Trump Tower a Jeddah, Arabia Saudita

Trump Tower arriva a Jeddah. L'edificio in sé conta meno di ciò che segnala sulla direzione del mercato immobiliare saudita.

Perché conta più della torre stessa?

L'Arabia Saudita sta aprendo progressivamente il proprio mercato immobiliare agli acquirenti stranieri nell'ambito del più ampio programma Vision 2030, e le residenze internazionali di marca ne sono uno dei segnali più visibili.

Una torre di marca statunitense sul lungomare di Jeddah indica che le basi normative sono avanzate abbastanza da attirare questo tipo di capitale.

Per un investitore immobiliare del Golfo la domanda rilevante non è se la torre sia valida, ma se l'Arabia Saudita diventi un mercato in cui conviene esporsi prima che i prezzi lo riflettano: la stessa domanda che Dubai poneva vent'anni fa e Ras Al Khaimah due anni fa.

La risposta onesta oggi: le regole sono ancora in evoluzione. I diritti di proprietà per gli stranieri in Arabia Saudita sono più limitati e più recenti che negli Emirati, e il mercato della rivendita è di fatto non testato. È la definizione di mercato in fase iniziale, con tutto ciò che di buono e di cattivo comporta.

Che cosa sta cambiando in Arabia Saudita?

L'Arabia Saudita ha deciso di consentire la proprietà straniera di immobili residenziali in zone designate nell'ambito del programma di diversificazione Vision 2030. Dettagli, zone e soglie sono stati introdotti per fasi e continuano a evolvere.

Conta per via delle dimensioni. L'Arabia Saudita è di gran lunga la maggiore economia e il Paese più popoloso del Golfo, e il suo mercato immobiliare è rimasto di fatto chiuso agli acquirenti internazionali.

Il paragone che viene spontaneo è il decreto emiratino del 2002 sul freehold, che ha creato il mercato immobiliare di Dubai così come lo conosciamo oggi. Se l'Arabia Saudita lo ripeterà dipende dall'esecuzione, dalla regolamentazione e da quanta domanda internazionale si materializzerà davvero.

Prima di impegnarvi, verificate le regole in vigore e la zona specifica, perché il quadro normativo è ancora in corso di definizione.

In che cosa il mercato saudita differisce da quello emiratino?

La domanda interna è enorme e in larga parte insoddisfatta, quindi il mercato non dipende dagli acquirenti stranieri come alcune parti di Dubai. È una fonte di solidità di fondo, non di debolezza.

La maturità normativa per la proprietà straniera è all'inizio, non a metà del percorso. Dubai ha due decenni di giurisprudenza, prassi sui conti escrow, risoluzione delle controversie e dati pubblici sulle transazioni; l'Arabia Saudita sta costruendo ora questa infrastruttura.

Il profilo della popolazione di espatriati è diverso: più numeroso in termini assoluti, ma con una composizione e abitudini abitative differenti.

Inoltre l'offerta turistica e di stile di vita che alimenta gran parte del mercato degli affitti brevi di Dubai è in una fase molto più precoce.

Che cosa fa davvero il marchio?

Un marchio riconoscibile su una torre in un mercato che si sta aprendo fa due cose: rassicura gli acquirenti internazionali che non conoscono gli sviluppatori locali e consente di applicare un premio di prezzo.

Il primo effetto è davvero utile. Il secondo va verificato: stabilite se il marchio gestisce l'edificio o ne concede solo il nome in licenza, perché solo nel primo caso il valore si mantiene in modo affidabile alla rivendita.

A livello internazionale, le residenze di marca gestite dal brand mantengono un premio dal venti al quaranta per cento rispetto agli immobili senza marchio nella stessa zona. Quelle in licenza dipendono dal fatto che l'estetica resti attuale.

Questo test vale allo stesso modo a Jeddah, Dubai, Miami o ovunque, e la risposta si trova nel contratto di gestione prima di impegnarsi.

Che cosa fareste voi?

Osservare piuttosto che precipitarsi. L'ingresso precoce in un mercato appena aperto può essere molto remunerativo, ma può anche significare scoprire di persona le lacune normative.

La prima ondata di acquirenti stranieri in un mercato paga la formazione della seconda, e raramente c'è un premio per essere i primi.

Se decidete di guardare, date priorità a progetti di sviluppatori affermati con una storia internazionale, all'interno delle zone designate, con titoli di proprietà chiari e meccanismi di uscita chiari per un proprietario straniero.

E mantenete il cuore di una posizione immobiliare nel Golfo nel mercato con vent'anni di precedenti, profonda liquidità e dati pubblici. Sono gli Emirati, e lo resteranno ancora per un po'.

Che tipo di mercato è Jeddah?

Jeddah è la città portuale commerciale dell'Arabia Saudita sul Mar Rosso e la seconda per dimensioni, da sempre porta d'accesso dei pellegrini diretti alla Mecca e a Medina, il che le garantisce una domanda di visitatori permanente e non ciclica che poche città al mondo possono vantare.

Il lungomare della corniche è al centro di importanti interventi di riqualificazione, e la città è un'area designata nei programmi Vision 2030 per il turismo e il settore immobiliare.

La domanda interna è il fondamento del mercato: una popolazione numerosa, giovane e in crescita, con un'offerta abitativa insufficiente rispetto agli standard regionali e programmi governativi mirati ad aumentare la proprietà della casa.

Per un acquirente straniero la questione pratica è quali parti di quel mercato siano davvero aperte, in quali zone designate e a quali condizioni, e le risposte sono ancora in via di definizione.

Che cosa osservare prima di impegnarsi?

La forma definitiva delle norme sulla proprietà straniera: quali zone, quali soglie, quali restrizioni sulla rivendita e sulla locazione a terzi.

Se venga istituito e applicato un regime escrow per l'off-plan paragonabile alla Legge n. 8 del 2007 di Dubai, perché è proprio questo meccanismo che ha reso l'off-plan di Dubai investibile su larga scala.

Se emerga un registro pubblico delle transazioni. Senza prezzi comparabili pubblicati, valutare un acquisto è un'ipotesi, e le ipotesi favoriscono il venditore.

E se il mercato dei mutui si apra ai non residenti, poiché la disponibilità di finanziamenti determina la profondità del bacino di acquirenti a cui venderete.