Immobilienkauf in Griechenland: Eigentumsketten, ENFIA und Haltekosten

Nichts in Griechenland hindert einen Ausländer am Kauf. Die Arbeit liegt woanders: darin, festzustellen, was dem Verkäufer tatsächlich gehört, was hier länger dauert als fast überall in Europa, und darin, zu verstehen, was die Immobilie danach jedes Jahr kostet.

Wer darf kaufen, und was wird zuerst benötigt?

Für den Kauf griechischer Immobilien gibt es faktisch keine Beschränkungen nach Staatsangehörigkeit. In Grenzregionen und auf bestimmten Inseln benötigen Käufer von außerhalb der EU eine Genehmigung – ein Zustimmungsverfahren, kein Verbot.

Zwei Dinge brauchen Sie vor allem anderen: eine griechische Steuernummer, die AFM, und ein Bankkonto. Ohne AFM können Sie weder kaufen noch Versorgungsleistungen anschließen noch Einkünfte erklären. Beides lässt sich im Voraus regeln, auch über einen Bevollmächtigten.

Danach folgt der Teil, für den man in Griechenland einen eigenen Anwalt beauftragt – und beauftragen sollte.

Warum dauert die Prüfung des Eigentumstitels Wochen?

Griechenland erfasste Rechte jahrzehntelang über ein System von Hypothekenregistern, und der Übergang zu einem einheitlichen nationalen Kataster dauerte sehr lange und ist stellenweise noch nicht abgeschlossen.

Praktisch heißt das: Der Titel wird über eine Kette von Dokumenten festgestellt, die Jahrzehnte zurückreicht, und die Grenzen in den älteren Unterlagen stimmen womöglich nicht mit den Katastergrenzen überein.

Geerbte Immobilien sind eine eigene Quelle von Komplikationen – mehrere Erben, nicht eingetragene Erbfolgen, Bruchteilsanteile. Eine weitere sind nicht genehmigte Bauten und Anbauten, bei denen geprüft werden muss, was gebaut wurde und was genehmigt war.

Ein Anwalt prüft die gesamte Kette der Übertragungen, nicht nur den letzten Verkauf, und das braucht Zeit. An dieser Stelle zu sparen ist die teuerste Ersparnis, die dieser Markt bietet.

Was ist ENFIA?

ENFIA ist die jährliche Grundsteuer; sie wird nach den Merkmalen des Objekts – Wohnfläche, Zone, Alter, Stockwerk – bemessen und automatisch aus den Registerdaten erhoben. Ob Sie die Immobilie bewohnen oder leer stehen lassen, ändert am Betrag nichts.

Hinzu kommen kommunale Abgaben, die über die Stromrechnung eingezogen werden, und die laufenden Kosten des Gebäudes selbst. Nach europäischen Maßstäben ist nichts davon ruinös, aber alles ist dauerhaft und gehört vom ersten Jahr an ins Modell.

Beim Kauf zahlen Sie entweder Grunderwerbsteuer bei einem Wiederverkauf oder Mehrwertsteuer bei einem Neubau, und der Staat hat die Mehrwertsteuer auf Neubauten zeitweise ausgesetzt – das geltende Regime ist daher am Stichtag zu prüfen. Notar, Anwalt, Eintragungsgebühren und Maklerprovision runden das Bild ab: Das kontinentale Transaktionsmodell ist nicht kostenlos.

Wie sind Kurzzeitvermietungen geregelt?

Mieteinnahmen einer Privatperson werden nach einer eigenen progressiven Skala besteuert, getrennt von der Skala für Arbeitseinkommen. Die Kurzzeitvermietung bringt eine zusätzliche Ebene mit sich: Die Immobilie wird in ein eigenes Register eingetragen, die Registernummer erscheint in der Anzeige, und die Einkünfte werden erklärt.

Einige Gemeinden und zentrale Bezirke schränken die Kurzzeitvermietung ganz ein, bis hin zur Aussetzung neuer Eintragungen. Die Einschränkung ist lokal und wird daher an der Adresse geprüft, nicht am Land.

Das ist wichtiger, als es klingt. Eine Immobilie, die für die Vermietung pro Nacht gekauft wurde, wird in einem Gebiet, in dem die nächtliche Vermietung eingeschränkt wurde, zum Objekt für Langzeitvermietung – mit völlig anderer Wirtschaftlichkeit.

Ist Griechenland ein Markt oder drei?

Athen ist ein urbaner Markt mit mehreren Millionen Einwohnern, in dem die Nachfrage aus Arbeit, Universitäten und Binnenmigration kommt. Eine große Neuentwicklung auf dem Gelände des früheren Flughafens an der Küste prägt den Süden der Stadt neu. Die Liquidität ist die höchste im Land.

Thessaloniki ist die zweite Stadt – ein bedeutender Studenten- und Hafenstandort im Norden mit engen Verbindungen zum Balkan. Der Einstieg liegt deutlich unter Athen, die studentische Nachfrage ist stabil, aber der Markt für teure Objekte ist dünn.

Die Inseln sind ein saisonaler Urlaubsmarkt: Der Großteil der Einnahmen fällt in drei bis vier Monaten an, während die Kosten das ganze Jahr laufen, und die Logistik ist teurer als auf dem Festland. Kreta nimmt eine Sonderstellung ein, mit ganzjähriger Bevölkerung und eigener Wirtschaft.