Due diligence: i campanelli d’allarme a Dubai

Si guardi oltre i render, al track record di consegna: quanti progetti sono stati completati, di quanto ciascuno ha slittato rispetto alla data originaria e che cosa dicono i proprietari degli edifici già abitati sulla qualità costruttiva e sulla società di gestione. I grandi costruttori (Emaar, Sobha, DAMAC, Danube, Azizi) hanno uno storico di transazioni più ampio, il che rende un’unità più facile sia da valutare sia da rivendere. Un nuovo arrivato può avere prezzi migliori, ma il premio per l’incognita lo si paga all’uscita.

Le spese condominiali a Dubai vanno in linea di massima da circa 9 $ a 88 $ al m² l’anno e, nelle residenze gestite da hotel, arrivano a 97–119 $. Coprono le parti comuni: piscina, palestra, parcheggio, ascensori, pulizie, giardinaggio e personale. L’importo relativo a un edificio specifico non va chiesto al venditore: è pubblicato dal Land Department e consultabile nell’app Dubai REST.

Tutto ciò che sta dentro le proprie mura: elettricità e acqua DEWA, internet, assicurazione ed eventuali riparazioni o sostituzioni degli elettrodomestici. Le ville funzionano diversamente e vale la pena capirlo: la quota è di norma calcolata sulla superficie del lotto e non su quella costruita, e il mantenimento di una villa finisce spesso per costare da tre a quattro volte meno di quello di un appartamento di dimensioni analoghe; con un appartamento si paga anche l’infrastruttura condivisa della torre.

Sì, su tre livelli. Un visto investitore biennale a partire da 204 000 $, con almeno 102 000 $ effettivamente pagati; la fase di costruzione è irrilevante. Un visto pensionati quinquennale dai 55 anni, a partire da 272 000 $ e con almeno il 50 % di completamento. Una Golden Visa decennale a partire da 545 000 $; oltre il 50 % di completamento l’approvazione è di fatto assicurata, sotto tale soglia passa attraverso una pre-approvazione. Il visto si rinnova finché si possiede l’immobile e consente di sponsorizzare la famiglia.

Tre cose. Gli immobili in emirati diversi non si sommano: 300 000 $ a Dubai più 250 000 $ a Ras Al Khaimah non fanno una Golden Visa. La domanda va presentata di persona; non esiste una via a distanza. E, cosa più costosa, un visto di residenza di per sé non rende residenti fiscali negli Emirati: servono una presenza effettiva di 180 giorni e un indirizzo documentato. Se si vende l’immobile, il visto viene annullato.

Sì, ma a condizioni più costose e con tempi più lunghi. Le banche finanziano fino al 60 % a un non residente, quindi l’anticipo parte dal 40 %; i tassi fissi partono da circa il 5,5 %, l’istruttoria richiede più di due mesi e occorre dimostrare un saldo medio di circa 11 000–14 000 $ nell’arco di sei mesi. Un residente ottiene condizioni diverse: finanziamento fino all’80 %, anticipo dal 20 %, tassi fissi da circa il 4 % e durate fino a 25 anni. Il mutuo può servire anche a saldare l’ultima tranche di un piano di pagamento.

Per acquistare no. Per vendere in pratica sì: la transazione si regola con bonifico bancario e il denaro deve arrivare da qualche parte. Per aprire un conto non è richiesta la residenza, ma è richiesta la presenza di persona, e a un non residente viene di norma chiesto un deposito di apertura che arriva a decine di migliaia di dollari, a seconda della banca e di come viene documentata l’origine dei fondi.

Nel 2024 a Dubai sono state registrate circa 180 000 transazioni per un valore di circa 142 miliardi di dollari, il massimo di sempre. Ciò che è seguito somiglia a un mercato che matura più che a uno che accelera: le previsioni per il 2025 indicavano una crescita dei prezzi del 5–10 %, più lenta del 2024, con il movimento più forte nel segmento prime, dove l’offerta è limitata. Per un acquirente significa che «compro ora, vendo l’anno prossimo sulla crescita» non è più scontato.