Acheter en Grèce : chaîne de propriété, ENFIA et coût de détention

Rien n'empêche un étranger d'acheter en Grèce. Le travail est ailleurs : établir ce que le vendeur possède réellement, ce qui prend ici plus de temps que presque partout en Europe, et comprendre ce que l'actif vous coûtera chaque année ensuite.

Qui peut acheter, et de quoi a-t-on besoin d'abord ?

Il n'existe pratiquement aucune restriction de nationalité à l'achat d'un bien grec. Les régions frontalières et certaines îles exigent un permis pour les acheteurs extérieurs à l'UE — une procédure d'autorisation plutôt qu'une interdiction.

Deux éléments sont nécessaires avant tout : un numéro fiscal grec, l'AFM, et un compte bancaire. Sans l'AFM, on ne peut ni acheter, ni raccorder les services, ni déclarer de revenus. Les deux peuvent être obtenus à l'avance, y compris par un mandataire muni d'une procuration.

Vient ensuite la partie pour laquelle on engage son propre avocat en Grèce, et l'on a raison de le faire.

Pourquoi la vérification du titre prend-elle des semaines ?

Pendant des décennies, la Grèce a enregistré les droits par un système de conservations des hypothèques, et la transition vers un cadastre national unique a pris très longtemps et n'est par endroits pas encore achevée.

Concrètement, le titre s'établit par une chaîne de documents remontant sur des décennies, et les limites des registres anciens peuvent ne pas correspondre à celles du cadastre.

Les biens issus d'une succession constituent une source de complications à part — plusieurs héritiers, successions non enregistrées, parts fractionnées. Les constructions et extensions non autorisées en sont une autre, et exigent de comparer ce qui a été bâti à ce qui était permis.

L'avocat vérifie toute la chaîne des transferts, pas seulement la dernière vente, et cela prend du temps. Économiser à ce stade est l'économie la plus coûteuse de ce marché.

Qu'est-ce que l'ENFIA ?

L'ENFIA est la taxe foncière annuelle, calculée sur les caractéristiques de l'actif — surface, zone, ancienneté, étage — et émise automatiquement à partir des données du registre. Que vous habitiez le bien ou le laissiez fermé ne change rien au montant.

S'y ajoutent les taxes municipales prélevées via la facture d'électricité et les charges propres de l'immeuble. Aucune n'est ruineuse selon les standards européens, mais elles sont permanentes et doivent figurer dans le modèle dès la première année.

À l'achat, on paie soit des droits de mutation pour une revente, soit la TVA pour un bien neuf, et l'État a périodiquement suspendu la TVA sur la construction neuve — le régime en vigueur doit donc être vérifié le jour même. Un notaire, un avocat, des frais d'enregistrement et une commission d'agence complètent le tableau : le modèle de transaction continental n'est pas gratuit.

Comment les locations de courte durée sont-elles encadrées ?

Les revenus locatifs d'un particulier sont imposés selon leur propre barème progressif, distinct de celui des revenus d'activité. La location de courte durée ajoute une couche : le bien est inscrit dans un registre dédié, le numéro d'enregistrement figure dans l'annonce, et les revenus sont déclarés.

Certaines communes et quartiers centraux restreignent purement et simplement la location de courte durée, jusqu'à suspendre les nouvelles inscriptions. La restriction est locale : on la vérifie donc pour l'adresse, pas pour le pays.

C'est plus important qu'il n'y paraît. Un bien acheté pour être loué à la nuitée, dans un quartier où la location à la nuitée a été restreinte, devient un actif de location longue durée à l'économie totalement différente.

La Grèce est-elle un marché ou trois ?

Athènes est un marché urbain de plusieurs millions d'habitants, où la demande vient du travail, des universités et des migrations internes. Un vaste projet de réaménagement de l'ancien site de l'aéroport, sur le littoral, remodèle le sud de la ville. La liquidité y est la plus élevée du pays.

Thessalonique est la deuxième ville — un important centre étudiant et portuaire au nord, aux liens balkaniques solides. L'entrée y est nettement moins chère qu'à Athènes et la demande étudiante est stable, mais le marché des biens haut de gamme est étroit.

Les îles forment un marché de villégiature saisonnier : l'essentiel des revenus arrive sur trois ou quatre mois alors que les coûts courent toute l'année, et la logistique y est plus chère que sur le continent. La Crète fait exception, avec une population à l'année et une économie propre.