Acquistare in Grecia: catena dei titoli, ENFIA e costo di mantenimento

In Grecia nulla impedisce a uno straniero di comprare. Il lavoro sta altrove: nello stabilire che cosa possieda davvero il venditore, cosa che qui richiede più tempo che in quasi tutta Europa, e nel capire quanto costerà il bene ogni anno dopo.

Chi può comprare e che cosa serve prima?

In pratica non esistono restrizioni di nazionalità per l'acquisto di immobili greci. Le regioni di confine e alcune isole richiedono un'autorizzazione per gli acquirenti extra-UE: una procedura di consenso, non un divieto.

Prima di tutto servono due cose: un codice fiscale greco, l'AFM, e un conto bancario. Senza l'AFM non si può comprare, né allacciare le utenze, né dichiarare redditi. Entrambi si possono ottenere in anticipo, anche tramite un rappresentante con procura.

Segue la parte per cui in Grecia ci si affida a un proprio avvocato, e si fa bene.

Perché la verifica del titolo richiede settimane?

Per decenni la Grecia ha registrato i diritti attraverso un sistema di conservatorie ipotecarie, e il passaggio a un catasto nazionale unico è stato molto lungo e in alcune zone non è ancora concluso.

La conseguenza pratica è che il titolo si ricostruisce con una catena di documenti che risale a decenni fa, e i confini nei registri più vecchi possono non coincidere con quelli catastali.

Gli immobili ereditati sono una fonte distinta di complicazioni: più eredi, successioni non registrate, quote frazionarie. Le costruzioni e gli ampliamenti abusivi ne sono un'altra e richiedono di confrontare ciò che è stato costruito con ciò che era autorizzato.

L'avvocato verifica l'intera catena dei trasferimenti, non solo l'ultima vendita, e ci vuole tempo. Risparmiare in questa fase è il risparmio più costoso che questo mercato offra.

Che cos'è l'ENFIA?

L'ENFIA è l'imposta annuale sugli immobili, calcolata sulle caratteristiche del bene — superficie, zona, età, piano — ed emessa automaticamente sulla base dei dati del registro. Che si abiti nell'immobile o lo si lasci chiuso non cambia l'importo.

A questa si aggiungono le tasse comunali riscosse con la bolletta elettrica e le spese di gestione dell'edificio. Nessuna di queste voci è rovinosa per gli standard europei, ma sono permanenti e vanno inserite nel modello fin dal primo anno.

All'acquisto si paga l'imposta di trasferimento sulle rivendite oppure l'IVA sul nuovo, e lo Stato ha sospeso periodicamente l'IVA sulle nuove costruzioni: il regime in vigore va quindi verificato il giorno stesso. Notaio, avvocato, diritti di registrazione e provvigione dell'agenzia completano il quadro: il modello continentale di compravendita non è gratuito.

Come sono regolate le locazioni brevi?

Il reddito da locazione percepito da una persona fisica è tassato con una propria scala progressiva, separata da quella applicata ai redditi da lavoro. La locazione breve comporta un ulteriore livello: l'immobile viene iscritto in un registro dedicato, il numero di registrazione compare nell'annuncio e il reddito va dichiarato.

Alcuni comuni e distretti centrali limitano del tutto le locazioni brevi, fino a sospendere le nuove registrazioni. La restrizione è locale, quindi si verifica sull'indirizzo e non sul paese.

Conta più di quanto sembri. Un immobile acquistato per essere affittato a notti, in una zona in cui l'affitto a notti è stato limitato, diventa un bene da locazione lunga con un'economia del tutto diversa.

La Grecia è un mercato o tre?

Atene è un mercato urbano di diversi milioni di abitanti, in cui la domanda nasce da lavoro, università e migrazione interna. La grande riqualificazione dell'area dell'ex aeroporto sulla costa sta ridisegnando la parte meridionale della città. La liquidità è la più alta del paese.

Salonicco è la seconda città: un importante polo studentesco e portuale del nord, con forti legami balcanici. L'ingresso è nettamente più basso che ad Atene e la domanda studentesca è costante, ma il mercato degli immobili costosi è sottile.

Le isole sono un mercato turistico stagionale: la maggior parte dei ricavi arriva in tre o quattro mesi mentre i costi corrono tutto l'anno, e la logistica è più cara che sulla terraferma. Creta fa caso a sé, con una popolazione stabile tutto l'anno e un'economia propria.