Due Diligence: Warnsignale in Dubai

Blicken Sie hinter die Renderings auf die Lieferbilanz: wie viele Projekte fertiggestellt wurden, wie weit jedes gegenüber dem ursprünglichen Termin verspätet war und was die Eigentümer in den bezogenen Gebäuden über Bauqualität und Hausverwaltung sagen. Die großen Bauträger – Emaar, Sobha, DAMAC, Danube, Azizi – haben eine umfangreichere Transaktionshistorie, wodurch sich eine Einheit leichter bewerten und später leichter verkaufen lässt. Ein Newcomer kann günstiger kalkulieren, doch den Aufschlag für das Unbekannte zahlen Sie beim Ausstieg.

Die Service Charges in Dubai liegen grob zwischen etwa $9 und $88 pro m² und Jahr, in hotelbetriebenen Residenzen erreichen sie $97–119. Sie decken die Gemeinschaftsflächen: Pool, Fitnessraum, Parkplätze, Aufzüge, Reinigung, Grünanlagen und Personal. Verlassen Sie sich für ein bestimmtes Gebäude nicht auf die Angabe des Verkäufers – der Satz wird vom Land Department veröffentlicht und ist in der App Dubai REST einsehbar.

Alles innerhalb Ihrer eigenen vier Wände: Strom und Wasser von DEWA, Internet, Versicherung sowie jede Reparatur oder den Austausch von Geräten. Bei Villen funktioniert es anders, und das lohnt sich zu verstehen: Die Gebühr wird normalerweise auf die Grundstücksfläche statt auf die bebaute Fläche erhoben, und der Betrieb einer Villa ist oft drei- bis viermal günstiger als der eines gleich großen Apartments – bei einem Apartment zahlen Sie auch für die gemeinsame Infrastruktur des Turms mit.

Ja, in drei Stufen. Ein zweijähriges Investorenvisum ab $204 000, von denen mindestens $102 000 tatsächlich bezahlt sein müssen; die Bauphase spielt keine Rolle. Ein fünfjähriges Ruhestandsvisum ab 55 Jahren, ab $272 000 und mit mindestens 50 % Fertigstellung. Ein zehnjähriges Golden Visa ab $545 000; bei mehr als 50 % Fertigstellung ist die Genehmigung praktisch sicher, darunter läuft sie über eine Vorabgenehmigung. Das Visum wird verlängert, solange Sie die Immobilie besitzen, und erlaubt es Ihnen, Ihre Familie nachzuholen.

Drei Dinge. Immobilien in verschiedenen Emiraten werden nicht addiert – $300 000 in Dubai plus $250 000 in Ras Al Khaimah ergeben kein Golden Visa. Der Antrag muss persönlich gestellt werden; einen Weg aus der Ferne gibt es nicht. Und, am teuersten: Ein Aufenthaltsvisum macht Sie nicht automatisch zum steuerlichen Residenten der VAE – dafür sind eine tatsächliche Anwesenheit von 180 Tagen und eine belegte Adresse nötig. Wird die Immobilie verkauft, wird das Visum annulliert.

Ja, aber teurer und langsamer. Banken finanzieren Nichtansässigen bis zu 60 %, die Anzahlung beginnt also bei 40 %; feste Zinssätze liegen bei etwa 5,5 %, die Prüfung dauert über zwei Monate, und Sie müssen über sechs Monate einen durchschnittlichen Kontostand von etwa $11 000–14 000 nachweisen. Ansässige erhalten andere Konditionen: bis zu 80 % Finanzierung, eine Anzahlung ab 20 %, feste Zinssätze ab etwa 4 % und Laufzeiten bis zu 25 Jahren. Eine Hypothek kann auch genutzt werden, um die letzte Rate eines Zahlungsplans zu begleichen.

Zum Kaufen nicht. Zum Verkaufen praktisch schon – die Transaktion wird per Banküberweisung abgewickelt, und das Geld muss irgendwo ankommen. Für die Kontoeröffnung ist ein Aufenthaltstitel nicht erforderlich, wohl aber das persönliche Erscheinen, und von Nichtansässigen wird in der Regel eine Eröffnungseinlage im Bereich von mehreren zehntausend Dollar verlangt, je nach Bank und je nachdem, wie die Herkunft der Mittel dokumentiert ist.

In Dubai wurden 2024 rund 180 000 Transaktionen im Wert von etwa $142bn registriert – ein Rekordwert. Was darauf folgte, wirkt eher wie ein reifender als ein beschleunigender Markt: Die Prognosen für 2025 deuteten auf einen Preisanstieg von 5–10 % hin, langsamer als 2024, mit der stärksten Bewegung im Premiumsegment, wo das Angebot knapp ist. Für Käufer bedeutet das: „Jetzt kaufen, nächstes Jahr mit Gewinn verkaufen“ ist keine Selbstverständlichkeit mehr.