Due-diligence: красные флаги в Дубае

Смотрите не на рендеры, а на послужной список: сколько проектов сдано, с какой задержкой относительно первоначального срока, что говорят владельцы в уже заселённых домах о качестве и об управляющей компании. У крупных девелоперов — Emaar, Sobha, DAMAC, Danube, Azizi — история сделок глубже, а значит объект проще и оценить, и потом продать. У новичка может быть лучше цена, но премию за неизвестность вы оплатите на выходе.

Сервисный сбор в Дубае укладывается примерно в $9–88 за м² в год, а в резиденциях под управлением отельных сетей доходит и до $97–119. В него входит содержание общих зон: бассейн, спортзал, паркинг, лифты, уборка, ландшафт, зарплата персонала. Точную ставку по конкретному дому не надо принимать со слов продавца — она публикуется Земельным департаментом, её видно в приложении Dubai REST.

Всё, что внутри вашей квартиры: электричество и воду по счетам DEWA, интернет, страховку, любой ремонт и замену техники. Отдельно стоит помнить про виллы: там сбор обычно считают по площади участка, а не дома, и в итоге содержание виллы часто выходит в три-четыре раза дешевле содержания квартиры сопоставимой площади — за квартиру вы платите за общую инфраструктуру башни.

Даёт, тремя ступенями. Виза инвестора на 2 года — от $204 000, при этом фактически оплачено должно быть не менее $102 000, стадия готовности значения не имеет. Пенсионная на 5 лет — с 55 лет, от $272 000 и готовности от 50%. Золотая на 10 лет — от $545 000; при готовности от 50% одобрение по сути гарантированное, ниже — через предварительное согласование. Визу можно продлевать, пока объект в собственности, и спонсировать семью.

Три вещи. Первая: объекты в разных эмиратах не складываются — $300 000 в Дубае плюс $250 000 в Рас-эль-Хайме не дают золотой визы. Вторая: подавать нужно лично, дистанционно эта процедура не оформляется. Третья, самая дорогая: резидентская виза сама по себе не делает вас налоговым резидентом ОАЭ — для этого нужны фактическое проживание от 180 дней и подтверждённый адрес. И при продаже объекта виза аннулируется.

Реально, но дороже и дольше. Нерезиденту банк даёт до 60% стоимости, то есть первый взнос от 40%; фиксированная ставка стартует примерно от 5,5%, рассмотрение занимает от двух месяцев, и потребуется показать средний остаток на личном счёте порядка $11 000–14 000 за полгода. У резидента условия другие: финансирование до 80%, взнос от 20%, фиксированная ставка от примерно 4%, срок до 25 лет. Ипотекой можно закрыть и финальный транш по рассрочке.

Для покупки — нет, для продажи практически да: безналичный расчёт по сделке нужно куда-то получить. Резидентство для открытия счёта не обязательно, но личное присутствие обязательно, и нерезиденту банк обычно ставит входной депозит — порядок величины начинается от нескольких десятков тысяч долларов и зависит от банка и подтверждённого источника дохода.

За 2024 год в Дубае зарегистрировано около 180 000 сделок примерно на $142 млрд — рекорд за всю историю наблюдений. Дальше рынок ведёт себя как взрослеющий, а не как разгоняющийся: прогнозы на 2025 год говорили о росте цен в диапазоне 5–10%, то есть медленнее 2024-го, с самым заметным ростом в премиальном сегменте, где предложение ограничено. Для покупателя это означает, что расчёт «куплю и через год продам на росте» перестал быть автоматическим.