Zakup w Grecji: łańcuch tytułów, ENFIA i koszt utrzymania

Nic w Grecji nie zabrania cudzoziemcowi kupować. Praca leży gdzie indziej: w ustaleniu, czym sprzedający naprawdę dysponuje, co trwa tu dłużej niż niemal gdziekolwiek w Europie, oraz w zrozumieniu, ile aktywo będzie kosztować co roku później.

Kto może kupować i czego trzeba najpierw?

Praktycznie nie ma ograniczeń co do obywatelstwa przy zakupie greckiej nieruchomości. Regiony przygraniczne i niektóre wyspy wymagają zezwolenia dla nabywców spoza UE, ale jest to procedura zgody, a nie zakaz.

Przed wszystkim innym potrzebne są dwie rzeczy: grecki numer podatkowy AFM oraz rachunek bankowy. Bez AFM nie można kupić, podłączyć mediów ani zadeklarować dochodu. Oba można załatwić z wyprzedzeniem, także przez przedstawiciela na podstawie pełnomocnictwa.

Potem następuje etap, do którego ludzie angażują własnego prawnika w Grecji i powinni to robić.

Dlaczego sprawdzenie tytułu trwa tygodnie?

Grecja przez dziesięciolecia rejestrowała prawa w systemie ksiąg hipotecznych, a przejście na jeden krajowy kataster trwało bardzo długo i miejscami wciąż się kończy.

W praktyce tytuł ustala się na podstawie łańcucha dokumentów sięgającego wstecz o dziesięciolecia, a granice w starszych rejestrach mogą nie zgadzać się z katastralnymi.

Odrębnym źródłem komplikacji są nieruchomości odziedziczone: wielu spadkobierców, niezarejestrowane nabycia spadku, udziały ułamkowe. Kolejnym jest samowolna zabudowa i rozbudowy, co wymaga sprawdzenia, co zbudowano w porównaniu z tym, co dopuszczono.

Prawnik weryfikuje cały łańcuch przeniesień, a nie tylko ostatnią sprzedaż, i to wymaga czasu. Oszczędzanie na tym etapie to najdroższa oszczędność dostępna na tym rynku.

Czym jest ENFIA?

ENFIA to roczny podatek od nieruchomości, naliczany według cech aktywa, czyli powierzchni, strefy, wieku i kondygnacji, i wystawiany automatycznie na podstawie danych z rejestru. To, czy mieszkają Państwo w nieruchomości, czy zostawiają ją zamkniętą, nie zmienia kwoty.

Do tego dochodzą opłaty komunalne pobierane z rachunkiem za prąd oraz własne koszty utrzymania budynku. Żadna z tych pozycji nie jest zabójcza jak na europejskie standardy, ale wszystkie są stałe i należą do modelu od pierwszego roku.

Przy zakupie płaci się albo podatek od przeniesienia własności w przypadku rynku wtórnego, albo VAT w przypadku nowego budynku, a państwo okresowo zawieszało VAT na nowe budownictwo, więc obowiązujący reżim trzeba sprawdzić na dzień transakcji. Notariusz, prawnik, opłaty rejestracyjne i prowizja agencji dopełniają obrazu: kontynentalny model transakcji nie jest darmowy.

Jak regulowany jest najem krótkoterminowy?

Dochód z najmu osiągany przez osobę fizyczną jest opodatkowany według odrębnej skali progresywnej, innej niż skala stosowana do dochodów z zatrudnienia. Najem krótkoterminowy dodaje kolejną warstwę: nieruchomość wpisuje się do specjalnego rejestru, numer rejestracyjny pojawia się w ogłoszeniu, a dochód jest deklarowany.

Niektóre gminy i dzielnice centralne wprost ograniczają najem krótkoterminowy, aż po zawieszenie nowych rejestracji. Ograniczenie ma charakter lokalny, więc sprawdza się je dla konkretnego adresu, a nie dla kraju.

Ma to większe znaczenie, niż się wydaje. Nieruchomość kupiona z myślą o wynajmie na doby, w okolicy, gdzie wynajem na doby ograniczono, staje się aktywem pod najem długoterminowy o zupełnie innej ekonomii.

Czy Grecja to jeden rynek, czy trzy?

Ateny to rynek miejski liczący kilka milionów mieszkańców, na którym popyt wynika z pracy, uczelni i migracji wewnętrznej. Duża przebudowa terenu dawnego lotniska na wybrzeżu zmienia południową część miasta. Płynność jest tu najwyższa w kraju.

Saloniki to drugie miasto: znaczący ośrodek studencki i portowy na północy, z silnymi związkami z Bałkanami. Wejście jest wyraźnie tańsze niż w Atenach, a popyt studencki stabilny, ale rynek drogich nieruchomości jest wąski.

Wyspy to sezonowy rynek wypoczynkowy: większość przychodu przypada na trzy lub cztery miesiące, podczas gdy koszty biegną przez cały rok, a logistyka jest droższa niż na kontynencie. Kreta stoi osobno, z całoroczną ludnością i własną gospodarką.