Resort del benessere: perché Dubai investe centinaia di milioni nella salute

Dubai investe nel wellness, cioè salute, recupero e riposo deliberato, su una scala che comprende il resort del benessere più alto del mondo e budget da centinaia di milioni. È una scommessa strategica e crea una categoria di immobili che cinque anni fa qui non esisteva.

Perché il benessere è diventato un grande business?

L'economia globale del benessere si misura in migliaia di miliardi e cresce più in fretta del turismo nel suo complesso. I fattori sono strutturali e non di moda: popolazioni benestanti più anziane nei paesi sviluppati, una cultura della salute tra i più giovani, una spesa che si sposta dalla cura alla prevenzione e un ampio spostamento verso viaggi più lenti.

I viaggiatori del benessere restano inoltre più a lungo e spendono di più al giorno dei turisti convenzionali, ed è ciò che rende il segmento attraente per un operatore e, a valle, per un proprietario.

Dubai ha gli ingredienti: una rete di compagnie aeree, una base alberghiera di lusso già esistente, il sole tutto l'inverno e un governo disposto a finanziare edifici che definiscono una categoria.

Che cos'è davvero il prodotto?

Sotto la stessa parola si vendono tre cose che si sovrappongono. Resort e hotel con programmi medici o di recupero. Branded residence in cui il marchio è un operatore del benessere e non una casa di moda. E normali progetti residenziali promossi con caratteristiche wellness: filtrazione dell'aria, trattamento dell'acqua, design biofilico, illuminazione circadiana.

Il primo è un'attività alberghiera. Il secondo è una residenza con un contratto di servizio. Il terzo è un normale appartamento con una finitura migliore e un'etichetta di marketing.

Confonderli è l'errore più comune che vedo. Hanno economie diverse, acquirenti diversi e un comportamento alla rivendita del tutto diverso.

Dove si fanno i soldi?

Soprattutto nell'attività operativa, che non è ciò che compra un privato. I ricavi dei programmi, i margini dei trattamenti e la durata del soggiorno vanno all'operatore, non al proprietario di un'unità all'interno del complesso.

Al proprietario spettano un affitto realizzabile più alto in un complesso ben gestito e una storia più forte alla rivendita, compensati da spese di gestione che riflettono la conduzione di una spa, di una clinica e di ampie aree comuni.

Fate i conti in dirham assoluti prima di accettare la proposta. In un complesso wellness le spese di gestione non sono un arrotondamento, e si pagano anche se non si usano i servizi.

Quale parte è davvero duratura?

La specifica costruttiva. Qualità dell'aria, trattamento dell'acqua, isolamento acustico, luce naturale e materiali sono proprietà permanenti di un edificio e sono costosi da riadattare. Un complesso costruito bene attorno a essi mantiene quel vantaggio per decenni.

È la parte per cui pagherei, perché sopravvive all'operatore, al marchio e al ciclo di marketing.

Vale anche il contrario: un'etichetta wellness applicata a un edificio ordinario resta un'etichetta, e le etichette scadono.

Come si verifica una dichiarazione wellness?

Chiedete che cosa è contrattuale. Quali servizi sono previsti nel contratto di vendita, per quanto tempo è vincolato l'operatore e che cosa accade al marchio e al livello di servizio se quel contratto finisce.

Chiedete misurazioni invece di aggettivi: standard di filtrazione, trattamento dell'acqua, classi acustiche. I complessi che hanno investito in questi aspetti sanno fornire i numeri; gli altri offrono fotografie di yoga.

E guardate un complesso abitato dello stesso sviluppatore a due o tre anni di distanza. Le aree comuni wellness sono costose da mantenere, e se vengano mantenute si vede in una visita.

Per chi è adatto?

Per i proprietari che vivono l'immobile e useranno davvero i servizi: la specifica migliora la vita quotidiana in modo misurabile e il premio è difendibile se lo si consuma.

Per gli investitori in affitti brevi in complessi con un vero operatore e un vero programma, dove l'offerta wellness fa crescere l'occupazione e non decora l'opuscolo.

È meno adatto agli investitori in affitti a lungo termine. Il premio sul canone è reale ma modesto, e le spese di gestione ne riprendono una parte consistente.

Dove si colloca il turismo medico?

Accanto ai resort e alle branded residence c'è una quarta categoria più discreta: cliniche di prevenzione e riabilitazione, e la domanda che generano di appartamenti affittati a mese e non a notte.

Un paziente in programma e la famiglia che lo accompagna hanno bisogno di un alloggio per settimane, cioè un inquilino a medio termine con un motivo per stare in un luogo preciso. È una tesi di locazione più difendibile di un'etichetta wellness, perché la domanda ha un indirizzo.

Il trend collegato è l'edilizia ordinaria progettata attorno alla salute: filtrazione di aria e acqua, illuminazione circadiana, aree spa, percorsi per la corsa, divieto di fumo in tutto il complesso. Nulla di questo richiede un operatore e nulla scade quando finisce un accordo di marchio, il che lo colloca nella colonna della specifica e non in quella del marketing.

Qual è il rischio che nessuno cita?

La concentrazione su un solo operatore. Se il marchio wellness se ne va, il complesso è un edificio con spese di gestione insolitamente alte e senza storia, e la rivendita si riprezza di conseguenza.

La mitigazione è apprezzare l'edificio per le sue qualità fisiche a un prezzo sensato anche senza il marchio. Se i numeri tornano solo con l'operatore presente, l'investimento è l'operatore e non lo controllate.

È lo stesso test che applicherei a qualsiasi branded residence, e il wellness non fa eccezione.