International City

Niskie zabudowania w klastrach tematycznych na wschodnich obrzeżach: najtańsze nieruchomości freehold w Dubaju i najwyższe nominalne stopy zwrotu.

• najwyższe nominalne stopy zwrotu
• najniższy próg wejścia w Dubaju
• doświadczeni inwestorzy nastawieni na zwrot

Co jest w pobliżu i jak wpływa to na cenę

• Metro w Dubaju od 2009 roku
• Etihad Rail od 2023 roku
• Port lotniczy Dubai International (DXB) od 1960 roku

Jaka jest ta dzielnica naprawdę

Czym jest International City

International City to duża, niskozabudowana dzielnica mieszkaniowa we wschodniej części emiratu, zrealizowana przez Nakheel i podzielona na klastry stylizowane na poszczególne kraje — Chiny, Anglię, Francję, Grecję, Włochy, Persję, Rosję, Hiszpanię i Maroko.

Zabudowę tworzą czterokondygnacyjne budynki bez wind i niskie bloki, z przewagą kawalerek i mieszkań dwupokojowych, a także znaczny komponent komercyjny, w tym pobliski kompleks hurtowy Dragon Mart.

Jest to z dużym odstępem najtańsza dzielnica mieszkaniowa typu freehold w Dubaju i od momentu powstania nieprzerwanie nią pozostaje.

Stopy zwrotu: co oznaczają te liczby

Nominalne stopy zwrotu brutto są tu najwyższe w całym emiracie, czasem wyraźnie. Ta liczba jest prawdziwa, ale niepełna.

Po odjęciu opłaty serwisowej, realistycznego okresu pustostanu i kosztów utrzymania, jakich wymaga starzejący się niski budynek, wynik znacząco spada. Zwykle nadal jest atrakcyjny, ale rzadko tak atrakcyjny, jak w ogłoszeniach.

Najemcy kierują się wyłącznie ceną: to pracownicy, osoby dzielące mieszkanie i gospodarstwa domowe, dla których jest to najtańsze dostępne lokum z dubajskim adresem. Popyt na tym poziomie jest głęboki i trwały.

Problem stanu technicznego

To sedno sprawy. Znaczna część International City powstała w połowie lat 2000. w niskim standardzie, a historia utrzymania zabudowy w dzielnicy bywa w wielu miejscach słaba.

Powtarzające się problemy to m.in. kanalizacja i ścieki, zaległości w remontach budynków, kłopoty z poborem opłat serwisowych oraz części wspólne w wyraźnie złym stanie.

Niektóre klastry i niektóre budynki są wyraźnie lepsze od innych. To nie jest dzielnica, w której kupuje się na podstawie dokumentów — oględziny są obowiązkowe, podobnie jak sprawdzenie sytuacji wspólnoty właścicieli.

Lokalizacja

Wschodni Dubaj przy Emirates Road, mniej więcej dwadzieścia pięć do trzydziestu pięciu minut od Downtown w zależności od ruchu, daleko od dzielnic nadmorskich, blisko granicy z Szardżą i Dragon Mart.

Brak metra. Działa komunikacja autobusowa i mieszkańcy z niej korzystają, co w Dubaju jest rzadkością i odzwierciedla profil najemców.

Infrastruktura w samej dzielnicy jest podstawowa, ale wystarczająca: supermarkety, małe restauracje, przychodnie. Duży handel zapewnia pobliski Dragon Mart.

Co sprawdzić

Konkretny klaster i konkretny budynek — osobiście, na miejscu. Stan techniczny różni się ogromnie, a różnica jest widoczna od razu.

Historię opłat serwisowych i to, czy wspólnota właścicieli faktycznie je pobiera i wydaje.

Wszelkie przypadki problemów z kanalizacją lub ściekami w danym klastrze.

Obłożenie budynku i faktycznie osiągane czynsze, a nie średnie dla dzielnicy.

Realistyczną rezerwę na utrzymanie, jaką właściciel będzie musiał wygospodarować.

Dla kogo

Dla doświadczonego inwestora nastawionego na zwrot, który rozumie tanie mieszkania jako klasę aktywów, dokładnie obejrzy nieruchomość i uczciwie uwzględni koszty utrzymania i pustostanów.

Dla osoby budującej niewielki portfel tanich lokali, w którym rachunek dla kilku nieruchomości zgadza się nawet wtedy, gdy jedna osiąga gorsze wyniki.

Słabo nadaje się dla osoby kupującej pierwszą nieruchomość, dla kupujących zdalnie bez oględzin oraz dla każdego, kogo przyciąga wyłącznie nominalna stopa zwrotu.

Dragon Mart i gospodarka handlowa

Dragon Mart, ogromny chiński kompleks hurtowo-detaliczny, sąsiaduje z International City i jest powodem, dla którego istnieje duża część lokalnej gospodarki. Wokół niego działają biura handlowe, magazyny, operatorzy logistyczni i pracownicy, którzy to wszystko obsługują.

To właśnie jest silnik popytu. Bardzo wielu najemców w International City pracuje w Dragon Mart lub w okolicznych firmach handlowych i chce mieszkać w krótkiej odległości od pracy, jak najmniejszym kosztem.

To naprawdę trwała baza — handel hurtowy z regionem ma długą tradycję i nie zależy od żadnego pojedynczego sektora — ale jest to baza nisko opłacana, i właśnie dlatego czynsze są tu takie, jakie są.

Dragon Mart zapewnia też dzielnicy wielkoformatowy handel, jakiego nie dałyby własne sklepy osiedlowe, i jest praktycznym udogodnieniem dla mieszkańców, niezależnie od ich zawodu.

Co naprawdę idzie źle w słabszych klastrach

Powtarzające się problemy w International City są konkretne i warto je nazwać: kanalizacja i ścieki cofające się w niektórych częściach dzielnicy, pobór opłat serwisowych niższy niż koszty utrzymania, części wspólne i windy niszczejące szybciej, niż są naprawiane, oraz wspólnoty właścicieli, które w niektórych budynkach ledwo funkcjonują.

Problemy te nie są rozłożone równomiernie. Niektóre klastry i niektóre budynki są od dwudziestu lat właściwie utrzymywane i stanowią w pełni solidne aktywa. Inne wyraźnie nie.

Różnicę widać w ciągu dziesięciu minut na miejscu: wystarczy spojrzeć na klatki schodowe, wnętrza wind, stojącą wodę wokół budynków i stan parkingu. Dobrze zarządzany budynek w tej dzielnicy tego nie ukrywa, a źle zarządzany również.

Zapytaj wprost, czy w klastrze zdarzały się problemy z kanalizacją, i zapytaj wspólnotę właścicieli o stan funduszu remontowego. W dzielnicy w tym wieku te dwie odpowiedzi przesądzają o najbliższej dekadzie posiadania.

Traktowanie jej jako inwestycji portfelowej

Ponieważ próg wejścia jest tu najniższy w Dubaju, International City to jedno z niewielu miejsc, gdzie inwestor może mieć kilka lokali za cenę jednego mieszkania gdzie indziej. To znacząco zmienia rachunek ryzyka.

Przy czterech czy pięciu lokalach pustostan w jednym jest pokrywany przez pozostałe, niespodziewany rachunek za remont rozkłada się, a średni zwrot jest znacznie bardziej przewidywalny niż w przypadku pojedynczego lokalu.

Rozkłada to także ryzyko klastra, które w tej dzielnicy jest głównym ryzykiem. Skupienie wszystkiego w jednym budynku oznacza, że o wyniku decyduje jedna wspólnota właścicieli.

W zamian wymaga to prawdziwego zarządzania: oględzin, weryfikacji najemców, pilnowania napraw i panowania nad opłatami. Inwestorzy, którzy traktują tę dzielnicę jak dochód pasywny, konsekwentnie wypadają gorzej niż ci, którzy traktują ją jak małe przedsiębiorstwo.

Stan techniczny różni się ogromnie między klastrami i budynkami, a część dzielnicy ma historię problemów z utrzymaniem i kanalizacją. Należy obejrzeć nieruchomość osobiście i sprawdzić sytuację wspólnoty właścicieli — to nie jest dzielnica, w której kupuje się na podstawie dokumentów.

Najczęstsze pytania

Czy International City to dobra inwestycja?

Dzielnica ma najwyższe nominalne stopy zwrotu brutto i najniższe ceny wejścia w Dubaju, przy głębokim, trwałym popycie w segmencie przystępnych cenowo mieszkań. Z drugiej strony: starzejąca się zabudowa niskiego standardu, nierówna historia utrzymania i duże różnice między klastrami. Konieczne są osobiste oględziny.

Jakie klastry są w International City?

Niskie klastry mieszkaniowe stylizowane na poszczególne kraje — Chiny, Anglię, Francję, Grecję, Włochy, Persję, Rosję, Hiszpanię i Maroko — każdy z własnymi budynkami, zarządem i stanem technicznym, który między nimi znacznie się różni.

Interesuje Państwa konkretnie International City?

Proszę podać, o jaki budynek lub lokal chodzi. Zanim złożą Państwo ofertę, przedstawię zarejestrowaną historię transakcji, aktualną opłatę serwisową i rzeczywiste ceny najmu porównywalnych lokali.