Wadi Al Safa

Un'ampia zona di transizione a Dubailand: in parte costruita, in parte pianificata, con diverse sotto-community molto diverse tra loro.

• prezzi d'ingresso bassi
• acquisti orientati al rendimento
• scommesse di lungo periodo sul corridoio

Com'è davvero questa zona

Che cosa comprende il nome

Wadi Al Safa è un insieme di lotti di terreno numerati nell'area di Dubailand e non una singola community, e le sue diverse parti ospitano sviluppi molto diversi.

Alcuni lotti contengono community residenziali consolidate, altri nuovi complessi di appartamenti e townhouse, altri ancora sono terreni non edificati.

Come per Dubailand in generale, il nome riportato in un annuncio dice pochissimo. Stabilisca di quale lotto e di quale sviluppo specifico si tratta prima di confrontare qualsiasi cosa.

Il carattere

Dove è edificato, l'ambiente è quello tipico del corridoio interno: palazzine di media altezza o gruppi di townhouse, strade larghe, verde funzionale e pochi servizi per i pedoni.

Confina con Arjan, Majan, Liwan e le altre community di Dubailand, e ne condivide il profilo di accessibilità — Sheikh Mohammed Bin Zayed Road e Al Ain Road, nessuna metro, trenta minuti o più per Downtown.

I servizi sono in genere offerti dai distretti vicini e non dal lotto stesso.

Comprare qui

I prezzi sono bassi, e riflettono sia la posizione sia lo stato incompleto di buona parte della zona.

I rendimenti lordi sugli immobili già consegnati sono buoni, in linea con lo schema generale di Dubailand.

Il rischio principale è acquistare in un lotto in cui lo sviluppo circostante è lontano di anni, ritrovandosi con un edificio isolato, una domanda di affitto scarsa e cantieri su più lati.

Che cosa verificare

Con precisione quale sviluppo sta acquistando e chi lo ha costruito.

Che cosa è pianificato e autorizzato sui lotti immediatamente adiacenti, e in quale sequenza.

Le spese condominiali (service charge) e lo stato di manutenzione dell'edificio.

Gli affitti effettivamente ottenuti per quello specifico edificio, anziché le medie del distretto, che mescolano immobili molto diversi.

Il tempo di percorrenza da quel punto esatto, perché la zona è ampia.

A chi si adatta

A un investitore orientato al rendimento che ha individuato un edificio specifico, ben gestito e a un buon prezzo, e non compra il distretto come astrazione.

A un acquirente di lungo periodo che scommette sul progressivo riempimento del corridoio di Dubailand.

Non si adatta a chi vuole un ambiente finito e a chi compra in base al nome della zona anziché al singolo immobile.

Come sono nati i lotti numerati di Dubailand

La denominazione a lotti numerati è un residuo del masterplan originario di Dubailand, quando l'intera regione era mappata come unità di terreno in attesa di essere assegnate ad attrazioni tematiche e community. Quando, dopo la crisi finanziaria, il programma di intrattenimento fu ridimensionato, i lotti rimasero sulle mappe e il terreno fu ceduto agli sviluppatori residenziali un pezzo alla volta.

Questa storia spiega l'anomalia del mercato attuale. Il riferimento di un lotto è un dato catastale e non il nome di un luogo, quindi due annunci pubblicizzati con lo stesso numero di Wadi Al Safa possono indicare una community di townhouse recintata e già consegnata oppure una torre su un lotto privo di servizi a due chilometri di distanza.

Spiega anche l'infrastruttura disomogenea. Strade, utenze e drenaggio furono realizzati per servire un piano mai completato, quindi alcuni lotti sono completamente serviti e altri si affidano a allacciamenti arrivati in ritardo e pensati per una densità diversa.

Per un acquirente la conclusione pratica è semplice: il numero del lotto dice dove si trova il terreno su una mappa e non dice nulla di ciò che vi è stato costruito, di chi lo ha costruito o di che cosa c'è accanto.

Leggere il divario di prezzo rispetto ad Arjan e Liwan

Wadi Al Safa tratta costantemente sotto Arjan e più o meno in linea con Liwan, e lo sconto non è arbitrario. Arjan ha una base commerciale consolidata, un nome riconoscibile e dieci anni di storia delle transazioni; i lotti di Wadi Al Safa hanno meno di tutte e tre le cose, e in particolare uno storico di transazioni scarso rende cauti gli acquirenti.

Dove vale la pena cogliere questo divario è un edificio consegnato su un lotto servito, adiacente a un distretto consolidato: si ottiene l'accessibilità di Arjan a un prezzo da Wadi Al Safa, e lo sconto si riduce man mano che il terreno circostante viene edificato.

Dove il divario è un campanello d'allarme anziché un'opportunità è su un lotto isolato, con terreno libero su tre lati. Lì la domanda di affitto è davvero più debole, trovare un inquilino richiede più tempo e lo sconto che le è stato offerto si rivela essere il mercato che prezza correttamente quella difficoltà.

Il test è se un inquilino troverebbe l'edificio senza che glielo si indichi: c'è un supermercato, una linea di autobus, una scuola raggiungibile e una torre vicina occupata? Se la risposta onesta è no, prezzi l'acquisto su ciò che esiste oggi e non su ciò che è sulla mappa.

Che cosa succede quando il corridoio si riempie

Il corridoio di Dubailand si è sviluppato con costanza dalla città verso l'esterno per due decenni, e i lotti più vicini ai distretti consolidati sono stati costantemente edificati per primi e rivalutati per primi. Questo schema è l'intera argomentazione di lungo periodo a favore di un acquisto anticipato.

È un'argomentazione lenta. Il divario tra l'acquisto di un lotto privo di servizi e la vita in un distretto funzionante è stato storicamente di cinque-otto anni, e in questo periodo si incassa un affitto inferiore al mercato e si vive accanto a cantieri.

Inoltre non è garantito per nessun lotto specifico. La cessione dei terreni dipende dal master developer, dalla domanda e dal finanziamento delle infrastrutture, e alcuni lotti sono rimasti non edificati per un decennio mentre quelli vicini si riempivano.

La posizione disciplinata è quindi acquistare qualcosa che già oggi funziona come immobile in affitto, in un lotto in cui lo sviluppo circostante è contrattualizzato e non soltanto disegnato, e considerare qualunque rivalutazione futura come un extra che non ha pagato.

Wadi Al Safa è un insieme di lotti di terreno e non una community, e le sue diverse parti si trovano in fasi completamente diverse. Individui lo sviluppo specifico e ciò che è pianificato intorno prima di considerare rilevante qualsiasi dato del distretto.

Approfondimenti su Wadi Al Safa

Analisi scritte su temi che il canale in inglese non ha girato.

• Wadi Al Safa: il numero di un lotto è un dato catastale, non un luogo

  Non una community ma un insieme di unità di terreno numerate a Dubailand, che contengono di tutto, dalle ville recintate già consegnate alle torri su lotti privi di servizi. Che cosa dice e che cosa non dice il numero.

Domande frequenti

Wadi Al Safa è una singola community?

No. È un insieme di lotti di terreno numerati a Dubailand che contengono diversi sviluppi distinti in fasi diverse, dalle community consolidate ai terreni non edificati. Individui sempre lo sviluppo specifico.

Sta guardando proprio Wadi Al Safa?

Mi dica di quale edificio o unità si tratta. Prima di fare un'offerta le porterò lo storico delle transazioni registrate, le spese condominiali (service charge) attuali e i prezzi di locazione reali di unità comparabili.