Due diligence: czerwone flagi w Dubaju

Trzeba spojrzeć poza wizualizacje, na historię realizacji: ile projektów zostało ukończonych, o ile każdy z nich przekroczył pierwotny termin i co mówią właściciele w zamieszkanych budynkach o jakości wykonania i firmie zarządzającej. Więksi deweloperzy — Emaar, Sobha, DAMAC, Danube, Azizi — mają dłuższą historię transakcji, co ułatwia zarówno wycenę lokalu, jak i późniejszą sprzedaż. Nowicjusz może wyceniać lepiej, ale za niewiadomą płaci się przy wyjściu.

Opłaty serwisowe w Dubaju wynoszą z grubsza od około 9 do 88 USD za m² rocznie, a w rezydencjach prowadzonych przez hotele sięgają 97–119 USD. Obejmują części wspólne: basen, siłownię, parking, windy, sprzątanie, zieleń i personel. Stawki dla konkretnego budynku nie należy brać od sprzedającego — publikuje ją Land Department i jest widoczna w aplikacji Dubai REST.

Wszystkiego, co jest w obrębie własnych ścian: prądu i wody DEWA, internetu, ubezpieczenia oraz napraw i wymiany sprzętu. Wille działają inaczej i warto to rozumieć: opłatę zwykle nalicza się od powierzchni działki, a nie zabudowy, i utrzymanie willi często wychodzi trzy do czterech razy taniej niż apartamentu o porównywalnej wielkości — w apartamencie płaci się także za wspólną infrastrukturę wieżowca.

Daje, w trzech wariantach. Dwuletnia wiza inwestorska od 204 000 USD, przy czym co najmniej 102 000 USD musi być faktycznie wpłacone; etap budowy nie ma znaczenia. Pięcioletnia wiza emerytalna od 55. roku życia, od 272 000 USD i przy co najmniej 50 % gotowości. Dziesięcioletnia Golden Visa od 545 000 USD; powyżej 50 % gotowości zatwierdzenie jest praktycznie pewne, poniżej tego próg przechodzi się przez wstępną akceptację. Wiza jest odnawiana tak długo, jak długo posiada się aktywo, i pozwala sponsorować rodzinę.

W trzech rzeczach. Nieruchomości w różnych emiratach się nie sumują — 300 000 USD w Dubaju plus 250 000 USD w Ras Al Khaimah to nie jest Golden Visa. Wniosek trzeba złożyć osobiście; zdalnej ścieżki nie ma. I — co najdroższe — wiza rezydencka sama w sobie nie czyni Państwa rezydentem podatkowym ZEA: wymaga to faktycznego pobytu przez 180 dni i udokumentowanego adresu. Po sprzedaży nieruchomości wiza zostaje anulowana.

Tak, ale drożej i wolniej. Banki finansują nierezydentowi do 60 %, więc wkład własny zaczyna się od 40 %; stałe oprocentowanie zaczyna się od około 5,5 %, proces oceny trwa ponad dwa miesiące, a trzeba wykazać średnie saldo rzędu 11 000–14 000 USD przez sześć miesięcy. Rezydent ma inne warunki: finansowanie do 80 %, wkład od 20 %, stałe oprocentowanie od około 4 % i okres do 25 lat. Kredyt można też wykorzystać na sfinansowanie ostatniej transzy planu płatności.

Żeby kupić — nie. Żeby sprzedać — w praktyce tak, bo transakcja rozlicza się przelewem bankowym, a pieniądze muszą gdzieś trafić. Do otwarcia rachunku nie jest wymagana rezydencja, ale trzeba stawić się osobiście, a od nierezydenta zwykle oczekuje się wpłaty początkowej idącej w dziesiątki tysięcy dolarów, zależnie od banku i od sposobu udokumentowania źródła środków.

W 2024 roku w Dubaju zarejestrowano około 180 000 transakcji o wartości około 142 mld USD — najwięcej w historii. To, co nastąpiło potem, wygląda raczej na dojrzewający niż przyspieszający rynek: prognozy na 2025 rok wskazywały wzrost cen o 5–10 %, wolniejszy niż w 2024, z największym ruchem w segmencie premium, gdzie podaż jest ograniczona. Dla kupującego oznacza to, że „kup teraz, sprzedaj za rok na wzroście” przestało być automatyczne.