City Walk

Il distretto urbano a sviluppo basso di Meraas lungo Al Wasl Road: negozi a livello strada, appartamenti sopra e marciapiedi che la gente usa davvero.

• vita urbana a portata di passeggiata
• posizione centrale
• domanda di rivendita da parte di chi ci vive

Che cosa c'è nei dintorni e come incide sul prezzo

• The Dubai Mall dal 2008

Com'è davvero questa zona

Che cos'è City Walk

City Walk è un distretto polifunzionale di edilizia bassa e media sviluppato da Meraas tra Al Wasl Road e Sheikh Zayed Road, vicino a Jumeirah e a pochi minuti da Downtown. Combina commercio, ristorazione e intrattenimento a livello strada con la residenza ai piani superiori.

L'intento progettuale era europeo: edifici che si affacciano sulla strada anziché stare dietro i parcheggi, marciapiedi ampi, vetrine al piano terra e spazio pubblico a misura d'uomo. È uno dei pochissimi luoghi di Dubai dove questo è stato davvero ottenuto.

Il risultato è un quartiere in cui si può camminare, cosa più rara e più preziosa in questa città di quanto la frase lasci intendere.

Il commercio e la folla

La componente commerciale è sostanziosa e frequentata: marchi internazionali, un grande cinema, ristoranti e programmi di eventi per tutta la stagione invernale. Attira visitatori da tutta la città.

Per i residenti è una risorsa a doppio taglio. Tutto è al piano di sotto, il che è davvero comodo. Ma è anche affollato nei fine settimana e per tutta la metà fresca dell'anno, con il traffico e la pressione sui parcheggi che ne conseguono.

Da quale parte di questo compromesso ci si collochi dipende in larga misura dall'edificio specifico e dalla sua posizione nel distretto — i blocchi residenziali più lontani dall'asse commerciale principale sono molto più tranquilli.

Gli appartamenti

Costruiti da Meraas, contemporanei, in genere ben rifiniti e a sviluppo basso per gli standard di Dubai — la maggior parte degli edifici ha qualche piano e non è una torre, il che tiene bassi la densità e le attese per gli ascensori.

Le planimetrie sono urbane: efficienti anziché generose, con lo spazio concentrato dove viene usato. Terrazze e balconi si affacciano sui cortili interni o sulla strada.

Le spese condominiali sono piuttosto alte, e riflettono il livello dei servizi, il verde e l'onere di gestione di un'area polifunzionale.

Chi ci vive

Professionisti e coppie che vogliono uno stile di vita urbano e sono felici di scambiare metri quadrati con la possibilità di andare a cena a piedi. Una parte significativa dei residenti è composta da persone di Dubai da lungo tempo che hanno lasciato di proposito i quartieri di torri.

Alcune famiglie, attratte dalla vicinanza alle scuole di Jumeirah e dall'ambiente a sviluppo basso, anche se gli appartamenti non sono grandi e non c'è alcun servizio dedicato alle famiglie.

Una quota significativa di short-let, poiché la posizione e i negozi rendono facile vendere a un visitatore che vuole stare in centro senza trovarsi in un distretto alberghiero.

Che cosa verificare

La posizione specifica all'interno del distretto. Affacciarsi sull'asse commerciale principale significa rumore e passaggio; affacciarsi su un cortile interno significa quiete. La differenza di prezzo è minore della differenza di stile di vita.

Le spese condominiali e quanto vi contribuisce la componente polifunzionale.

L'assegnazione dei posti auto e il parcheggio per i visitatori, sotto reale pressione per il traffico commerciale nei fine settimana.

Se l'edificio consente gli short-let, nel caso sia questo il piano.

Il caso d'investimento

City Walk è un bene legato allo stile di vita con un vero argomento di scarsità: Dubai non ha quasi nessun altro distretto urbano pedonale a sviluppo basso riuscito, ed è improbabile che Meraas ne costruisca un altro in questa posizione.

I rendimenti sono moderati — il prezzo riflette la desiderabilità più dell'affitto — e il bacino di acquirenti in fase di rivendita include chi ci va a vivere, il che approfondisce la liquidità rispetto a un distretto puramente per investitori.

Si addice a chi vuole la Dubai urbana e userà davvero la camminabilità. Si addice poco a chi punta a massimizzare il rendimento e a chi vuole spazio per ogni dirham.

Gli edifici e le planimetrie

City Walk è volutamente a sviluppo basso — la maggior parte degli edifici arriva a qualche piano anziché a torri — con appartamenti disposti intorno a cortili interni sopra i negozi al piano terra.

Le planimetrie sono urbane anziché generose: piante efficienti con lo spazio concentrato nella zona giorno e lungo la linea delle finestre, finiture di alto livello e terrazze che si affacciano sul cortile o sulla strada.

Le fasi successive, compresi gli edifici residenziali più alti ai margini del distretto, offrono unità più grandi e una diversa fascia di prezzo, quindi la community oggi copre una gamma più ampia di quella della sua prima uscita.

Il formato a sviluppo basso ha un vantaggio pratico che i residenti notano subito: nessuna coda per l'ascensore, nessuna attesa di trenta secondi al quarantesimo piano e un edificio da cui si esce in fretta.

Dove si trova il distretto

City Walk occupa l'isolato tra Al Wasl Road e Sheikh Zayed Road, il che lo colloca dentro la vecchia Dubai anziché in un nuovo masterplan: Jumeirah e la spiaggia da un lato, Downtown a pochi minuti dall'altro, Safa Park adiacente.

È una delle posizioni più comode della città ed è il motivo per cui il distretto funziona. I residenti raggiungono in pochi minuti la spiaggia, Downtown, il DIFC e le scuole di Jumeirah senza immettersi in un'autostrada.

Si trova anche accanto alla Coca-Cola Arena e al più ampio polo di intrattenimento di Al Wasl, che porta traffico di eventi in certe sere ed è bene saperlo se si sceglie tra più edifici.

Nel distretto non c'è una stazione della metropolitana; le più vicine sono a breve distanza in auto, e la maggior parte dei residenti usa il taxi o guida.

Il punto di vista dell'investimento

City Walk è innanzitutto un mercato di utilizzatori finali. Si compra qui perché si vuole vivere nell'unica parte di Dubai che somiglia a un quartiere di una città europea, e questo produce un bacino di acquirenti più profondo e meno sensibile al prezzo di quello di un distretto per investitori.

I rendimenti sono moderati: il prezzo riflette la desiderabilità e l'affitto non cresce in proporzione. Lo short-let rende bene per le stesse ragioni per cui la posizione piace ai residenti.

Le spese condominiali sono piuttosto alte, e riflettono i servizi, il verde e l'onere di gestione polifunzionale di un distretto con una componente commerciale attiva.

L'argomento della scarsità è reale. È improbabile che Meraas costruisca un altro distretto pedonale a sviluppo basso su un lotto come questo, e Dubai ne ha prodotti pochissimi in vent'anni.

Il distretto in numeri

City Walk occupa circa 900 000 metri quadrati ed è stato sviluppato interamente da Meraas, con Dewan Architects & Engineers dietro il masterplan. Il progetto è stato annunciato nel 2011 ed è stato realizzato da un unico sviluppatore — per questo regge dal punto di vista architettonico in un modo in cui non reggono i distretti costruiti lotto per lotto.

Si trova al margine settentrionale di Jumeirah, all'incrocio tra Al Safa Road e Al Wasl Road, il che pone la Dubai Fountain a circa quattro minuti, il Burj Khalifa a cinque e Jumeirah Beach a dieci.

La componente residenziale comprende 34 edifici con appartamenti da una a quattro camere da letto, da circa 85 a 549 metri quadrati. La maggior parte ha da sette a nove piani, con un piccolo numero di torri più alte, fino a 37 piani, annunciate. La proprietà è freehold ovunque.

Meraas ha incaricato dieci street artist internazionali di dare al distretto la sua identità visiva, e le facciate a specchio che si illuminano dopo il tramonto fanno parte dello stesso programma di design voluto.

La programmazione è una parte reale del funzionamento del luogo: concerti, carnevali, proiezioni notturne ed eventi stagionali si susseguono nei mesi più freschi, e l'offerta commerciale tende verso le boutique di marca anziché verso la spesa di tutti i giorni.

La posizione all'interno del distretto conta più della planimetria. Le unità sull'asse commerciale principale subiscono rumore e passaggio nei fine settimana; quelle sui cortili sono tranquille. Si visiti un sabato sera prima di decidere.

Approfondimenti su City Walk

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Domande frequenti

City Walk è adatta alle famiglie?

In parte. L'ambiente a sviluppo basso e pedonale e la vicinanza alle scuole di Jumeirah piacciono, ma gli appartamenti sono compatti e non c'è alcun servizio dedicato alle famiglie. Si addice meglio a coppie e professionisti che a nuclei numerosi.

Chi ha sviluppato City Walk?

Meraas, lo sviluppatore di Dubai dietro La Mer, Bluewaters, Port de la Mer e Madinat Jumeirah Living — noto per progetti curati nel design e a bassa densità anziché per volumi in altezza.

Sta valutando proprio City Walk?

Mi dica di quale edificio o unità si tratta. Prima che faccia un'offerta Le preparerò lo storico delle transazioni registrate, le spese condominiali attuali e i prezzi di affitto reali di unità comparabili.