Due diligence : les signaux d’alerte à Dubaï

Regardez au-delà des visuels 3D : le bilan de livraison, c’est-à-dire combien de programmes ont été achevés, de combien chacun a dérapé par rapport à la date initiale, et ce que disent les propriétaires des immeubles occupés sur la qualité de construction et la société de gestion. Les grands promoteurs — Emaar, Sobha, DAMAC, Danube, Azizi — disposent d’un historique de transactions plus étoffé, ce qui rend un bien à la fois plus facile à évaluer et plus facile à revendre. Un nouvel entrant peut afficher de meilleurs prix, mais vous payez la prime de l’inconnu à la sortie.

Les charges de copropriété à Dubaï vont globalement d’environ 9 $ à 88 $ par m² et par an, et atteignent 97 à 119 $ dans les résidences gérées par un hôtel. Elles couvrent les parties communes : piscine, salle de sport, parking, ascenseurs, nettoyage, espaces verts et personnel. Ne prenez pas le taux d’un immeuble précis auprès du vendeur : il est publié par le Land Department et consultable dans l’application Dubai REST.

Tout ce qui se trouve à l’intérieur de vos murs : électricité et eau DEWA, internet, assurance, ainsi que toute réparation ou remplacement d’appareils. Les villas fonctionnent différemment, et cela mérite d’être compris : les charges sont normalement calculées sur la surface du terrain plutôt que sur la surface bâtie, et l’entretien d’une villa revient souvent trois à quatre fois moins cher que celui d’un appartement de taille comparable — avec un appartement, vous payez aussi l’infrastructure commune de la tour.

Oui, à trois niveaux. Un visa d’investisseur de deux ans à partir de 204 000 $, dont au moins 102 000 $ effectivement réglés ; le stade de construction n’a pas d’importance. Un visa de retraite de cinq ans à partir de 55 ans, à partir de 272 000 $ et avec au moins 50 % d’avancement. Un Golden Visa de dix ans à partir de 545 000 $ ; au-delà de 50 % d’avancement, l’approbation est pratiquement assurée, en dessous, le dossier passe par une pré-approbation. Le visa est renouvelé tant que vous restez propriétaire du bien, et il vous permet de parrainer votre famille.

Trois points. Les biens situés dans des émirats différents ne s’additionnent pas : 300 000 $ à Dubaï plus 250 000 $ à Ras Al Khaimah ne donnent pas droit à un Golden Visa. La demande doit être déposée en personne ; il n’existe aucune procédure à distance. Et, point le plus coûteux, un visa de résidence ne fait pas à lui seul de vous un résident fiscal des Émirats : il faut une présence effective de 180 jours et une adresse justifiée. Si vous vendez le bien, le visa est annulé.

Oui, mais plus cher et plus lentement. Les banques prêtent jusqu’à 60 % à un non-résident, l’apport démarre donc à 40 % ; les taux fixes commencent à environ 5,5 %, l’instruction du dossier prend plus de deux mois, et il faut justifier d’un solde moyen d’environ 11 000 à 14 000 $ sur six mois. Un résident bénéficie de conditions différentes : jusqu’à 80 % de financement, un apport à partir de 20 %, des taux fixes à partir d’environ 4 % et des durées allant jusqu’à 25 ans. Un prêt peut aussi servir à régler la dernière tranche d’un échéancier de paiement.

Pour acheter, non. Pour vendre, en pratique oui : la transaction se règle par virement bancaire et l’argent doit bien arriver quelque part. La résidence n’est pas exigée pour ouvrir un compte, mais la présence en personne l’est, et l’on demande normalement à un non-résident un dépôt d’ouverture de plusieurs dizaines de milliers de dollars, selon la banque et la manière dont l’origine des fonds est justifiée.

Environ 180 000 transactions pour quelque 142 milliards de dollars ont été enregistrées à Dubaï en 2024, un record. Ce qui a suivi ressemble à un marché qui mûrit plutôt qu’à un marché qui s’emballe : les prévisions pour 2025 annonçaient une hausse des prix de 5 à 10 %, plus lente qu’en 2024, avec les mouvements les plus marqués dans le segment haut de gamme, où l’offre est contrainte. Pour un acheteur, cela signifie que « j’achète maintenant et je revends l’an prochain grâce à la hausse » n’est plus automatique.