Al Ain Properties

Un developer definito da un grande progetto sul lungomare di JBR, portato a termine nel periodo più difficile della storia edilizia di Dubai: lanciato al picco del mercato e consegnato anni dopo, quando società ben più grandi avevano già congelato i propri cantieri.

• Una casa già costruita, con una lunga storia di gestione
• Una posizione sul mare con forte domanda di affitto
• Un developer che ha portato a termine un progetto durante una crisi
• Vita accanto a un hotel e relativo standard di servizio

L'azienda in breve

Progetto di punta

un complesso di due torri sul lungomare di Jumeirah Beach Residence: una torre residenziale high-rise e una torre alberghiera separata, gestita da un operatore alberghiero internazionale

Cronologia

i lavori sono iniziati al culmine del boom del mercato e sono terminati anni dopo, quando il mercato di Dubai aveva già attraversato una brusca flessione e una ripresa

Architetto

progettato da uno studio di architettura internazionale

Che tipo di developer è

Chi sono, e perché un solo progetto conta più di un portafoglio

Questo developer è definito essenzialmente da un unico grande progetto: un complesso di due torri sul lungomare di JBR. I lavori sono partiti in uno dei periodi più caldi della storia del mercato di Dubai, quando i developer lanciavano decine di progetti alla volta, e sono terminati anni dopo, quando il mercato aveva già vissuto un brusco ribaltamento e il blocco di moltissimi cantieri in tutta la città, compresi quelli di società molto più grandi.

Il fatto che il progetto sia arrivato alla consegna, invece di fermarsi a metà come accadde a una quota considerevole delle costruzioni di quella generazione, è di per sé eloquente. Non è una garanzia sulla qualità costruttiva, ma è un segnale significativo di solidità finanziaria e determinazione su questo specifico asset: la capacità di portare avanti i lavori in un periodo in cui molti developer semplicemente si fermarono.

Che cosa è stato costruito davvero

Il complesso è formato da due torri funzionalmente diverse su un podio comune: una torre residenziale high-rise con appartamenti di varie dimensioni e una torre alberghiera separata, più bassa, gestita da un noto operatore alberghiero internazionale. Un abbinamento del genere non è insolito sulla prima fila di JBR, ma incide sul modo in cui si vive realmente nella parte residenziale.

La posizione è direttamente sulla fascia della spiaggia, a due passi da una passeggiata di negozi e ristoranti aperta tutto l'anno, che richiama l'intera città e non solo i residenti del complesso. È una delle località più riconoscibili e più promosse di Dubai, e parte del prezzo di un'unità qui è il prezzo del luogo stesso, non soltanto dei metri quadrati.

Vivere accanto a un hotel in attività

Condividere il lotto con un hotel in attività ha conseguenze pratiche per la parte residenziale: conviene scoprire come sono ripartiti i costi tra la parte commerciale, quella alberghiera e quella residenziale del complesso, perché quel documento incide sulla quota annuale più della planimetria dell'appartamento. Conviene anche verificare come sono organizzati ingressi, ascensori e logistica delle consegne per le parti alberghiera e commerciale, per capire se il flusso degli ospiti dell'hotel e quello dei residenti si sovrappongono.

Il vantaggio pratico di quel vicino è un'infrastruttura e un servizio allo standard di un operatore alberghiero internazionale a due passi, che si adatta bene a un modello di affitto: lo standard alberghiero eleva la percezione complessiva dell'indirizzo. Lo svantaggio è la tipica lamentela degli edifici sopra attività commerciali e ristorazione: estrazione dei fumi, odori di cucina e rumore serale, da verificare con i residenti attuali prima di acquistare.

Come è invecchiato l'edificio negli anni

Il complesso ha costruito negli anni di esercizio una propria storia verificabile: non render da fase di vendita, ma lo stato reale degli ascensori, della facciata nell'aria salmastra del lungomare e delle parti comuni, tutto valutabile di persona durante una visita. L'aria di mare e le attività commerciali al piano inferiore sono un fattore di costo di gestione per qualsiasi edificio in prima fila, non specifico di questo developer, ma qui l'ispezione tecnica va fatta con più cura che per un edificio arretrato rispetto all'acqua.

Prima di acquistare conviene richiedere lo storico della service charge e i verbali dell'associazione dei proprietari: mostrano quanto sia davvero disciplinata la gestione dell'edificio e quanto costi realmente all'anno possedere un'unità, invece della cifra indicata sulla carta al momento della vendita.

Mercato della rivendita e affitto

JBR è uno dei mercati di affitto più profondi di Dubai: affitti a lungo termine, inquilini aziendali e vacanzieri operano qui contemporaneamente, e la domanda di short-let è strutturale, non una proiezione ottimistica: il turista ha bisogno della spiaggia e dell'accesso a piedi alla passeggiata, e questo non cambierà. Questo specifico complesso ha accumulato negli anni di esercizio uno storico di compravendite e affitti sufficiente per essere valutato sulle vendite effettive e non su un prezzo richiesto.

Il divario di prezzo tra le unità con vista mare e quelle rivolte verso l'interno o verso la torre vicina è qui particolarmente ampio: la vista pesa sul prezzo più che nella maggior parte degli altri edifici della città, ed è un divario da includere subito nella valutazione, non da trattare come un dettaglio.

A chi è adatto e a chi no

Il complesso è adatto a chi investe in affitto short-let, dove è la posizione a fare il lavoro e l'occupazione è strutturale, e a chi vuole vivere sul mare accettando consapevolmente rumore e folla come parte della vita nel quartiere balneare più riconoscibile della città. È adatto anche a chi dà più valore a una storia pluriennale e verificabile dell'edificio che alla freschezza della costruzione.

Non è adatto a chi cerca la tranquillità: la passeggiata è animata la sera e nei fine settimana, e i piani bassi lo sentono di più. Non è adatto nemmeno a chi salta il documento sulla ripartizione dei costi tra la parte commerciale, quella alberghiera e quella residenziale del complesso: è quello che determina il vero costo di possesso qui.

È, in sostanza, un developer di un solo progetto, e tutta la sua reputazione poggia su come quell'unico complesso è invecchiato negli anni dalla consegna, non su un ampio portafoglio. Prima di acquistare, guardate l'edificio nel suo insieme, non solo l'unità: la ripartizione dei costi tra la parte residenziale e quella commerciale e alberghiera del complesso incide sulla vostra quota annuale più del piano o della vista.

Domande frequenti

Ci sono sconti sugli immobili di Al Ain Properties?

Al momento la base contiene 1 lotto di questo developer con prezzo inferiore al mercato, con lo sconto massimo del 5%. Lo sconto viene dal venditore in una rivendita o in una cessione, non dal developer: ha un proprio motivo per uscire in fretta. L'entità dello sconto è calcolata da un algoritmo rispetto a immobili comparabili, non inserita a mano da un broker.

Conviene comprare da Al Ain Properties direttamente o tramite un broker?

Per chi compra off-plan il prezzo è identico, perché la commissione del broker la paga il developer. Rivolgersi direttamente ad Al Ain Properties non costa quindi meno, e la scelta lì si limita ai suoi progetti: non avrete un confronto con gli edifici vicini né un parere schietto sulle date di consegna. Nella rivendita e nella cessione la commissione è quella standard: 2% più IVA.

Conviene comprare da Al Ain Properties

La risposta dipende dall'obiettivo. Inviatemi budget e scopo: vi indicherò quali progetti di Al Ain Properties vale la pena considerare oggi e quali io salterei.