International City
Niedrige Cluster im Länderthema am östlichen Rand: die günstigsten Freehold-Immobilien in Dubai und die höchsten Brutto-Renditen.
- höchste Brutto-Renditen
- niedrigste Einstiegssummen in Dubai
- erfahrene Renditeanleger
Was in der Nähe liegt und wie es den Preis beeinflusst
Wie ist es in diesem Viertel wirklich?
Was International City ist
International City ist ein großes, niedrig bebautes Wohnviertel im Osten des Emirats, von Nakheel entwickelt und in Clustern nach Ländern angelegt – China, England, Frankreich, Griechenland, Italien, Persien, Russland, Spanien und Marokko.
Die Gebäude sind viergeschossige Häuser ohne Aufzug und niedrige Blöcke, überwiegend Studios und Einzimmerwohnungen, dazu ein erheblicher gewerblicher Anteil, darunter der Großhandelskomplex Dragon Mart in der Nähe.
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Es ist mit deutlichem Abstand das günstigste Freehold-Wohnviertel in Dubai und war es seit seiner Fertigstellung.
Die Renditezahlen und was sie bedeuten
Die Brutto-Renditen sind hier die höchsten im Emirat, zum Teil deutlich. Diese Zahl ist real, und sie ist zugleich unvollständig.
Nach Abzug der Service Charge, eines realistischen Leerstands und der Instandhaltung, die ein alterndes niedriges Gebäude verlangt, sinkt sie erheblich. Meist bleibt sie attraktiv; selten ist sie so attraktiv wie angepriesen.
Die Mieterschaft ist ganz preisgetrieben: Arbeiter, Wohngemeinschaften und Haushalte, für die dies die günstigste verfügbare Unterkunft mit Dubai-Adresse ist. Die Nachfrage ist auf diesem Niveau tief und dauerhaft.
Das Problem des Zustands
Das ist die zentrale Frage. Ein großer Teil von International City wurde Mitte der 2000er-Jahre mit niedrigem Ausstattungsstandard gebaut, und die Instandhaltung im Viertel war stellenweise schlecht.
Wiederkehrende Probleme waren unter anderem Entwässerung und Abwasser, aufgestaute Instandhaltungsarbeiten, Probleme beim Einzug der Service Charge und sichtbar schlecht erhaltene Gemeinschaftsflächen.
Manche Cluster und manche Gebäude sind wesentlich besser als andere. Dies ist kein Viertel, in dem man nach Aktenlage kaufen kann – eine Besichtigung ist Pflicht, ebenso die Prüfung der Lage der Eigentümergemeinschaft.
Die Lage
Ost-Dubai an der Emirates Road, je nach Verkehr etwa fünfundzwanzig bis fünfunddreißig Minuten von Downtown, weit entfernt von den Küstenvierteln, nahe der Grenze zu Sharjah und zum Dragon Mart.
Keine Metro. Es gibt Busverbindungen, und sie werden genutzt, was für Dubai ungewöhnlich ist und die Zusammensetzung der Mieter widerspiegelt.
Das Angebot im Viertel ist einfach, aber funktional: Supermärkte, kleine Restaurants, Kliniken. Der Dragon Mart bietet großflächigen Einzelhandel in der Nähe.
Was Sie prüfen sollten
Den konkreten Cluster und das konkrete Gebäude, vor Ort. Der Zustand schwankt enorm, und der Unterschied ist sofort zu sehen.
Die Historie der Service Charge und ob die Eigentümergemeinschaft tatsächlich einzieht und ausgibt.
Jede Vorgeschichte von Entwässerungs- oder Abwasserproblemen in diesem Cluster.
Belegung im Gebäude und erzielte Mieten statt Durchschnittswerte des Viertels.
Die realistische Instandhaltungsrücklage, die Sie als Eigentümer einplanen müssen.
Für wen es passt
Für erfahrene Renditeanleger, die günstigen Wohnraum als Anlageklasse verstehen, ordentlich besichtigen und Instandhaltung und Leerstand ehrlich einpreisen.
Für alle, die ein kleines Portfolio aus Einheiten mit niedriger Einstiegssumme aufbauen, bei dem die Rechnung über mehrere Objekte aufgeht, selbst wenn eines schwächer abschneidet.
Schlecht passt es für Ersterwerber, für alle, die aus der Ferne ohne Besichtigung kaufen, und für alle, die allein eine Renditezahl lockt.
Dragon Mart und die Handelswirtschaft
Der Dragon Mart, der riesige chinesische Groß- und Einzelhandelskomplex, liegt neben International City und ist der Grund, warum ein großer Teil der lokalen Wirtschaft existiert. Rundherum liegen Handelsbüros, Lagerhäuser, Logistikunternehmen und die Beschäftigten, die sie betreiben.
Das ist der Motor der Nachfrage. Sehr viele Mieter in International City arbeiten im oder um den Dragon Mart und in den umliegenden Handelsbetrieben und wollen in kurzer Fahrentfernung zu möglichst geringen Kosten wohnen.
Es ist eine wirklich tragfähige Basis – der Großhandel in die Region ist lange etabliert und hängt nicht von einer einzelnen Branche ab –, aber eine mit niedrigen Löhnen, und genau deshalb sind die Mieten hier, wie sie sind.
Der Dragon Mart bietet dem Viertel außerdem großflächigen Einzelhandel, den die Geschäfte der eigenen Community nicht leisten könnten, und ist für Bewohner eine praktische Einrichtung, was auch immer sie beruflich tun.
Was in den schwächeren Clustern tatsächlich schiefgeht
Die wiederkehrenden Probleme in International City sind konkret und verdienen, benannt zu werden: Entwässerung und Abwasser, die in Teilen des Viertels zurückstauen, ein Einzug der Service Charge, der hinter den Instandhaltungskosten zurückbleibt, Gemeinschaftsflächen und Aufzüge, die schneller verfallen, als sie repariert werden, und Eigentümergemeinschaften, die in manchen Gebäuden kaum funktionieren.
Diese Probleme sind nicht gleichmäßig verteilt. Manche Cluster und manche Gebäude werden seit zwei Jahrzehnten ordentlich instand gehalten und sind völlig solide Objekte. Andere sichtbar nicht.
Der Unterschied ist vor Ort binnen zehn Minuten offensichtlich: Schauen Sie auf die Treppenhäuser, die Aufzugskabinen, das stehende Wasser um die Gebäude und den Zustand der Parkplätze. Ein gut geführtes Gebäude in diesem Viertel verbirgt das nicht, und ein schlecht geführtes ebenso wenig.
Fragen Sie direkt, ob der Cluster Entwässerungsprobleme hatte, und fragen Sie die Eigentümergemeinschaft nach dem Stand der Rücklage. In einem Viertel dieses Alters bestimmen diese beiden Antworten Ihr nächstes Jahrzehnt als Eigentümer.
Als Portfolio-Strategie betrachten
Weil die Einstiegssumme hier die niedrigste in Dubai ist, ist International City einer der wenigen Orte, an denen ein Anleger für den Preis einer Wohnung anderswo mehrere Einheiten halten kann. Das verändert das Risikokalkül erheblich.
Bei vier oder fünf Einheiten wird der Leerstand in einer von den anderen aufgefangen, eine unerwartete Instandhaltungsrechnung verteilt sich, und die durchschnittliche Rendite ist weit berechenbarer als die einer einzelnen Einheit.
Es streut auch das Cluster-Risiko, das in diesem Viertel das Hauptrisiko ist. Wer alles in einem Gebäude bündelt, überlässt einer einzigen Eigentümergemeinschaft das Ergebnis.
Im Gegenzug verlangt es echtes Management: Besichtigungen, Prüfung der Mieter, Nachfassen bei Instandhaltung und den Überblick über die Service Charge. Anleger, die dieses Viertel als passives Einkommen behandeln, schneiden durchweg schlechter ab als jene, die es als kleinen Betrieb führen.
Der Zustand schwankt enorm zwischen Clustern und Gebäuden, und Teile des Viertels haben eine Geschichte von Instandhaltungs- und Entwässerungsproblemen. Besichtigen Sie vor Ort und prüfen Sie die Lage der Eigentümergemeinschaft – dies ist kein Viertel, in dem man nach Aktenlage kaufen sollte.
Häufige Fragen
Ist International City eine gute Investition?
Es hat die höchsten Brutto-Renditen und die niedrigsten Einstiegspreise in Dubai, mit tiefer, dauerhafter Nachfrage im erschwinglichen Segment. Dagegen stehen alternder Bestand mit niedrigem Ausstattungsstandard, eine lückenhafte Instandhaltungsbilanz und große Unterschiede zwischen den Clustern. Eine Besichtigung vor Ort ist unerlässlich.
Welche Cluster gibt es in International City?
Niedrige Wohncluster im Länderthema – China, England, Frankreich, Griechenland, Italien, Persien, Russland, Spanien und Marokko –, jeweils mit eigenen Gebäuden, eigener Verwaltung und eigenem Zustand, der sich zwischen ihnen erheblich unterscheidet.
Interesse speziell an International City?
Sagen Sie mir, um welches Gebäude oder welche Einheit es sich handelt. Bevor Sie ein Angebot abgeben, liefere ich die registrierte Transaktionshistorie, die aktuelle Service Charge und die tatsächlichen Mietpreise vergleichbarer Einheiten.
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