Emaar

L'azienda che ha costruito materialmente la Dubai che conoscete dalle fotografie: il Burj Khalifa, il Dubai Mall, Downtown, gran parte della Marina e metà dei quartieri di ville che sapreste nominare.

• Un primo acquisto a Dubai
• Liquidità sul mercato secondario
• Locazione senza periodi di sfitto
• Un portafoglio prudente

L'azienda in breve

Fondazione

1997; quotata alla borsa di Dubai

Fondatore

Mohamed Alabbar, ancora oggi il volto pubblico dell'azienda

Ricavi

9,6 mld di dollari nel 2024, un terzo in più rispetto all'anno precedente

Patrimonio netto

57,9 mld di dollari a fine 2024

Consegnato

Più di 76 000 abitazioni nella sola Dubai

Riserva di terreni

35 milioni di m² destinati allo sviluppo

Oltre l'edilizia residenziale

Emaar Hospitality gestisce 38 hotel (Address, Vida, Palace); Emaar Entertainment gestisce il Dubai Aquarium, la Dubai Opera e le terrazze panoramiche del Burj Khalifa

Riconoscimenti

Developer of the Year e Best Real Estate Company MENA per il 2024

Che tipo di developer è

Chi sono e perché il nome costa di più

Emaar Properties è stata fondata nel 1997, è quotata al Dubai Financial Market e una quota importante è nelle mani del fondo d'investimento del governo dell'emirato. Non è un dettaglio: spiega perché l'azienda si comporta in modo diverso da un developer privato. Non ha bisogno di spremere il massimo da un singolo ciclo di vendite; ha un obbligo verso il mercato pubblico e una reputazione saldata al marchio della città.

La conseguenza pratica per chi acquista è semplice. Quando il mercato gira, un developer privato può rallentare i lavori, modificare in silenzio le specifiche, spostare la consegna di un anno. Una società quotata ha pochissimo margine per farlo: un ritardo diventa una comunicazione al mercato, domande degli analisti e un movimento del titolo. Il track record di Emaar sulle date di consegna è quindi migliore della media del mercato, ed è questo — non il marmo nella hall — che il premio di prezzo paga.

Che cosa hanno costruito davvero

Downtown, con il Burj Khalifa e il Dubai Mall, è un intero quartiere progettato come un unico progetto. Dubai Marina — una quota consistente delle torri in prima fila. Emirates Living, con le comunità Springs, Meadows e Lakes e i campi da golf. Tre fasi di Arabian Ranches. Dubai Hills Estate, realizzato con Meraas, dove ville, campo da golf, parco e centro commerciale sono arrivati insieme, e non un decennio dopo i primi residenti.

Tra i lavori più recenti: Dubai Creek Harbour lungo il creek, Emaar Beachfront sulla penisola artificiale accanto alla Marina, The Valley e The Oasis in direzione di Al Ain. Una linea a parte è quella delle residenze sotto i marchi alberghieri del gruppo — Address, Vida, Palace. Non sono nomi presi in licenza, ma hotel di proprietà di Emaar Hospitality, il che conta più del marchio per un modello di locazione: l'operatore e il developer sono un'unica entità giuridica, e inserire un'unità nel pool alberghiero richiede una trattativa più breve.

Come si vive dopo la consegna

La vera differenza si vede dopo tre anni, non alla visita. Le parti comuni negli edifici Emaar invecchiano più lentamente: gli ascensori vengono sostituiti secondo programma, le hall vengono rinnovate, il verde viene irrigato. Il motivo è poco affascinante — le associazioni dei proprietari nei progetti Emaar incassano con regolarità le spese condominiali e le impiegano per ciò per cui sono state raccolte. Dove l'associazione è debole, le stesse spese si trasformano in una discussione su chi debba riparare la pompa, e in cinque anni l'edificio ne dimostra dieci in più.

Le infrastrutture nei loro quartieri arrivano insieme alle case, non dopo. Dipende dalla scala: l'azienda non mette una torre su un lotto acquistato, costruisce un quartiere con una scuola, un parco e un centro commerciale, e la scuola apre quando arrivano gli abitanti. Per una famiglia è la differenza tra "tra due anni qui ci sarà tutto" e "è già tutto qui". Per un locatore è la differenza tra affittare in una settimana e affittare in un trimestre, con uno sconto.

Piani di pagamento e mercato secondario

I piani di pagamento di Emaar sono più prudenti di quelli del mercato. La struttura tipica prevede circa un decimo all'anticipo, la parte principale distribuita sulle tappe del cantiere, il saldo alla consegna; a volte una breve coda successiva. L'azienda resta deliberatamente fuori dagli schemi aggressivi — rate mensili minuscole e un enorme pagamento finale — usati per attirare acquirenti nel segmento intermedio. Questo vi protegge dall'arrivare a un pagamento finale che non potete finanziare con un mutuo, e implica che serva più capitale per entrare.

La liquidità è l'argomento più forte a favore dell'azienda e il motivo per cui la consiglio per un primo acquisto. Gli immobili Emaar hanno uno storico di transazioni profondo: per qualsiasi edificio di Downtown, della Marina o di Dubai Hills esistono abbastanza vendite registrate per stabilire a quanto si scambia davvero un piede quadrato, e non a quanto spera di vendere il proprietario. Questo cambia la meccanica della trattativa — vi presentate con un estratto del Land Department anziché con un'impressione.

Il premio che si paga per il nome è reale ed è una parte visibile del prezzo. Sul mercato secondario in gran parte si mantiene, quindi il premio non si volatilizza semplicemente — ma se acquistate off-plan sperando in un apprezzamento speculativo, il prezzo d'ingresso contiene già ciò che i progetti più economici devono ancora guadagnarsi. Calcolate il rendimento sull'affitto, non sulla crescita attesa.

Domande frequenti

Ci sono sconti sugli immobili Emaar?

Al momento la nostra base contiene 167 lotti di questo developer a un prezzo inferiore al mercato, con lo sconto massimo del 24 %. Lo sconto viene dal venditore in una rivendita o in una cessione, non dal developer: hanno un loro motivo per uscire in fretta. L'entità dello sconto è calcolata rispetto a immobili comparabili da un algoritmo, non scritta a mano da un broker.

Emaar è un developer affidabile?

Fondazione: 1997; quotata alla borsa di Dubai. Consegnato: più di 76 000 abitazioni nella sola Dubai. La fonte che conta è il registro del Land Department, non la brochure: vi figurano la licenza, l'avanzamento di ogni progetto in percentuale e il conto escrow. Nell'off-plan il denaro dell'acquirente resta su quel conto sotto il controllo della RERA e viene erogato man mano che le fasi di costruzione sono verificate. Il dossier completo è nell'approfondimento qui sopra.

Quali progetti sta realizzando Emaar?

Il catalogo del sito comprende 12 progetti di Emaar, ciascuno con una scheda dell'edificio — piani, unità, data di consegna e mix di camere. Sono elencati qui sopra, e il blocco “Dove costruiscono” mostra i quartieri con il maggior numero dei suoi lotti. Gli eventuali lotti in vendita compaiono direttamente sotto il rispettivo progetto.

Conviene acquistare direttamente da Emaar o tramite un broker?

Per chi acquista off-plan il prezzo è identico, perché il developer paga la commissione del broker. Rivolgersi direttamente a Emaar non costa quindi di meno, e la scelta si limita ai suoi progetti — non avrete un confronto con gli edifici vicini né un parere franco sulle date di consegna. Nella rivendita e nella cessione la commissione è quella standard: 2 % più IVA.

Vale la pena acquistare Emaar

La risposta dipende dall'obiettivo. Inviate il vostro budget e il vostro scopo — vi spiegherò quali progetti Emaar vale la pena considerare ora e quali eviterei.