The Dubai Mall

Il centro commerciale più grande del mondo e il principale generatore di flussi pedonali della città: circa 105 milioni di visite all'anno, concentrate in un solo isolato.

• affitto a breve termine
• vita senza auto
• una rapida uscita dall'investimento

Cosa c'è da sapere

Che cos'è

The Dubai Mall è stato inaugurato nel novembre 2008 nell'ambito dello sviluppo Downtown, ai piedi del Burj Khalifa. Per superficie complessiva è il più grande centro commerciale del mondo: oltre 1 200 negozi, un acquario, una pista di pattinaggio, un cinema e interi quartieri di ristoranti sotto un unico tetto.

L'affluenza è di circa 105 milioni di visite all'anno. Non tutti sono clienti: molti vengono per le fontane, per la terrazza panoramica della torre o semplicemente per passare una serata in un luogo climatizzato.

Un lungo passaggio coperto collega il centro commerciale alla stazione della metropolitana. In una città dove duecento metri all'aperto in estate sono un problema, questo ponte incide direttamente sul funzionamento del quartiere.

Perché un centro commerciale rientra in questa sezione

A Dubai un mall non è un negozio, è uno spazio pubblico. Per metà dell'anno la strada è fisicamente inutilizzabile per una passeggiata, e i mall assumono il ruolo della piazza cittadina: ci si incontra, si cammina, si lavora dai caffè e si trascorrono i fine settimana con i bambini.

La vicinanza a un grande mall è quindi un parametro della vita quotidiana, non una comodità da consumatore. Un appartamento a quindici minuti a piedi da The Dubai Mall significa alimentari, cinema, palestra, medici e ristoranti senza mai salire in auto.

Il secondo livello è l'occupazione. Una struttura di queste dimensioni significa migliaia di posti di lavoro nel commercio, nella ristorazione e nei servizi, e una quota rilevante degli inquilini negli isolati circostanti lavora proprio qui.

Che cosa offre a un proprietario

Negli affitti a lungo termine, una ricerca breve dell'inquilino. Downtown e gli isolati adiacenti si affittano rapidamente tutto l'anno, e il mall è uno dei motivi per cui, a parità di prezzo, li si sceglie.

Negli affitti brevi, un flusso diretto di ospiti. Chi soggiorna qui una settimana sceglie un alloggio vicino alle fontane e al mall perché è metà del suo itinerario. Il tasso di occupazione è tra i più alti della città.

In fase di rivendita, un indirizzo che non ha bisogno di spiegazioni. Un acquirente straniero non ha bisogno di una mappa per "Burj Khalifa e The Dubai Mall", e questo accorcia i tempi di vendita.

L'altra faccia

Il traffico. Gli accessi al mall sono costantemente congestionati, e nelle sere del fine settimana e nei giorni di saldi le strade verso Downtown si bloccano. Chi ha un'auto lo incontra ogni giorno, e il parcheggio negli edifici più vicini merita un controllo a parte durante la visita.

L'affluenza. Gli isolati circostanti funzionano come zona turistica: rumore, folla alle fontane, code davanti ai ristoranti la sera. Per l'affitto è un vantaggio; per viverci è questione di gusti, che si risolve con l'orientamento dell'appartamento e con la sua altezza.

Il prezzo. Tutto quanto sopra è da tempo incluso nel listino: Downtown è uno dei quartieri più cari della città per piede quadrato. Non c'è alcuno sconto per la vicinanza al mall: c'è solo il rischio di pagare troppo.

A chi si adatta

Soprattutto agli investitori in affitti brevi: qui il formato funziona meglio e l'occupazione giustifica il prezzo d'ingresso.

A chi vive senza auto: l'insieme delle funzioni quotidiane raggiungibili a piedi è qui più completo che quasi ovunque in città, e la metropolitana dista pochi minuti.

Non si adatta alle famiglie che cercano quiete e un cortile. Downtown è un centro cittadino nella sua forma più densa, e il parco giochi si contende lo spazio con un percorso turistico.

Che cosa verificare nella scelta dell'appartamento

La distanza a piedi nella pratica, non sulla mappa: un edificio con uscita diretta sul boulevard e uno separato da due grandi incroci sono quartieri diversi nella vita quotidiana, nonostante indirizzi quasi identici.

Orientamento e piano: finestre sulle fontane e sul boulevard significano vista e rumore insieme; finestre sul cortile significano quiete e un altro prezzo. Qui lo scarto all'interno dello stesso edificio è ampio.

Le spese condominiali (service charge): negli edifici di Downtown sono tra le più alte della città e incidono sul rendimento più della differenza di canone tra torri vicine.

Il parcheggio: le unità vicine al mall includono spesso un solo posto auto a prescindere dal numero di camere, e i parcheggi per gli ospiti sono scarsi. Per una famiglia con due auto significa affittare ogni mese un secondo posto, a un prezzo che conviene conoscere in anticipo.

E la passeggiata a luglio, non a febbraio. I percorsi coperti non ci sono ovunque a Downtown: due edifici equidistanti sulla mappa possono differire perché uno si raggiunge con un ponte climatizzato e l'altro con un marciapiede lungo una strada.

Con che cosa confrontarlo

Mall of the Emirates e Al Barsha: la stessa logica di "vita attorno a un mall", più economica e più tranquilla, con la metropolitana vicina e senza il flusso turistico.

Dubai Hills, dove il mall è arrivato all'interno di un quartiere pianificato attorno a esso: accesso a piedi senza la densità né il traffico del centro.

City Walk: un tentativo di svolgere la stessa funzione all'aperto, come strada anziché come spazio chiuso.

Ciascuna di queste zone è trattata, con prezzi mediani e composizione dell'offerta attuale, nella sezione dedicata ai quartieri di Dubai.

Tutto ciò che la vicinanza al mall offre è già nel prezzo: Downtown è costantemente tra i quartieri più cari per piede quadrato, e qui le spese condominiali superano la media cittadina. Valutate il rendimento al netto di tali spese e considerate il traffico serale e l'affluenza turistica sotto le finestre come permanenti, non stagionali.

I quartieri che questo influenza

Prezzo mediano, prezzo d'ingresso e composizione dell'offerta attuale di ciascuno si trovano nella pagina del relativo quartiere.