Acheter en Thaïlande : le quota de 49 % et ce que le leasehold offre vraiment

Toute conversation sur l'immobilier thaïlandais se réduit à une règle : un étranger ne peut pas posséder de terrain. Commencer par le quartier ou la vue sur la mer, c'est commencer par le mauvais bout — la forme du titre décide de ce que vous achetez réellement, et elle en décide avant tout le reste.

Que peut posséder un étranger en pleine propriété ?

Le Condominium Act permet à un étranger de posséder un lot en pleine propriété — freehold, à perpétuité, enregistré à son nom. Une contrainte s'applique : la surface totale détenue par des étrangers ne peut dépasser 49 % de l'immeuble.

Concrètement, dans un immeuble donné, le quota étranger peut déjà être épuisé, auquel cas le même lot vous est proposé en bail. Vérifier le quota restant est une étape avant l'acompte, pas un détail de la rédaction de l'acte.

La seconde conséquence concerne le prix. Un lot en freehold et le même lot en bail ne devraient pas coûter la même chose, et c'est pourtant souvent le cas — la prime liée à la forme du titre n'est tout simplement pas chiffrée, et l'acheteur paie une durée de quelques années comme si elle était perpétuelle.

Que se passe-t-il après trente ans ?

Un bail long est enregistré auprès du Land Department pour une durée pouvant aller jusqu'à trente ans. Un bail enregistré protège le locataire et survit à un changement de propriétaire du terrain ; un bail long non enregistré, non.

Les vendeurs parlent presque toujours de renouvellement, selon la formule « trente plus trente plus trente ». Juridiquement, seule la première période est enregistrée ; les suivantes n'existent que comme promesse contractuelle de renouveler — une obligation d'une partie, pas un droit sur le terrain.

Elle vaut exactement autant que la pérennité et la solvabilité de la partie qui l'a donnée.

L'horizon réel de planification est donc de trente ans, pas de quatre-vingt-dix, et le prix de l'actif doit le refléter. Vérifiez qui possède le terrain, si le bail est enregistré, si les droits du preneur peuvent être cédés et transmis par héritage, et quelles charges grèvent le terrain.

Une société prête-nom est-elle une solution ?

Tout un marché de contournements s'est développé autour de la règle sur le foncier. Le plus courant : une société thaïlandaise dont 51 % des parts sont détenues par des ressortissants thaïlandais qui n'apportent aucun capital et ne participent pas à la gestion. La société achète le terrain et l'étranger le traite comme le sien.

La loi thaïlandaise interdit expressément le recours à des actionnaires prête-noms pour contourner les restrictions à la propriété étrangère. Ce n'est pas une zone grise : le Land Department examine l'origine des fonds des actionnaires thaïlandais, et les structures de parts de classes différentes qui donnent à un étranger le contrôle avec une participation minoritaire sont un indice reconnu, pas une innovation.

Il existe des voies légales, et plusieurs : le freehold dans le quota des condominiums, un bail enregistré, le droit de superficie et l'usufruit, et une société à l'activité réelle et aux associés réels. La distinction tient à ce que l'activité et les associés soient réels.

Quel marché : Phuket, Bangkok ou ailleurs ?

Phuket est le marché de villégiature le plus profond et le plus international, avec des vols directs de partout et un segment hôtelier important. À autres conditions égales, c'est là que la liquidité est la meilleure.

Bangkok est un marché urbain à la demande continue, où l'appartement se loue à quelqu'un qui vit dans la ville plutôt qu'à un touriste. Sa logique est plus proche d'Istanbul que de la côte.

Pattaya offre l'entrée la moins chère et la proximité de la capitale, ainsi que la suroffre la plus visible dans le segment de masse. Samui est une île à la logistique coûteuse, aux contraintes sur la construction en pente et à l'orientation villas ; sa saison des pluies tombe à d'autres mois que celle de Phuket, ce qui décide parfois du choix.

La propriété donne-t-elle un statut ?

Il n'existe pas de résidence permanente au sens européen, et acheter un appartement ne donne ni visa ni statut.

Ce qui existe, ce sont des visas de long séjour à différents titres : le LTR jusqu'à dix ans selon la catégorie de revenus et de qualification, l'adhésion payante Thailand Privilege, et les visas de retraite et de mariage.

Le lien entre propriété et statut est au mieux indirect — comme preuve d'actifs dans certaines catégories du LTR. Planifiez l'installation à partir du visa, pas de l'actif.

Une obligation quotidienne piège presque tout le monde vivant ici avec un visa de long séjour : la déclaration d'adresse tous les quatre-vingt-dix jours. La manquer entraîne une amende, et les manquements répétés pèsent contre le renouvellement.