. Vale un solo vincolo: la superficie complessiva in proprietà straniera non può superare il 49% dell'edificio.

La conseguenza pratica è che in un dato edificio la quota straniera può essere già esaurita, e allora la stessa unità vi viene offerta in locazione. Verificare la quota residua è un passo che precede la caparra, non un dettaglio del trasferimento.

La seconda conseguenza riguarda il prezzo. Un'unità freehold e la stessa unità in leasehold non dovrebbero costare lo stesso, e spesso costano lo stesso: il premio per la forma del titolo semplicemente non è prezzato, e l'acquirente paga un termine di anni come se fosse perpetuo.

Che cosa succede dopo trent'anni?

Una locazione lunga si registra presso il Land Department per una durata fino a trent'anni. La locazione registrata tutela il conduttore e sopravvive al cambio di proprietario del terreno; quella lunga non registrata no.

I venditori parlano quasi sempre di rinnovo, con la formula «trenta più trenta più trenta». Giuridicamente è registrato solo il primo periodo; i successivi esistono come promessa contrattuale di rinnovo: un'obbligazione di una parte, non un diritto sul terreno.

Vale esattamente quanto vale la continuità e la solvibilità della parte che l'ha concessa.

L'orizzonte reale di pianificazione è quindi di trent'anni, non di novanta, e il prezzo del bene dovrebbe rifletterlo. Verificate chi possiede il terreno, se la locazione è registrata, se i diritti del conduttore sono cedibili e trasmissibili per eredità e quali gravami gravano sul terreno.

Una società nominee è una soluzione?

Attorno alla regola sui terreni è cresciuto un intero mercato di espedienti. Il più diffuso: una società thailandese in cui il 51% delle quote è in mano a cittadini thailandesi che non apportano denaro e non partecipano alla gestione. La società compra il terreno e lo straniero lo tratta come suo.

La legge thailandese vieta espressamente l'uso di soci nominee per aggirare le restrizioni alla proprietà straniera. Non è una zona grigia: il Land Department esamina la provenienza dei fondi dei soci thailandesi, e le strutture societarie con classi di quote diverse che danno a uno straniero il controllo con una partecipazione di minoranza sono un indicatore riconosciuto, non un'innovazione.

Esistono percorsi leciti, e sono diversi: freehold entro la quota del condominio, locazione registrata, diritto di superficie e usufrutto, e una società con attività reale e partner reali. La distinzione sta nel fatto che attività e partner siano veri.

Quale mercato: Phuket, Bangkok o altro?

Phuket è il mercato turistico più profondo e internazionale, con voli diretti da ogni parte e un consistente segmento alberghiero. A parità di condizioni, qui la liquidità è la migliore.

Bangkok è un mercato urbano con domanda tutto l'anno, in cui un appartamento si affitta a chi vive in città e non a un turista. La sua logica è più vicina a quella di Istanbul che a quella della costa.

Pattaya offre l'ingresso più basso e la vicinanza alla capitale, insieme all'eccesso di offerta più visibile nel segmento di massa. Samui è un'isola con logistica costosa, vincoli alle costruzioni in collina e una propensione per le ville; la sua stagione delle piogge cade in mesi diversi da quella di Phuket, il che a volte decide la scelta.

L'immobile dà uno status?

Non esiste una residenza permanente nel senso europeo, e comprare un appartamento non dà né un visto né uno status.

Esistono invece diversi visti di lungo soggiorno con basi diverse: l'LTR fino a dieci anni per categoria di reddito e qualifica, l'abbonamento a pagamento Thailand Privilege, e i visti per pensionati e per matrimonio.

Il legame tra immobile e status è al massimo indiretto: come prova di patrimonio in alcune categorie LTR. Il trasferimento va pianificato a partire dal visto, non dal bene.

Un obbligo quotidiano coglie impreparati quasi tutti coloro che vivono qui con un visto di lungo soggiorno: la comunicazione dell'indirizzo ogni novanta giorni. Dimenticarla comporta una multa, e le omissioni ripetute pesano sul rinnovo.