Trump Tower in Dschidda, Saudi-Arabien

Der Trump Tower kommt nach Dschidda. Das Gebäude selbst ist weniger interessant als das, was es über die Richtung des saudischen Immobilienmarktes aussagt.

Warum ist das wichtiger als der Turm?

Saudi-Arabien öffnet seinen Immobilienmarkt im Rahmen des umfassenden Programms Vision 2030 schrittweise für ausländische Käufer, und internationale Branded Residences sind eines der sichtbaren Zeichen dafür.

Ein Turm mit US-Marke an der Uferpromenade von Dschidda ist ein Signal, dass die regulatorischen Grundlagen weit genug gediehen sind, um Kapital dieser Art anzuziehen.

Für einen Immobilieninvestor am Golf lautet die entscheidende Frage nicht, ob der Turm gut ist. Sondern ob Saudi-Arabien ein Markt wird, in dem man engagiert sein sollte, bevor die Preise es widerspiegeln – dieselbe Frage, die Dubai vor zwanzig Jahren stellte und Ras Al Khaimah vor zwei Jahren.

Die ehrliche Antwort heute: Die Regeln sind noch in Bewegung. Die Eigentumsrechte für Ausländer sind in Saudi-Arabien enger gefasst und jünger als in den VAE, und der Wiederverkaufsmarkt ist praktisch ungetestet. Das ist die Definition von früh, mit allem Guten und Schlechten, was dazugehört.

Was ändert sich in Saudi-Arabien?

Saudi-Arabien hat den Erwerb von Wohneigentum durch Ausländer in ausgewiesenen Zonen im Rahmen des Diversifizierungsprogramms Vision 2030 zugelassen. Einzelheiten, Zonen und Schwellenwerte wurden schrittweise eingeführt und entwickeln sich weiter.

Das ist wegen der Grössenordnung von Bedeutung. Saudi-Arabien ist mit Abstand die grösste Volkswirtschaft und Bevölkerung am Golf, und sein Immobilienmarkt war für internationale Käufer faktisch verschlossen.

Verglichen wird gern mit dem Freehold-Dekret der VAE von 2002, das den Immobilienmarkt von Dubai in seiner heutigen Form geschaffen hat. Ob Saudi-Arabien das wiederholt, hängt von Umsetzung, Regulierung und davon ab, wie viel internationale Nachfrage tatsächlich entsteht.

Prüfen Sie die aktuellen Regeln und die konkrete Zone, bevor Sie sich auf irgendetwas festlegen, denn der Rahmen wird noch geschrieben.

Wie unterscheidet sich der saudische Markt von dem der VAE?

Die inländische Nachfrage ist enorm und weitgehend unbefriedigt, das heisst, der Markt hängt nicht von ausländischen Käufern ab, wie es bei Teilen des Dubai-Marktes der Fall ist. Das ist eine Quelle grundlegender Stärke und keine Schwäche.

Die regulatorische Reife für ausländisches Eigentum steht am Anfang und nicht in der Mitte. Dubai hat zwei Jahrzehnte Rechtsprechung, Treuhandpraxis, Streitbeilegung und veröffentlichte Transaktionsdaten; Saudi-Arabien baut diese Infrastruktur gerade erst auf.

Das Profil der ausländischen Bevölkerung ist anders – absolut grösser, aber mit anderer Zusammensetzung und anderen Wohnmustern.

Und das Tourismus- und Lifestyle-Angebot, das einen Grossteil des Kurzzeitvermietungsmarktes in Dubai trägt, steht in einem viel früheren Stadium.

Was bewirkt die Marke tatsächlich?

Eine bekannte Marke auf einem Turm in einem sich neu öffnenden Markt bewirkt zweierlei: Sie beruhigt internationale Käufer, die die lokalen Bauträger nicht kennen, und sie rechtfertigt einen Aufpreis.

Das Erste ist wirklich nützlich. Das Zweite sollte hinterfragt werden: Klären Sie, ob die Marke das Gebäude betreibt oder nur ihren Namen lizenziert, denn nur Ersteres sichert den Wert beim Wiederverkauf zuverlässig.

Betriebene Branded Residences erzielen international einen Aufschlag von zwanzig bis vierzig Prozent gegenüber Objekten ohne Marke am selben Standort. Bei lizenzierten hängt es davon ab, dass die Ästhetik aktuell bleibt.

Dieser Test gilt in Dschidda, Dubai, Miami oder anderswo gleichermassen, und er lässt sich vor der Entscheidung anhand des Betriebsvertrags beantworten.

Was würden Sie in dieser Lage tun?

Beobachten statt hasten. Ein früher Einstieg in einen neu geöffneten Markt kann ausserordentlich lohnend sein, kann aber auch bedeuten, dass man die regulatorischen Lücken am eigenen Leib entdeckt.

Die erste Gruppe ausländischer Käufer in jedem Markt zahlt für die Aufklärung der zweiten, und für den Ersten gibt es selten einen Preis.

Wenn Sie sich umsehen, bevorzugen Sie Projekte etablierter Bauträger mit internationaler Erfolgsbilanz, innerhalb der ausgewiesenen Zonen, mit klarer Eigentumsdokumentation und klaren Ausstiegsmöglichkeiten für einen ausländischen Eigentümer.

Und halten Sie den Kern einer Immobilienposition am Golf im Markt mit zwanzig Jahren Präzedenzfällen, tiefer Liquidität und veröffentlichten Daten. Das sind die VAE, und das wird noch einige Zeit so bleiben.

Was für ein Markt ist Dschidda?

Dschidda ist die Handelshafenstadt Saudi-Arabiens am Roten Meer und seine zweitgrösste Stadt, historisch das Tor für Pilger auf dem Weg nach Mekka und Medina – was ihr eine dauerhafte, konjunkturunabhängige Quelle von Besuchernachfrage verschafft, wie sie nur wenige Städte weltweit haben.

Die Uferpromenade, die Corniche, steht im Mittelpunkt umfangreicher Neuentwicklung, und die Stadt ist ein ausgewiesenes Gebiet in den Tourismus- und Immobilienprogrammen von Vision 2030.

Die inländische Nachfrage ist das Fundament des Marktes: eine grosse, junge, wachsende Bevölkerung, die nach regionalen Massstäben unterversorgt ist, mit staatlichen Programmen, die gezielt auf mehr Wohneigentum abzielen.

Für einen ausländischen Käufer lautet die praktische Frage, welche Teile dieses Marktes tatsächlich offen sind, in welchen ausgewiesenen Zonen und zu welchen Bedingungen – und diese Antworten werden noch festgelegt.

Worauf sollten Sie vor einer Entscheidung achten?

Auf die endgültige Form der Vorschriften zum ausländischen Eigentum: welche Zonen, welche Schwellenwerte, welche Beschränkungen beim Wiederverkauf und bei der Vermietung an Dritte.

Darauf, ob ein Treuhandsystem für Off-plan-Käufe wie das Dubais nach dem Gesetz Nr. 8 von 2007 eingeführt und durchgesetzt wird, denn gerade dieser Mechanismus hat Off-plan in Dubai im grossen Stil investierbar gemacht.

Darauf, ob ein öffentliches Transaktionsregister entsteht. Ohne veröffentlichte Vergleichswerte ist die Bewertung eines Kaufs Raterei, und Raterei begünstigt den Verkäufer.

Und darauf, ob sich der Hypothekenmarkt für Nichtansässige öffnet, denn die Verfügbarkeit von Finanzierung bestimmt die Tiefe des Käuferkreises, an den Sie später verkaufen werden.