Saba Properties JLT

Lo sviluppatore che nel 2003 ha costruito la prima torre per uffici di JLT, quando il quartiere non aveva ancora né la fermata della metro né il lungolago, e che da oltre vent'anni resta concentrato su quell'unico cluster invece di disperdersi in tutta la città.

• Chi dà valore a uno sviluppatore con la storia più lunga proprio a JLT
• Immobili per uffici e residenziali in un unico cluster di business consolidato
• Chi vuole vedere il bilancio operativo ventennale dello stesso sviluppatore prima di acquistare
• Non adatto a chi cerca la presenza della società fuori da JLT

La società in breve

Fondazione

2003

Prima torre a JLT

la prima torre per uffici freehold del quartiere, lanciata nel 2003

Prima consegna a JLT

2006

Portafoglio Saba 1–3

tre torri di circa 40 piani ciascuna, oltre 900 unità in totale

Nuovo progetto

una torre residenziale con marchio, in partnership con un partner alberghiero internazionale, a JLT, in fase di sviluppo

Che tipo di sviluppatore è

Chi è, e perché la fedeltà a un solo quartiere è rara

Saba Properties è entrata nel mercato diventando il primo sviluppatore a costruire una torre per uffici freehold a Jumeirah Lake Towers: all'epoca il quartiere non aveva né una fermata della metro, né un lungolago, né una reputazione commerciale consolidata. La società ha consegnato le prime chiavi pochi anni dopo e, nei due decenni successivi, non è mai uscita da quell'unico cluster, concentrandovi tutti i propri sforzi.

In un mercato in cui gli sviluppatori di solito cercano di diversificare il portafoglio tra più quartieri per non dipendere dalla sorte di una sola zona, una fedeltà decennale a un unico luogo è rara. Significa che la società conosce JLT con un livello di dettaglio inaccessibile a chi entra nel quartiere per un solo progetto: dalle caratteristiche del terreno e dalla logistica di cantiere fino alle preferenze degli inquilini e degli acquirenti locali.

Il portafoglio: tre torri via via più grandi e di maggior prestigio

Il nucleo del portafoglio della società a JLT è composto da tre torri proprie di circa quaranta piani, che insieme offrono oltre novecento unità, in parte commerciali e in parte residenziali. Non è un singolo progetto, ma lo sviluppo successivo dello stesso cluster nell'arco di molti anni, e permette di seguire come è cambiata la qualità esecutiva dalla prima torre all'ultima.

Il nuovo progetto della società, una torre residenziale con marchio realizzata in partnership con un operatore alberghiero internazionale, mostra uno spostamento verso l'alto di gamma: dai semplici uffici freehold dei primi anni a un'abitazione premium con marchio. È un percorso logico per uno sviluppatore con una posizione collaudata e un capitale di fiducia accumulato proprio in questo quartiere.

Che cosa offre la possibilità di vedere di persona gli edifici di questo sviluppatore

Il principale vantaggio pratico di una società con una storia così lunga in un solo quartiere è che le sue tre torri a JLT hanno già alle spalle da pochi anni fino a quasi due decenni di esercizio: si può letteralmente passare davanti a ciascuna e giudicare con i propri occhi lo stato di facciata, ascensori e parti comuni, senza affidarsi all'opuscolo di un nuovo progetto. È un'occasione rara per vedere come questo sviluppatore mantiene gli edifici nel lungo periodo, e non solo come li costruisce.

Confrontare la più vecchia e la più recente delle tre torri mostra se nel tempo è cambiato l'approccio della società a qualità e gestione: se la torre più vecchia, dopo vent'anni, ha ancora un aspetto dignitoso, è una prova di affidabilità molto più forte di qualunque affermazione nella presentazione di un nuovo progetto.

Il limite della reputazione: tutta l'esperienza sta in un solo cluster

Per quanto profonda sia la sua storia a JLT, la società non ha alcuna esperienza in altri quartieri della città: né a Downtown, né sulla costa, né nei quartieri residenziali. Ciò significa che per ora non c'è nulla su cui valutare le sue possibili prestazioni fuori dal cluster che conosce: potrebbe rendere con la stessa sicurezza, oppure scontrarsi con condizioni sconosciute di terreno e logistica in un altro quartiere.

Anche il nuovo progetto con marchio della società si trova a JLT, il che indica più un approfondimento della competenza in un luogo familiare che un tentativo di espansione: e va considerato un punto di forza, non un difetto, se è proprio questo quartiere a interessarvi.

Che cosa verificare prima di acquistare

Lo stato reale di tutte e tre le torri già costruite dalla società, se potete vederle di persona: è la fonte di informazioni più diretta su questo sviluppatore disponibile sul mercato. Per il nuovo progetto con marchio: i termini della partnership con l'operatore alberghiero, che cosa rientra esattamente nella gestione e come si riflette sulle spese condominiali (service charge).

La cronologia delle compravendite registrate sul mercato secondario nelle torri già consegnate: liquidità e andamento dei prezzi sul mercato di rivendita proprio in questi edifici. Lo stato del conto escrow e l'avanzamento dei lavori del nuovo progetto rispetto al calendario dichiarato.

Come lavoro con i suoi immobili

Con questo sviluppatore consiglio sempre al cliente di iniziare con una visita di persona alle torri di JLT già costruite: un'occasione rara per vedere con i propri occhi vent'anni di storia operativa di uno sviluppatore prima di decidere su un nuovo progetto. È l'argomento più forte a favore della società, e cerco che il cliente si basi su quello, e non soltanto sui render del nuovo edificio con marchio.

Se un cliente è interessato a un progetto della società fuori da JLT, spiego subito che lo sviluppatore non ha ancora precedenti in quel contesto e suggerisco di considerare quel progetto ipotetico come la prima esperienza della società in condizioni nuove, a prescindere dalla sua solida reputazione nel quartiere d'origine.

L'intera storia della società è la storia di un solo quartiere: JLT e nient'altro. Questo le dà la competenza più profonda possibile in quel cluster, ma non offre alcun elemento per giudicare come si comporterebbe al di fuori: semplicemente, non ha quell'esperienza. Valutate questo sviluppatore rigorosamente nel contesto di JLT e, se annuncia un progetto in un altro quartiere, considerate quel progetto come la sua prima esperienza lì, a prescindere dalla reputazione ventennale nel cluster d'origine.

Domande frequenti

Saba Properties JLT è uno sviluppatore affidabile?

Fondata nel 2003. Ciò che conta è il registro del Land Department, non l'opuscolo: vi compaiono la licenza, l'avanzamento di ogni progetto in percentuale e il conto escrow. Nell'off-plan il denaro dell'acquirente resta su quel conto sotto il controllo della RERA e viene erogato man mano che le fasi di costruzione sono verificate. Il dossier completo è nell'analisi qui sopra.

Quali progetti sta realizzando Saba Properties JLT?

Qui sopra, in questa pagina: 1 progetto di Saba Properties JLT dal nostro catalogo, ciascuno con una scheda su piani, unità, consegna e camere da letto. I quartieri in cui si concentra la maggior parte dei suoi lotti sono raggruppati sotto «Dove costruiscono». I lotti in vendita, quando ci sono, si trovano subito sotto il progetto.

Conviene acquistare da Saba Properties JLT direttamente o tramite un broker?

Per chi compra off-plan il prezzo è identico, perché la commissione del broker la paga lo sviluppatore. Rivolgersi direttamente a Saba Properties JLT quindi non costa meno, e la scelta lì si limita ai suoi soli progetti: non otterrete un confronto con gli edifici vicini né un giudizio franco sulle date di consegna. Nella rivendita e nella cessione la commissione è quella standard: 2% più IVA.

Vale la pena acquistare da Saba Properties JLT

La risposta dipende dall'obiettivo. Inviatemi il vostro budget e il vostro scopo: vi dirò quali progetti di Saba Properties JLT vale la pena considerare adesso e quali eviterei.