Trump Tower w Dżuddzie w Arabii Saudyjskiej

Trump Tower powstanie w Dżuddzie. Sam budynek jest mniej interesujący niż to, co sygnalizuje o kierunku, w którym zmierza saudyjski rynek nieruchomości.

Dlaczego to ma większe znaczenie niż sama wieża?

Arabia Saudyjska stopniowo otwiera swój rynek nieruchomości na zagranicznych kupujących w ramach szerszego programu Vision 2030, a międzynarodowe rezydencje pod marką są jednym z widocznych tego znaków.

Amerykańska wieża na nadbrzeżu Dżuddy to sygnał, że fundamenty regulacyjne zostały przygotowane na tyle, by przyjąć taki kapitał.

Dla inwestora nieruchomości w Zatoce istotne pytanie nie brzmi, czy wieża jest dobra. Brzmi: czy Arabia Saudyjska staje się rynkiem, w którym warto mieć ekspozycję, zanim ceny to odzwierciedlą – to samo pytanie, które dwadzieścia lat temu stawiał Dubaj, a dwa lata temu Ras Al Khaimah.

Szczera odpowiedź na dziś: przepisy wciąż się zmieniają. Prawa własności cudzoziemców w Arabii Saudyjskiej są węższe i nowsze niż w ZEA, a rynek wtórny jest praktycznie niesprawdzony. To definicja wczesnej fazy – ze wszystkim, co dobre i złe, co ona oznacza.

Co zmienia się w Arabii Saudyjskiej?

Arabia Saudyjska zdecydowała się zezwolić na własność nieruchomości mieszkalnych przez cudzoziemców w wyznaczonych strefach w ramach programu dywersyfikacji Vision 2030. Szczegóły, strefy i progi wprowadzano etapami i nadal się zmieniają.

Ma to znaczenie ze względu na skalę. Arabia Saudyjska jest zdecydowanie największą gospodarką i najludniejszym krajem Zatoki, a jej rynek nieruchomości był dotąd faktycznie zamknięty dla międzynarodowych kupujących.

Porównanie, po które sięgają wszyscy, to dekret o freehold z 2002 roku w ZEA, który stworzył rynek nieruchomości Dubaju w dzisiejszym kształcie. Czy Arabia Saudyjska to powtórzy, zależy od wykonania, regulacji i tego, ile międzynarodowego popytu faktycznie się pojawi.

Przed podjęciem jakiejkolwiek decyzji należy potwierdzić aktualne przepisy i konkretną strefę, ponieważ ramy prawne są wciąż dopisywane.

Czym saudyjski rynek różni się od rynku ZEA?

Popyt krajowy jest ogromny i w dużej mierze niezaspokojony, co oznacza, że rynek nie zależy od zagranicznych kupujących tak jak niektóre jego segmenty w Dubaju. To źródło fundamentalnej siły, a nie słabości.

Dojrzałość regulacyjna w zakresie własności cudzoziemców jest na początku, a nie w połowie drogi. Dubaj ma dwie dekady orzecznictwa, praktyki rachunków powierniczych, rozstrzygania sporów i opublikowanych danych transakcyjnych; Arabia Saudyjska buduje tę infrastrukturę teraz.

Profil populacji ekspatów jest inny – większy w liczbach bezwzględnych, ale o odmiennym składzie i wzorcach mieszkaniowych.

A oferta turystyczna i stylu życia, która napędza dużą część rynku najmu krótkoterminowego w Dubaju, jest na znacznie wcześniejszym etapie.

Co właściwie daje marka?

Rozpoznawalna marka na wieży w nowo otwieranym rynku robi dwie rzeczy: uspokaja międzynarodowych kupujących, którzy nic nie wiedzą o lokalnych deweloperach, i pozwala windować cenę.

Pierwsze jest naprawdę użyteczne. Drugie wymaga weryfikacji: trzeba ustalić, czy marka zarządza budynkiem, czy tylko licencjonuje swoją nazwę, bo tylko pierwszy wariant niezawodnie utrzymuje wartość przy odsprzedaży.

Zarządzane rezydencje pod marką na świecie utrzymują od dwudziestu do czterdziestu procent premii względem niemarkowej zabudowy w tej samej lokalizacji. Licencjonowane zależą od tego, czy estetyka pozostanie aktualna.

Ten test działa identycznie w Dżuddzie, Dubaju, Miami czy gdziekolwiek indziej i można na niego odpowiedzieć na podstawie umowy operatorskiej, zanim się cokolwiek podpisze.

Co warto z tym zrobić?

Obserwować, a nie pędzić. Wczesne wejście na nowo otwarty rynek może być niezwykle opłacalne, ale może też oznaczać osobiste odkrywanie luk regulacyjnych.

Pierwsza grupa zagranicznych kupujących na każdym rynku płaci za naukę drugiej, a za bycie pierwszym rzadko czeka nagroda.

Jeśli już się rozglądać, to wybierać projekty uznanych deweloperów z międzynarodowym dorobkiem, w wyznaczonych strefach, z jasną dokumentacją tytułu własności i przejrzystymi mechanizmami wyjścia dla zagranicznego właściciela.

A trzon pozycji w nieruchomościach Zatoki trzymać na rynku z dwudziestoletnim precedensem, głęboką płynnością i opublikowanymi danymi. To ZEA i przez jakiś czas tak pozostanie.

Jakim rynkiem jest Dżudda?

Dżudda to saudyjskie miasto portowe nad Morzem Czerwonym, drugie co do wielkości w kraju, historycznie brama dla pielgrzymów udających się do Mekki i Medyny – co zapewnia stały, niecykliczny popyt odwiedzających, jakim niewiele miast na świecie może się pochwalić.

Nadmorska promenada jest przedmiotem rozległej rewitalizacji, a miasto jest wyznaczonym obszarem w programach turystycznych i nieruchomościowych Vision 2030.

Fundamentem rynku jest popyt krajowy: liczna, młoda, rosnąca populacja, która jak na standardy regionu ma za mało mieszkań, a rządowe programy mają wprost podnosić odsetek właścicieli domów.

Dla zagranicznego kupującego praktyczne pytanie brzmi, które segmenty tego rynku są faktycznie otwarte, w jakich wyznaczonych strefach i na jakich warunkach – a odpowiedzi na to wciąż są ustalane.

Na co zwrócić uwagę przed podjęciem decyzji?

Na ostateczny kształt przepisów o własności cudzoziemców: które strefy, jakie progi, jakie ograniczenia odsprzedaży i podnajmu osobom trzecim.

Na to, czy powstanie i będzie egzekwowany system rachunków powierniczych dla projektów off-plan porównywalny z dubajską ustawą nr 8 z 2007 roku, bo ten jeden mechanizm sprawił, że off-plan w Dubaju stał się inwestycją na dużą skalę.

Na to, czy pojawi się publiczny rejestr transakcji. Bez opublikowanych porównań wycena każdego zakupu to zgadywanie, a zgadywanie sprzyja sprzedającemu.

I na to, czy rynek kredytów hipotecznych otworzy się dla nierezydentów, ponieważ dostępność finansowania decyduje o głębokości puli kupujących, której przyjdzie się w końcu sprzedawać.