HMB Homes Real Estate Development

Un piccolo sviluppatore al confine tra Al Furjan e Discovery Gardens, che costruisce in partnership con un'altra società e il cui unico progetto mostra con chiarezza che gli anni tra il contratto off-plan e la consegna non sono una pausa, ma la finestra in cui un problema si può ancora individuare finché restano delle opzioni.

• Una nuova costruzione al confine tra due quartieri da affitto consolidati
• Un acquirente disposto a controllare ogni trimestre l'avanzamento dei lavori
• Un budget di fascia media, senza pagare lo status dell'indirizzo
• Non adatto a chi vuole dimenticarsi dell'operazione fino alla consegna

La società in breve

Progetto

Havelock Residences, l'unico progetto noto, realizzato insieme al partner AA & HMB Real Estate Development

Ubicazione

al confine tra Discovery Gardens e Al Furjan

Che tipo di sviluppatore è

Chi è e perché la controparte va chiarita

HMB Homes è lo sviluppatore del suo unico progetto noto, realizzato insieme a una struttura partner, ed è la prima cosa da chiarire all'acquisto: chi sia esattamente indicato come venditore nel contratto, come sia ripartita la responsabilità tra i due nomi e se l'operazione abbia una sola controparte o più controparti con livelli diversi di obbligo. La realizzazione congiunta di un progetto è una prassi comune su questo mercato, ma aggiunge per l'acquirente una domanda in più che non si pone trattando con un unico sviluppatore.

Senza un lungo storico pubblico da nessuna delle due parti della partnership, l'unica fonte davvero informativa è lo stesso processo di costruzione in vista della consegna, ed è questo che conviene seguire più da vicino rispetto alle dichiarazioni di entrambe le società sulla propria reputazione.

Gli anni tra contratto e chiavi non sono una pausa

Un acquisto off-plan richiede anni, e quasi tutto l'impegno dell'acquirente di solito si concentra sulle due settimane prima della firma, mentre gli anni successivi vengono trattati come un'attesa. Non lo sono: è il periodo in cui un problema si può ancora individuare finché le opzioni sono aperte, e ci sono azioni precise da ripetere ogni trimestre, invece di rimandarle alla consegna.

Confronti l'avanzamento dei lavori registrato con il Suo piano di pagamento: è un sistema di allerta precoce e richiede pochi minuti. Chieda a un agente o a un contatto foto recenti e datate del cantiere: gru in funzione e persone al lavoro sono informazioni; un rendering no. Verifichi che i pagamenti vengano accreditati proprio sul conto escrow e conservi le ricevute abbinate alle fasi di costruzione.

Che cosa fare se qualcosa non torna e quali date seguire

Chieda per iscritto e conservi la risposta: una serie di spiegazioni verbali vaghe è essa stessa un'informazione sullo stato del progetto. Ottenga lo stato ufficiale del progetto, e non una descrizione dell'ufficio vendite, e, se possibile, trovi altri acquirenti nello stesso edificio: un gruppo ha un peso negoziale concreto che un singolo non ha.

Si consulti prima di sospendere un pagamento, non dopo: il mancato pagamento trasforma il problema dello sviluppatore in un Suo inadempimento, ed è un errore costoso da commettere sull'onda dell'emozione nel momento di ansia per la sorte del progetto.

La data contrattuale di completamento e il momento in cui termina il periodo di tolleranza successivo. Quando esattamente diventa disponibile il rimedio per il ritardo e che cosa occorre fare con precisione per avvalersene: il diritto non sorge automaticamente, ma al verificarsi di condizioni precise. Quando è consentita la cessione, se è stata versata una percentuale minima: è il punto in cui l'acquirente ottiene per la prima volta una via d'uscita dall'operazione senza attendere la consegna.

Ogni fase di pagamento rispetto al piano, in modo che una richiesta di pagamento arrivata in anticipo risulti subito come uno scostamento, e non venga scoperta più tardi durante la riconciliazione dei documenti.

Il quartiere a cavallo di due comunità

Il progetto sorge al confine tra Discovery Gardens e Al Furjan, due quartieri da affitto consolidati, con un ampio patrimonio abitativo e infrastrutture funzionanti. La nuova offerta qui compete specificamente con il vecchio patrimonio dei quartieri vicini, e non con un mercato cittadino astratto, quindi il canone va calcolato come affitto comparabile nelle vicinanze più un premio realistico per la novità, e non trattato come una cifra a sé presa da una presentazione.

Quel premio si può verificare oggi sugli annunci attivi in entrambi i quartieri confinanti: la posizione di confine dà accesso contemporaneamente a due bacini di confronto, ed è utile approfittarne per valutare un prezzo equo.

Subito prima della consegna

Rilegga la specifica tecnica per sapere esattamente che cosa era stato promesso e faccia eseguire un'ispezione snagging indipendente il giorno della consegna, invece di affidarsi soltanto al giro di controllo con il rappresentante dello sviluppatore. Metta a budget i costi di allacciamento: utenze, depositi per il raffrescamento e oneri di capacità decorrono dalla consegna, indipendentemente dal fatto che qualcuno vi abiti già.

Individui in anticipo una società di gestione se prevede di affittare l'unità o di vivere all'estero, in modo che l'immobile non resti vuoto mentre ne cerca una dopo aver già ritirato le chiavi.

Come lavoro con questo immobile

Parto chiarendo la struttura dell'operazione, cioè chi sia esattamente la controparte nel contratto tra i due nomi partner, e spiego al cliente che è la prima domanda, non una formalità. Poi imposto con il cliente un ritmo di controllo trimestrale: foto recenti del cantiere, pagamenti verificati rispetto al piano, stato ufficiale del progetto al posto delle rassicurazioni verbali dell'ufficio vendite.

Calcolo a parte il canone di affitto come prezzo del vecchio patrimonio vicino più un premio realistico, verificato sugli annunci attivi in entrambi i quartieri confinanti: un parametro equo di rendimento che non dipende dall'umore del mercato nel suo complesso.

Il progetto non è gestito da una sola società, ma congiuntamente con una struttura partner: prima di firmare qualsiasi cosa in fase di costruzione, stabilisca chi sia esattamente la controparte nel contratto di compravendita e come sia ripartita la responsabilità tra i due nomi che compaiono sul cartello.

Domande frequenti

Conviene acquistare da HMB Homes Real Estate Development direttamente o tramite un broker?

Per chi acquista off-plan il prezzo è identico, perché lo sviluppatore paga la commissione del broker. Rivolgersi direttamente a HMB Homes Real Estate Development non costa quindi meno, e la scelta lì si limita ai suoi progetti: non si ottiene un confronto con gli edifici vicini né un parere franco sulle date di consegna. Nella rivendita e nella cessione la commissione è quella standard: 2 % più IVA.

Vale la pena acquistare da HMB Homes Real Estate Development

Dipende da che cosa acquista e perché. Descriva il budget e l'obiettivo: Le indicherò quali edifici di questo sviluppatore oggi sono giustificati e quali è meglio lasciar perdere.