Dubaï, première destination mondiale des millionnaires : les données de Henley

Henley & Partners, en collaboration avec New World Wealth, place Dubaï et l'ensemble des Émirats arabes unis au premier rang des arrivées de millionnaires, avec presque le double de la destination suivante. Le cabinet articule ce constat autour de huit destinations « refuges ».

Qui produit ces données ?

Henley & Partners est le cabinet le plus souvent cité derrière les statistiques de migration des millionnaires, et il convient d'être transparent sur la nature de cette entreprise.

C'est une société qui aide concrètement les millionnaires à s'installer à l'étranger ; ses données reposent en partie sur sa propre clientèle, et non sur une enquête neutre et entièrement indépendante sur les flux de patrimoine dans le monde.

Cela ne rend pas les chiffres peu fiables, mais c'est un élément de contexte utile pour les interpréter. Une entreprise dont le métier est de faciliter les départs voit directement les mouvements réels, mais a aussi un intérêt commercial à présenter ces mouvements de façon à servir son offre. Les deux choses peuvent être vraies en même temps.

L'étude est réalisée conjointement avec New World Wealth, et non par Henley & Partners seul, ce qui explique en partie pourquoi ses chiffres sont largement repris dans les analyses sérieuses des tendances mondiales du patrimoine.

Reste que la démarche raisonnable consiste à considérer l'orientation générale des données comme fiable, tout en lisant leur ampleur exacte avec une certaine prudence.

Chaque année, quelques sociétés d'analyse publient des classements des pays que quittent et où s'installent les millionnaires en dollars, et Dubaï figure systématiquement en tête ou près du sommet des arrivées.

La version la plus citée de ces études est celle dont il est question ici, et l'écart qui sépare les Émirats de la destination suivante mérite d'être examiné en détail.

Quelle est l'avance de Dubaï ?

Une fois ce contexte posé, le constat principal reste frappant : Dubaï et les Émirats arabes unis devancent la deuxième destination du classement des arrivées de millionnaires de presque le double.

Ce n'est pas une courte avance : il s'agit d'une position véritablement dominante, et non d'une course serrée entre plusieurs villes comparables.

De l'autre côté du bilan, le classement des départs, c'est-à-dire des pays qui perdent le plus de millionnaires en dollars, est mené par la Chine, la Russie arrivant en cinquième position. Lire ensemble les arrivées et les départs donne une image plus complète des déplacements réels du patrimoine, et pas seulement de ses points d'arrivée.

Il est utile de comprendre pourquoi ces deux moitiés comptent pour un marché comme celui de Dubaï.

Une destination peut bien figurer au classement des arrivées simplement parce qu'elle est l'une des rares options ouvertes à une nationalité donnée à un moment donné ; la position de Dubaï semble structurellement différente, car la ville attire des fortunes en provenance de plusieurs pays de départ à la fois, sans dépendre d'une seule population d'origine.

Qu'est-ce que la théorie des « valeurs refuges » ?

Henley & Partners explique cette migration à l'aide d'un concept qu'il appelle les « safe havens » : huit destinations qui, selon lui, attirent durablement les personnes fortunées : Dubaï, Singapour, l'Australie, la Suisse, la Nouvelle-Zélande, Malte, Monaco et l'île Maurice.

La théorie est simple : les personnes disposant d'un patrimoine important cherchent avant tout à vivre dans un lieu qu'elles perçoivent comme réellement sûr, sur les plans politique, personnel et financier à la fois. C'est cette sécurité au sens large que les huit destinations citées sont censées avoir en commun.

Pourquoi Dubaï arrive-t-elle en tête ?

Plusieurs facteurs précis sont avancés pour expliquer que Dubaï attire davantage de ces migrants que les sept autres destinations réunies.

Un niveau élevé de sécurité personnelle et financière, un accès direct à l'investissement en valeurs mobilières, un système bancaire développé, ainsi qu'un haut niveau d'éducation et de médecine, avec une qualité de vie générale élevée.

Aucun de ces atouts n'est propre à Dubaï pris isolément : la Suisse a des banques solides, Singapour une sécurité remarquable, Malte l'accès à l'UE. L'argument est que Dubaï réunit une part significative de tous ces atouts dans une seule juridiction, avec moins des contreparties que présentent les autres options de la liste.

Qu'est-ce que cela signifie pour le marché immobilier ?

Un afflux soutenu de millionnaires en dollars ne se traduit pas directement en demande pour un type de bien précis, mais il constitue un vent porteur structurel pour le haut de gamme du marché de Dubaï : résidences de marque, grandes villas et emplacements prime, là où ce type d'acheteur concentre généralement ses achats.

Pour qui évalue les fondamentaux de la demande à long terme dans l'immobilier de Dubaï, ces données de migration comptent parmi les signaux les plus concrets et les mieux suivis de manière indépendante, précisément parce qu'elles mesurent un patrimoine réellement déplacé, et non un sentiment ou une intention annoncée, même en tenant compte de l'intérêt commercial du cabinet qui les publie.

Dans la pratique, c'est le profil de client que je rencontre le plus souvent tout en haut du marché de Dubaï : une personne qui a déjà décidé de s'installer, en grande partie pour les raisons citées dans cette étude, et qui cherche un bien à la hauteur du niveau de vie qu'elle avait dans son pays précédent, voire supérieur.

Comprendre ces données de migration, c'est donc comprendre d'où vient une part importante de ce bassin d'acheteurs.