Wadi Al Safa

Eine große Übergangszone in Dubailand: teils bebaut, teils geplant und mit mehreren sehr unterschiedlichen Teilgebieten.

• niedrige Einstiegspreise
• renditeorientierter Kauf
• langfristige Wetten auf den Korridor

Wie das Viertel tatsächlich ist

Was der Name umfasst

Wadi Al Safa ist eine Reihe nummerierter Grundstücksparzellen in der Region Dubailand und keine einzelne Anlage; in verschiedenen Teilen steht ganz unterschiedliche Bebauung.

Manche Parzellen enthalten etablierte Wohnanlagen, manche neue Apartment- und Townhouse-Projekte, und manche sind noch unbebautes Land.

Wie bei Dubailand insgesamt sagt der Name in einem Inserat sehr wenig aus. Klären Sie, um welche Parzelle und welches konkrete Projekt es geht, bevor Sie irgendetwas vergleichen.

Der Charakter

Wo bebaut, entspricht das Umfeld dem typischen Binnenkorridor: mehrgeschossige Apartmenthäuser oder Townhouse-Gruppen, breite Straßen, zweckmäßige Begrünung und wenig Angebot für Fußgänger.

Es grenzt an Arjan, Majan, Liwan und die übrigen Anlagen von Dubailand und teilt deren Erreichbarkeit – Sheikh Mohammed Bin Zayed Road und Al Ain Road, keine Metro, dreißig Minuten oder mehr bis Downtown.

Das Angebot für den Alltag liefern in der Regel die Nachbarviertel, nicht die Parzelle selbst.

Kaufen vor Ort

Die Preise sind niedrig, was sowohl die Lage als auch den unfertigen Zustand eines Großteils des Gebiets widerspiegelt.

Die Bruttorenditen fertiger Objekte sind gut, im Einklang mit dem Muster von ganz Dubailand.

Das Hauptrisiko besteht darin, in eine Parzelle zu kaufen, in der die Bebauung ringsum noch Jahre entfernt ist: Sie haben dann ein isoliertes Gebäude, dünne Mietnachfrage und Baustellen auf mehreren Seiten.

Worauf zu achten ist

Genau welches Projekt Sie kaufen und wer es gebaut hat.

Was auf den unmittelbar angrenzenden Parzellen geplant und genehmigt ist, und in welcher Reihenfolge.

Die Service Charge und den Wartungszustand des Gebäudes.

Realistisch erzielte Mieten für genau dieses Gebäude statt Bezirksdurchschnitte, die ganz unterschiedliche Bestände mischen.

Die Fahrzeit von genau diesem Punkt aus, denn das Gebiet ist groß.

Für wen es passt

Für einen Renditeinvestor, der ein konkretes, gut geführtes Gebäude zu einem guten Preis gefunden hat und nicht das Viertel als Abstraktion kauft.

Für einen langfristig orientierten Käufer, der darauf setzt, dass sich der Dubailand-Korridor weiter füllt.

Es passt schlecht zu jedem, der ein fertiges Umfeld will, und zu jedem, der aufgrund des Gebietsnamens statt des konkreten Objekts kauft.

Wie die Parzellen von Dubailand zu ihren Nummern kamen

Die Benennung nach Nummern ist ein Überbleibsel des ursprünglichen Masterplans von Dubailand, als die gesamte Region als Landeinheiten kartiert war, die auf die Vergabe an Themenattraktionen und Wohnanlagen warteten. Als das Unterhaltungsprogramm nach der Finanzkrise zusammengestrichen wurde, blieben die Parzellen auf den Karten, und das Land wurde Stück für Stück an Wohnungsentwickler freigegeben.

Diese Geschichte erklärt das Seltsame am heutigen Markt. Eine Parzellenangabe ist ein Katasterfakt und kein Ortsname; zwei unter derselben Wadi-Al-Safa-Nummer angebotene Objekte können eine fertige, abgeschlossene Townhouse-Anlage und ein Hochhaus auf einem unerschlossenen Grundstück zwei Kilometer entfernt sein.

Sie erklärt auch die ungleiche Infrastruktur. Straßen, Versorgungsleitungen und Entwässerung wurden für einen Plan angelegt, der nie vollendet wurde; manche Parzellen sind daher vollständig erschlossen, andere hängen an Anschlüssen, die spät kamen und für eine andere Dichte ausgelegt waren.

Für den Käufer lautet die praktische Erkenntnis schlicht: Die Parzellennummer sagt, wo das Land auf der Karte liegt, und überhaupt nichts darüber, was darauf gebaut wurde, wer es gebaut hat oder was daneben entsteht.

Die Preislücke zu Arjan und Liwan richtig lesen

Wadi Al Safa wird durchgehend unter Arjan und etwa auf dem Niveau von Liwan gehandelt, und der Abschlag ist nicht willkürlich. Arjan hat eine etablierte Einzelhandelsbasis, einen bekannten Namen und ein Jahrzehnt an Transaktionshistorie; den Parzellen von Wadi Al Safa fehlt von alldem mehr, und vor allem die dünne Transaktionshistorie macht Käufer vorsichtig.

Sinnvoll ist die Lücke bei einem fertigen Gebäude auf einer erschlossenen Parzelle neben einem etablierten Viertel – Sie bekommen die Anbindung von Arjan zum Preis von Wadi Al Safa, und der Abschlag schrumpft, wenn das umliegende Land bebaut wird.

Eine Warnung statt einer Chance ist die Lücke bei einem isolierten Grundstück mit offenem Land auf drei Seiten. Die Mietnachfrage ist dort tatsächlich dünner, die Vermietung dauert länger, und der angebotene Abschlag erweist sich als der Markt, der diese Schwierigkeit korrekt einpreist.

Der Test lautet, ob ein Mieter das Gebäude finden würde, ohne dass man ihm davon erzählt: Gibt es einen Supermarkt, eine Buslinie, einen Schulweg und einen bewohnten Nachbarturm? Wenn die ehrliche Antwort Nein lautet, kalkulieren Sie den Kauf nach dem, was heute existiert, und nicht nach der Karte.

Was geschieht, wenn sich der Korridor füllt

Der Dubailand-Korridor ist seit zwei Jahrzehnten stetig von der Stadtseite nach außen gewachsen, und die Parzellen nahe etablierter Viertel wurden durchgehend zuerst bebaut und zuerst neu bepreist. Dieses Muster ist das ganze Argument für einen frühen Kauf auf Sicht.

Es ist ein langsames Argument. Zwischen dem Kauf einer unterversorgten Parzelle und dem Leben in einem funktionierenden Viertel lagen historisch fünf bis acht Jahre, und in dieser Zeit erzielen Sie Mieten unter Marktniveau und wohnen neben Baustellen.

Für eine bestimmte Parzelle ist es zudem nicht garantiert. Die Freigabe von Land hängt vom Master-Entwickler, von der Nachfrage und von der Finanzierung der Infrastruktur ab, und Parzellen lagen ein Jahrzehnt unbebaut, während ringsum die Nachbarn bebaut wurden.

Die disziplinierte Position ist daher, etwas zu kaufen, das schon heute als Mietobjekt funktioniert, in einer Parzelle, in der die Bebauung ringsum vertraglich festgelegt statt nur eingezeichnet ist, und eine künftige Wertsteigerung als Bonus zu betrachten, den man nicht mitbezahlt hat.

Wadi Al Safa ist eine Reihe von Grundstücksparzellen und keine Anlage, und verschiedene Teile befinden sich in völlig unterschiedlichen Stadien. Klären Sie das konkrete Projekt und was darum herum geplant ist, bevor Sie eine Bezirkskennzahl für relevant halten.

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  Keine Anlage, sondern eine Reihe nummerierter Landeinheiten in Dubailand, vom fertigen abgeschlossenen Villenviertel bis zum Hochhaus auf unerschlossenem Grundstück. Was die Nummer aussagt und was nicht.

Häufige Fragen

Ist Wadi Al Safa eine einzelne Anlage?

Nein. Es ist eine Reihe nummerierter Grundstücksparzellen in Dubailand mit mehreren unterschiedlichen Projekten in verschiedenen Stadien, von etablierten Anlagen bis zu unbebautem Land. Klären Sie immer das konkrete Projekt.

Sie interessieren sich konkret für Wadi Al Safa?

Nennen Sie mir, um welches Gebäude oder welche Einheit es geht. Bevor Sie ein Angebot abgeben, lege ich Ihnen die registrierte Transaktionshistorie, die aktuelle Service Charge und die tatsächlichen Mietpreise vergleichbarer Einheiten vor.