International City

Cluster a basso sviluppo verticale a tema paesi sul margine orientale: la proprietà freehold più economica di Dubai e i rendimenti nominali più alti.

• rendimenti nominali più alti
• taglio d'investimento più basso di Dubai
• investitori esperti orientati al rendimento

Che cosa c'è nei dintorni e come incide sul prezzo

• Dubai Metro dal 2009
• Etihad Rail dal 2023
• Dubai International (DXB) dal 1960

Com'è davvero questa zona

Che cos'è International City

International City è un ampio distretto residenziale a basso sviluppo verticale sul lato orientale dell'emirato, realizzato da Nakheel e organizzato in cluster a tema paesi — Cina, Inghilterra, Francia, Grecia, Italia, Persia, Russia, Spagna e Marocco.

Gli edifici sono palazzine di quattro piani senza ascensore e blocchi bassi, in prevalenza monolocali e bilocali, con una consistente componente commerciale che comprende il vicino complesso all'ingrosso Dragon Mart.

È, con largo margine, il distretto residenziale freehold più economico di Dubai e lo è da quando è stato costruito.

I numeri del rendimento e che cosa significano

I rendimenti lordi nominali qui sono i più alti dell'emirato, a volte in misura marcata. Quel dato è reale ed è anche incompleto.

Al netto delle spese di servizio, di uno sfitto realistico e della manutenzione che richiede un edificio basso e invecchiato, il numero scende in modo considerevole. Di solito resta interessante; raramente è interessante quanto pubblicizzato.

La base di inquilini è interamente guidata dal prezzo: lavoratori, persone che condividono l'alloggio e famiglie per cui questa è la sistemazione più economica disponibile con un indirizzo a Dubai. A quel livello la domanda è ampia e duratura.

Il problema delle condizioni

È la questione centrale. Gran parte di International City è stata costruita a metà degli anni 2000 con specifiche basse e lo storico della manutenzione nel distretto è stato in alcuni punti scadente.

I problemi ricorrenti hanno incluso scarichi e fognature, arretrati di manutenzione degli edifici, difficoltà nella riscossione delle spese di servizio e aree comuni in condizioni visibilmente cattive.

Alcuni cluster e alcuni edifici sono sensibilmente migliori di altri. Non è un distretto in cui si possa acquistare sulla carta: l'ispezione è obbligatoria, così come l'esame della posizione dell'associazione dei proprietari.

La posizione

Dubai orientale, lungo la Emirates Road, circa venticinque-trentacinque minuti da Downtown a seconda del traffico, lontana dai distretti costieri, vicina al confine con Sharjah e a Dragon Mart.

Niente metropolitana. Esistono servizi di autobus e vengono usati, cosa insolita per Dubai che rispecchia il profilo demografico degli inquilini.

I servizi nel distretto sono essenziali ma funzionali: supermercati, piccoli ristoranti, cliniche. Dragon Mart offre nelle vicinanze commercio al dettaglio su larga scala.

Che cosa verificare

Il cluster specifico e l'edificio specifico, di persona. Le condizioni variano enormemente e la differenza si vede subito.

Lo storico delle spese di servizio e se l'associazione dei proprietari riscuote e spende davvero.

Qualsiasi storia di problemi di scarichi o fognature in quel cluster.

L'occupazione nell'edificio e gli affitti effettivamente ottenuti, non le medie del distretto.

L'accantonamento realistico per la manutenzione che dovrete prevedere come proprietari.

A chi si adatta

All'investitore esperto orientato al rendimento che capisce l'edilizia a basso costo come classe di attivo, ispezionerà come si deve e mette in conto onestamente manutenzione e sfitto.

A chi costruisce un piccolo portafoglio di unità di basso taglio, in cui i conti su più immobili tornano anche se uno rende meno.

Si adatta male a un acquirente alla prima esperienza, a chi acquista a distanza senza ispezione e a chi è attratto soltanto dal rendimento nominale.

Dragon Mart e l'economia commerciale

Dragon Mart, l'enorme complesso cinese di vendita all'ingrosso e al dettaglio, sorge accanto a International City ed è il motivo per cui esiste buona parte dell'economia locale. Attorno ci sono uffici commerciali, magazzini, operatori logistici e la manodopera che li fa funzionare.

È questo il motore della domanda. Moltissimi inquilini di International City lavorano a Dragon Mart o nelle attività commerciali circostanti e vogliono abitare a breve distanza in auto al costo più basso possibile.

È una base davvero duratura — il commercio all'ingrosso verso la regione è consolidato da tempo e non dipende da un singolo settore — ma è a basso salario, ed è esattamente per questo che gli affitti qui sono quello che sono.

Dragon Mart offre inoltre al distretto un commercio al dettaglio di grande formato che i negozi della comunità non potrebbero offrire, ed è un servizio pratico per i residenti, qualunque lavoro facciano.

Che cosa non va davvero nei cluster più deboli

I problemi ricorrenti a International City sono specifici e vale la pena nominarli: scarichi e fognature che rigurgitano in parti del distretto, riscossione delle spese di servizio inferiore ai costi di manutenzione, aree comuni e ascensori che si deteriorano più in fretta di quanto vengano riparati e associazioni di proprietari che in alcuni edifici funzionano a malapena.

Non sono distribuiti in modo uniforme. Alcuni cluster e alcuni edifici sono stati mantenuti correttamente per vent'anni e sono beni perfettamente solidi. Altri visibilmente no.

La distinzione si coglie in dieci minuti sul posto: guardate le scale, l'interno degli ascensori, l'acqua stagnante attorno agli edifici e lo stato del parcheggio. Un edificio ben gestito in questo distretto non lo nasconde, e nemmeno uno gestito male.

Chiedete apertamente se il cluster ha avuto problemi di scarichi e chiedete all'associazione dei proprietari com'è la situazione del fondo di riserva. In un distretto di questa età, queste due risposte determinano il vostro prossimo decennio di proprietà.

Trattarlo come una strategia di portafoglio

Poiché il taglio d'investimento qui è il più basso di Dubai, International City è uno dei pochi posti in cui un investitore può detenere più unità al prezzo di un solo appartamento altrove. Questo cambia in modo significativo il calcolo del rischio.

Su quattro o cinque unità, lo sfitto di una viene assorbito dalle altre, una spesa di manutenzione imprevista si ripartisce e il rendimento medio è molto più prevedibile di quello di una singola unità.

Si ripartisce così anche il rischio di cluster, che in questo distretto è il rischio principale. Concentrare tutto in un solo edificio significa che a decidere il risultato è una sola associazione di proprietari.

In cambio richiede una gestione vera: ispezioni, selezione degli inquilini, solleciti per la manutenzione e controllo costante delle spese. Gli investitori che trattano questo distretto come reddito passivo rendono sistematicamente meno di quelli che lo trattano come una piccola impresa operativa.

Le condizioni variano enormemente tra cluster ed edifici e parti del distretto hanno una storia di problemi di manutenzione e di scarichi. Ispezionate di persona ed esaminate la posizione dell'associazione dei proprietari: non è un distretto in cui acquistare sulla carta.

Domande frequenti

International City è un buon investimento?

Ha i rendimenti lordi nominali più alti e i prezzi d'ingresso più bassi di Dubai, con una domanda ampia e duratura nella fascia accessibile. In compenso: patrimonio invecchiato a basse specifiche, uno storico di manutenzione discontinuo e grande varianza tra i cluster. L'ispezione fisica è essenziale.

Quali sono i cluster di International City?

Cluster residenziali a basso sviluppo verticale a tema paesi — Cina, Inghilterra, Francia, Grecia, Italia, Persia, Russia, Spagna e Marocco — ciascuno con i propri edifici, la propria gestione e le proprie condizioni, che variano considerevolmente dall'uno all'altro.

State guardando proprio International City?

Ditemi di quale edificio o unità si tratta. Prima di fare un'offerta vi porterò lo storico delle transazioni registrate, le spese di servizio attuali e i prezzi di affitto reali di unità comparabili.