Trump Tower à Djeddah, en Arabie saoudite

Trump Tower arrive à Djeddah. La tour elle-même est moins intéressante que ce qu'elle révèle de la direction que prend le marché immobilier saoudien.

Pourquoi cela compte-t-il plus que la tour ?

L'Arabie saoudite ouvre progressivement son marché immobilier aux acheteurs étrangers dans le cadre du programme Vision 2030, et les résidences internationales de marque en sont l'un des signes visibles.

Une tour américaine de marque sur le front de mer de Djeddah indique que le socle réglementaire a suffisamment avancé pour accueillir ce type de capitaux.

Pour un investisseur immobilier du Golfe, la question n'est pas de savoir si la tour est bonne. C'est de savoir si l'Arabie saoudite devient un marché auquel il faut être exposé avant que les prix ne l'intègrent — la même question que Dubaï posait il y a vingt ans et que Ras Al Khaimah posait il y a deux ans.

La réponse honnête aujourd'hui : les règles bougent encore. Les droits de propriété des étrangers en Arabie saoudite sont plus étroits et plus récents qu'aux Émirats, et le marché de la revente est pratiquement intact. C'est la définition d'un marché précoce, avec tout ce que cela comporte de bon et de mauvais.

Qu'est-ce qui change en Arabie saoudite ?

L'Arabie saoudite a décidé d'autoriser la propriété étrangère de biens résidentiels dans des zones désignées, dans le cadre du programme de diversification Vision 2030. Les détails, les zones et les seuils ont été introduits par étapes et continuent d'évoluer.

Cela compte en raison de l'échelle. L'Arabie saoudite est de loin la première économie et la première population du Golfe, et son marché immobilier est resté en pratique fermé aux acheteurs internationaux.

La comparaison qui vient à l'esprit est le décret de 2002 sur la pleine propriété (freehold) aux Émirats, qui a créé le marché immobilier de Dubaï tel qu'il existe aujourd'hui. Que l'Arabie saoudite le reproduise dépendra de l'exécution, de la réglementation et de l'ampleur de la demande internationale qui se matérialisera.

Vérifiez les règles en vigueur et la zone précise avant de vous engager, car le cadre est encore en cours d'écriture.

En quoi le marché saoudien diffère-t-il de celui des Émirats ?

La demande intérieure est énorme et en grande partie non satisfaite : le marché ne dépend donc pas des acheteurs étrangers comme certains segments de Dubaï. C'est une source de solidité structurelle plutôt qu'une faiblesse.

La maturité réglementaire pour la propriété étrangère en est au début plutôt qu'au milieu. Dubaï dispose de vingt ans de jurisprudence, de pratique du compte séquestre, de règlement des litiges et de données de transactions publiées ; l'Arabie saoudite construit cette infrastructure en ce moment.

Le profil de la population expatriée est différent — plus nombreuse en valeur absolue, mais de composition et d'habitudes de logement différentes.

Et l'offre touristique et de style de vie, qui nourrit une grande part du marché de la location courte durée à Dubaï, en est à un stade bien plus précoce.

Que fait réellement la marque ?

Une marque reconnue sur une tour, dans un marché qui s'ouvre, fait deux choses : elle rassure les acheteurs internationaux qui ne connaissent rien aux promoteurs locaux, et elle justifie une prime.

La première est réellement utile. La seconde doit être examinée : établissez si la marque exploite l'immeuble ou se contente de concéder l'usage de son nom, car seule la première préserve de façon fiable la valeur à la revente.

Les résidences de marque exploitées par la marque affichent à l'international une prime de vingt à quarante pour cent par rapport aux biens sans marque au même endroit. Celles sous simple licence dépendent de la capacité du style à rester actuel.

Ce test s'applique de la même façon à Djeddah, à Dubaï, à Miami ou ailleurs, et la réponse se trouve dans le contrat d'exploitation, avant tout engagement.

Que feriez-vous ?

Observer plutôt que se précipiter. Entrer tôt sur un marché qui vient de s'ouvrir peut être extrêmement rémunérateur, mais cela peut aussi vouloir dire découvrir soi-même les lacunes réglementaires.

La première vague d'acheteurs étrangers sur n'importe quel marché paie la formation de la deuxième, et il y a rarement un prix à gagner pour avoir été le premier.

Si vous regardez malgré tout, privilégiez les projets de promoteurs établis ayant une expérience internationale, situés dans les zones désignées, avec des titres de propriété clairs et des modalités de sortie claires pour un propriétaire étranger.

Et gardez le cœur d'une position immobilière dans le Golfe sur le marché qui a vingt ans de précédents, une liquidité profonde et des données publiées. C'est celui des Émirats, et il le restera encore un certain temps.

Quel type de marché est Djeddah ?

Djeddah est la ville portuaire commerçante de l'Arabie saoudite sur la mer Rouge, sa deuxième ville par la taille et, historiquement, la porte d'entrée des pèlerins en route vers La Mecque et Médine — ce qui lui assure une source permanente de demande de visiteurs, non cyclique, que peu de villes au monde peuvent revendiquer.

La corniche du front de mer fait l'objet d'un réaménagement considérable, et la ville est une zone désignée dans les programmes de tourisme et d'immobilier de Vision 2030.

La demande intérieure est le fondement du marché : une population nombreuse, jeune et en croissance, mal logée selon les standards régionaux, avec des programmes publics spécifiquement destinés à accroître l'accession à la propriété.

Pour un acheteur étranger, la question pratique est de savoir quelles parties de ce marché sont réellement ouvertes, dans quelles zones désignées et à quelles conditions — et ces réponses sont encore en cours de finalisation.

Que surveiller avant de s'engager ?

La forme définitive de la réglementation sur la propriété étrangère : quelles zones, quels seuils, quelles restrictions à la revente et à la location à des tiers.

La mise en place et l'application d'un régime de compte séquestre pour la vente sur plan comparable à la loi n° 8 de 2007 de Dubaï, car c'est ce mécanisme précis qui a rendu l'off-plan de Dubaï investissable à grande échelle.

L'apparition éventuelle d'un registre public des transactions. Sans références publiées, fixer le prix d'un achat relève de la devinette, et la devinette favorise le vendeur.

Et l'ouverture du marché hypothécaire aux non-résidents, puisque la disponibilité du financement détermine la profondeur du bassin d'acheteurs auquel vous revendrez un jour.