Wadi Al Safa

Vaste zone de transition à Dubailand : en partie bâtie, en partie planifiée, et réunissant plusieurs sous-communautés très différentes.

• prix d’entrée bas
• achat axé sur le rendement
• paris de long terme sur le corridor

Ce qu’est réellement ce quartier

Ce que recouvre le nom

Wadi Al Safa est un ensemble de parcelles numérotées dans la région de Dubailand, et non une communauté unique ; selon les endroits, on y trouve des constructions très différentes.

Certaines parcelles abritent des communautés résidentielles établies, d’autres de nouveaux programmes d’appartements et de maisons de ville, et d’autres encore sont des terrains non aménagés.

Comme pour Dubailand en général, le nom figurant dans une annonce n’apprend presque rien. Déterminez de quelle parcelle et de quel programme précis il s’agit avant de comparer quoi que ce soit.

Le caractère

Là où le quartier est aménagé, le cadre est typique du corridor intérieur : immeubles d’appartements de moyenne hauteur ou groupes de maisons de ville, larges routes, paysagisme fonctionnel et peu d’équipements pour les piétons.

Il jouxte Arjan, Majan, Liwan et les autres communautés de Dubailand, et partage leur profil d’accès — Sheikh Mohammed Bin Zayed Road et Al Ain Road, pas de métro, trente minutes ou plus jusqu’à Downtown.

Les équipements sont en général fournis par les quartiers voisins plutôt que par la parcelle elle-même.

Acheter ici

Les prix sont bas, ce qui reflète à la fois la localisation et l’état inachevé d’une grande partie de la zone.

Les rendements bruts sur le stock livré sont bons, dans la ligne du schéma général de Dubailand.

Le principal risque est d’acheter dans une parcelle où les constructions environnantes sont encore à des années, ce qui vous laisse avec un immeuble isolé, une demande locative mince et des chantiers de tous côtés.

Ce qu’il faut vérifier

Précisément quel programme vous achetez et qui l’a construit.

Ce qui est prévu et autorisé sur les parcelles immédiatement voisines, et dans quel ordre.

Les charges de copropriété et l’état d’entretien de l’immeuble.

Les loyers réellement obtenus pour cet immeuble précis plutôt que les moyennes du quartier, qui mêlent des biens très différents.

Le temps de trajet depuis ce point exact, car la zone est vaste.

À qui cela convient

À un investisseur axé sur le rendement qui a repéré un immeuble précis, bien géré, à un bon prix, et qui n’achète pas le quartier comme une abstraction.

À un acheteur de long terme qui parie sur le remplissage continu du corridor de Dubailand.

Cela convient mal à qui veut un environnement fini, et à qui achète sur la foi du nom du quartier plutôt que de l’actif précis.

Comment les parcelles de Dubailand sont devenues numérotées

La dénomination par numéros est un vestige du plan directeur initial de Dubailand, quand toute la région était cartographiée en unités foncières en attente d’attribution à des attractions et communautés thématiques. Lorsque le programme de divertissement a été réduit après la crise financière, les parcelles sont restées sur les cartes et les terrains ont été cédés aux promoteurs résidentiels au coup par coup.

Cette histoire explique l’étrangeté du marché actuel. Une référence de parcelle est un fait cadastral et non un nom de lieu : deux annonces présentées sous le même numéro de Wadi Al Safa peuvent désigner une communauté livrée de maisons de ville fermée et une tour sur un terrain non viabilisé à deux kilomètres de là.

Elle explique aussi l’inégalité des infrastructures. Routes, réseaux et drainage ont été posés pour servir un plan jamais achevé : certaines parcelles sont entièrement viabilisées, d’autres reposent sur des raccordements arrivés tard et conçus pour une autre densité.

Pour un acheteur, l’enseignement pratique est simple : le numéro de parcelle indique où se trouve le terrain sur une carte, et rien du tout sur ce qui y a été construit, par qui, ni sur ce qu’il y a à côté.

Lire l’écart de prix avec Arjan et Liwan

Wadi Al Safa se négocie constamment en dessous d’Arjan et à peu près au niveau de Liwan, et la décote n’a rien d’arbitraire. Arjan dispose d’un tissu commercial établi, d’un nom reconnu et d’une décennie d’historique de transactions ; les parcelles de Wadi Al Safa ont moins de tout cela, et un historique de transactions mince en particulier rend les acheteurs prudents.

Cet écart vaut d’être saisi dans un immeuble livré, sur une parcelle viabilisée adjacente à un quartier établi : vous obtenez l’accès d’Arjan au prix de Wadi Al Safa, et la décote se réduit à mesure que les terrains environnants se construisent.

Il est un avertissement plutôt qu’une opportunité sur un terrain isolé, avec de l’espace libre sur trois côtés. La demande locative y est réellement plus mince, la mise en location plus longue, et la décote qu’on vous a proposée s’avère être le marché qui chiffre correctement cette difficulté.

Le test consiste à savoir si un locataire trouverait l’immeuble sans qu’on le lui indique : y a-t-il un supermarché, une ligne de bus, un trajet scolaire et une tour voisine occupée ? Si la réponse honnête est non, fixez le prix d’achat d’après ce qui existe aujourd’hui plutôt que d’après la carte.

Ce qui se passe quand le corridor se remplit

Le corridor de Dubailand s’est construit régulièrement, de la ville vers l’extérieur, depuis vingt ans, et les parcelles les plus proches des quartiers établis ont toujours été aménagées les premières et revalorisées les premières. Ce schéma est tout l’argument de long terme pour acheter ici tôt.

C’est un argument lent. L’écart entre l’achat d’une parcelle mal desservie et la vie dans un quartier qui fonctionne a historiquement été de cinq à huit ans, période pendant laquelle vous percevez un loyer inférieur au marché et vivez à côté de chantiers.

Ce n’est pas non plus garanti pour une parcelle donnée. La cession des terrains dépend du promoteur principal, de la demande et du financement des infrastructures, et des parcelles sont restées non aménagées pendant dix ans alors que les voisines se remplissaient autour d’elles.

La position disciplinée consiste donc à acheter un bien qui fonctionne déjà comme investissement locatif aujourd’hui, dans une parcelle où les constructions environnantes sont contractualisées et non simplement dessinées, et à traiter toute plus-value future comme un bonus que vous n’avez pas payé.

Wadi Al Safa est un ensemble de parcelles et non une communauté, et ses différentes parties en sont à des stades complètement différents. Identifiez le programme précis et ce qui est prévu autour avant de considérer qu’un chiffre de quartier est pertinent.

En savoir plus sur Wadi Al Safa

Analyses écrites de sujets que la chaîne anglophone n’a pas filmés.

• Wadi Al Safa : un numéro de parcelle est un fait cadastral, pas un lieu

  Non pas une communauté, mais un ensemble d’unités foncières numérotées à Dubailand, allant de villas fermées livrées à des tours sur des terrains non viabilisés. Ce que le numéro dit, et ce qu’il ne dit pas.

Questions fréquentes

Wadi Al Safa est-il une communauté unique ?

Non. C’est un ensemble de parcelles numérotées à Dubailand, qui comprend plusieurs programmes distincts à des stades différents, de communautés établies à des terrains non aménagés. Identifiez toujours le programme précis.

Vous vous intéressez précisément à Wadi Al Safa ?

Dites-moi de quel immeuble ou de quel bien il s’agit. Avant que vous ne fassiez une offre, je vous apporterai l’historique des transactions enregistrées, les charges de copropriété actuelles et les loyers réels de biens comparables.