International City

Des clusters de petits immeubles à thème national, à l'est de la ville : l'immobilier freehold le moins cher de Dubaï et les rendements affichés les plus élevés.

• rendements affichés les plus élevés
• ticket d'entrée le plus bas de Dubaï
• investisseurs expérimentés en quête de rendement

Ce qui se trouve à proximité, et son effet sur le prix

• Dubai Metro depuis 2009
• Etihad Rail depuis 2023
• Dubai International (DXB) depuis 1960

Ce qu'est réellement ce quartier

Ce qu'est International City

International City est un vaste quartier résidentiel de faible hauteur, situé à l'est de l'émirat. Développé par Nakheel, il est organisé en clusters à thème national : Chine, Angleterre, France, Grèce, Italie, Perse, Russie, Espagne et Maroc.

Les bâtiments sont des immeubles de quatre étages sans ascenseur et de petits blocs, composés surtout de studios et de deux-pièces, avec une part commerciale importante, dont le complexe de vente en gros Dragon Mart tout proche.

C'est, et de loin, le quartier résidentiel freehold le moins cher de Dubaï, et il l'est depuis sa construction.

Les chiffres de rendement et ce qu'ils signifient

Les rendements bruts affichés ici sont les plus élevés de l'émirat, parfois nettement. Ce chiffre est réel, mais il est aussi incomplet.

Une fois déduits les charges de copropriété, une vacance locative réaliste et l'entretien qu'exige un immeuble ancien de faible hauteur, le chiffre baisse considérablement. Il reste en général attractif ; il l'est rarement autant qu'annoncé.

Les locataires sont entièrement guidés par le prix : ouvriers, colocataires et ménages pour qui c'est le logement le plus abordable disponible avec une adresse à Dubaï. À ce niveau de loyer, la demande est profonde et durable.

Le problème de l'état des bâtiments

C'est la question centrale. Une grande partie d'International City a été construite au milieu des années 2000 avec un niveau de finition modeste, et l'entretien du quartier a par endroits été médiocre.

Parmi les problèmes récurrents : l'évacuation des eaux et les égouts, des retards d'entretien accumulés, des difficultés de recouvrement des charges de copropriété et des parties communes visiblement en mauvais état.

Certains clusters et certains immeubles sont nettement meilleurs que d'autres. Ce n'est pas un quartier où l'on achète sur plan papier : la visite est indispensable, tout comme l'examen de la situation de l'association des copropriétaires.

L'emplacement

À l'est de Dubaï, en retrait d'Emirates Road, à environ vingt-cinq à trente-cinq minutes de Downtown selon la circulation, loin des quartiers côtiers, près de la frontière avec Sharjah et de Dragon Mart.

Pas de métro. Des lignes de bus existent et sont utilisées, ce qui est inhabituel à Dubaï et reflète le profil des locataires.

Les commodités dans le quartier sont basiques mais fonctionnelles : supermarchés, petits restaurants, cliniques. Dragon Mart offre à proximité du commerce à grande échelle.

Ce qu'il faut vérifier

Le cluster précis et l'immeuble précis, sur place. L'état varie énormément et la différence se voit tout de suite.

L'historique des charges de copropriété, et si l'association des copropriétaires encaisse et dépense réellement.

Tout antécédent de problèmes d'évacuation ou d'égouts dans ce cluster.

Le taux d'occupation de l'immeuble et les loyers effectivement obtenus, plutôt que les moyennes du quartier.

La provision d'entretien réaliste que vous devrez constituer en tant que propriétaire.

À qui il convient

À un investisseur expérimenté en quête de rendement, qui comprend le logement à bas coût comme classe d'actifs, qui visitera sérieusement et qui intègre honnêtement l'entretien et la vacance dans ses calculs.

À celui qui construit un petit portefeuille de biens à faible ticket, où l'arithmétique sur plusieurs biens tient même si l'un d'eux est à la traîne.

Il convient mal à un primo-accédant, à quiconque achète à distance sans visite, et à quiconque n'est attiré que par un rendement affiché.

Dragon Mart et l'économie du négoce

Dragon Mart, l'énorme complexe chinois de vente en gros et au détail, jouxte International City et explique l'existence d'une grande partie de l'économie locale. Autour se trouvent des bureaux de négoce, des entrepôts, des opérateurs logistiques et la main-d'œuvre qui les fait tourner.

C'est le moteur de la demande. Un très grand nombre de locataires d'International City travaillent à Dragon Mart ou dans les entreprises de négoce alentour, et veulent habiter à quelques minutes en voiture au moindre coût.

La base est réellement durable — le commerce de gros vers la région est installé de longue date et ne dépend d'aucun secteur unique — mais c'est une base à bas salaires, ce qui explique précisément le niveau des loyers ici.

Dragon Mart apporte aussi au quartier un commerce de grand format que ses propres boutiques ne pourraient offrir, et c'est une commodité pratique pour les habitants, quel que soit leur métier.

Ce qui se passe réellement dans les clusters les plus faibles

Les problèmes récurrents d'International City sont précis et méritent d'être nommés : évacuation des eaux et égouts qui refoulent dans certaines parties du quartier, recouvrement des charges de copropriété inférieur au coût de l'entretien, parties communes et ascenseurs qui se dégradent plus vite qu'ils ne sont réparés, et associations de copropriétaires qui, dans certains immeubles, fonctionnent à peine.

Ces problèmes ne sont pas répartis uniformément. Certains clusters et certains immeubles sont correctement entretenus depuis vingt ans et constituent des actifs parfaitement sains. D'autres, visiblement, ne le sont pas.

La distinction saute aux yeux en dix minutes sur place : regardez les cages d'escalier, l'intérieur des ascenseurs, l'eau stagnante autour des immeubles et l'état du parking. Un immeuble bien géré dans ce quartier ne le cache pas, et un immeuble mal géré non plus.

Demandez directement si le cluster a connu des problèmes d'évacuation, et demandez à l'association des copropriétaires où en est le fonds de réserve. Dans un quartier de cet âge, ces deux réponses déterminent les dix prochaines années de votre propriété.

L'aborder comme un jeu de portefeuille

Le ticket d'entrée étant le plus bas de Dubaï, International City est l'un des rares endroits où un investisseur peut détenir plusieurs biens pour le prix d'un seul appartement ailleurs. Cela change sensiblement le calcul du risque.

Avec quatre ou cinq biens, la vacance de l'un est absorbée par les autres, une facture d'entretien imprévue est répartie, et le rendement moyen est bien plus prévisible que celui d'un bien isolé.

Cela répartit aussi le risque de cluster, qui est ici le principal risque. Tout concentrer dans un seul immeuble, c'est laisser une seule association de copropriétaires décider de votre résultat.

En contrepartie, il faut une vraie gestion : visites, sélection des locataires, suivi de l'entretien et maîtrise des charges. Les investisseurs qui traitent ce quartier comme un revenu passif sous-performent systématiquement ceux qui le traitent comme une petite entreprise en exploitation.

L'état varie énormément d'un cluster et d'un immeuble à l'autre, et certaines parties du quartier ont un historique de problèmes d'entretien et d'évacuation. Inspectez sur place et examinez la situation de l'association des copropriétaires : ce n'est pas un quartier où l'on achète sur plan papier.

Questions fréquentes

International City est-il un bon investissement ?

Il offre les rendements bruts affichés les plus élevés et les prix d'entrée les plus bas de Dubaï, avec une demande profonde et durable dans le segment abordable. En contrepartie : un parc ancien de faible niveau de finition, un entretien inégal et de fortes différences entre clusters. La visite sur place est indispensable.

Quels sont les clusters d'International City ?

Des clusters résidentiels de faible hauteur à thème national — Chine, Angleterre, France, Grèce, Italie, Perse, Russie, Espagne et Maroc — chacun avec ses propres immeubles, sa propre gestion et son propre état, qui varie considérablement de l'un à l'autre.

Vous vous intéressez précisément à International City ?

Dites-moi de quel immeuble ou de quel bien il s'agit. Avant que vous ne fassiez une offre, je vous apporterai l'historique des transactions enregistrées, les charges de copropriété actuelles et les loyers réels de biens comparables.