Il più grande parco solare del mondo e perché dovrebbe interessare a chi compra casa

Il Mohammed bin Rashid Al Maktoum Solar Park è costruito per fasi dalla metà degli anni 2010 e dovrebbe diventare il più grande complesso solare in un unico sito del mondo: migliaia di megawatt su decine di chilometri quadrati di pannelli, più una torre a energia solare concentrata.

Come è costruito il progetto?

DEWA, l'azienda statale dei servizi, lo gestisce con un modello di produttore indipendente di energia: ogni fase è costruita da un consorzio di investitori internazionali che poi vende la produzione con un contratto di lungo periodo. È questa struttura a far arrivare le fasi una dopo l'altra: il capitale viene da fuori e il rischio è condiviso.

Il sito combina pannelli fotovoltaici su un'area molto vasta con un impianto a energia solare concentrata dotato di specchi e di una torre centrale, che consente una certa produzione dopo il tramonto.

Si trova deliberatamente fuori dalla città edificata, su terreno senza altri usi, accanto ai corridoi di trasmissione che alimentano l'emirato.

Perché una regione petrolifera costruisce solare?

Perché l'elettricità domestica prodotta bruciando gas o petrolio è combustibile che non si vende all'estero. Ogni megawatt generato dalla luce del sole libera idrocarburi per l'export, un argomento semplicemente commerciale e non ambientale.

Perché la dissalazione è enorme. Quasi tutta l'acqua potabile qui viene dal mare, e spostare quel processo su elettricità più economica cambia la base dei costi dell'intera città.

E perché l'industria lo chiede sempre più. Data center, produttori e operatori logistici scelgono ormai in base alla disponibilità di energia pulita, e una giurisdizione in grado di offrirla conquista inquilini che una che non può non conquista.

Dove tocca l'abitare?

Attraverso la bolletta, in primo luogo. Il raffrescamento è la voce più grande dei costi di gestione di una famiglia di Dubai, e in un appartamento con spese di gestione elevate la cifra complessiva è una quota rilevante di ciò che un inquilino paga per viverci.

Una generazione più economica si riflette su questo lentamente, ma si riflette.

Attraverso l'occupazione, in secondo luogo. I grandi progetti energetici e industriali creano posti tecnici di lungo periodo nella fascia meridionale, la stessa servita da Dubai South, Jebel Ali e Dubai Investment Park, dove la domanda di affitti viene dai datori di lavoro e non dalla moda.

E attraverso il costo di produzione della città in generale. Un emirato in grado di fornire energia pulita ed economica su larga scala attrae le imprese i cui dipendenti hanno bisogno di alloggi. È un meccanismo lento, ma è quello che ha costruito ogni città industriale nella storia.

Che cosa non fa?

Non rende prezioso il deserto circostante. Una centrale elettrica non è un servizio; nessuno vuole vivere accanto a un corridoio di trasmissione, e il terreno attorno al sito non è un'opportunità residenziale.

Non abbassa la bolletta elettrica quest'anno. I costi di generazione entrano nelle tariffe nel corso degli anni e attraverso prezzi regolati, non direttamente.

E non cambia i fondamentali di nessun quartiere specifico. È uno sfondo: un motivo per essere un po' più fiduciosi nella posizione di costo dell'emirato nel lungo periodo, non un motivo per comprare in un posto invece che in un altro.

Quale parte è davvero investibile?

Non il parco solare in sé, ma ciò che ne consegue: i quartieri in cui si concentra l'occupazione legata all'energia e all'industria. Dubai South, Jebel Ali e Dubai Investment Park si trovano tutti in quella fascia, hanno tutti prezzi d'ingresso bassi e producono tutti rendimenti percentuali alti proprio per questo.

La tesi lì non è mai «il quartiere diventerà prestigioso». È «ci sarà sempre un inquilino». Sono proposte diverse e solo una delle due è difendibile nella fascia meridionale.

Se volete la versione con un orizzonte più breve, guardate ciò che è già costruito e affittato e non ciò che è annunciato.

Perché gli obiettivi energetici dell'emirato raggiungono uno sviluppatore?

Perché un obiettivo di energia pulita per il 2050 si traduce in norme edilizie molto prima di tradursi in generazione. Requisiti di efficienza, standard di isolamento, specifiche di raffrescamento e certificazioni sono il meccanismo con cui la politica raggiunge l'appartamento che state comprando.

Le aste dietro il parco sono l'altra metà. Le fasi qui sono state assegnate a tariffe che hanno stabilito record mondiali di prezzi solari bassi, diverse volte inferiori alla tipica generazione a gas, ed è ciò che rende la transizione una decisione aritmetica e non un gesto.

Poi c'è la reputazione, che non è un fattore marginale. Il capitale globale seleziona sempre più le città in base alla politica climatica, e ospitare una conferenza ONU sul clima insieme a progetti verdi di punta aiuta l'emirato ad attrarre le aziende, i fondi e il personale per cui questo è un criterio nella scelta della giurisdizione.

Come deve leggere un acquirente le notizie sull'energia?

Per lo più è rumore. Annunci di capacità, record e inaugurazioni non spostano nessun numero immobiliare su cui concluderete mai un'operazione.

Le due cose che contano sono le tariffe e l'assorbimento dei terreni industriali. Se l'energia costa meno e l'industria continua ad arrivare, i quartieri meridionali avranno più inquilini; se nessuna delle due cose accade, restano esattamente come sono, cioè un'operazione di rendimento funzionale e non di crescita.

In ogni caso, fate i conti sull'appartamento con l'affitto di oggi. Il parco solare è un motivo per cui l'emirato è ben gestito, e l'essere ben gestito è già incluso nel prezzo di Dubai nel suo insieme.

Vale la pena prendere un'abitudine pratica: quando un edificio pubblicizza l'efficienza (raffrescamento di quartiere, acqua calda solare, certificazione verde), chiedete le bollette annuali reali di un'unità abitata invece della dichiarazione dell'opuscolo. Quel solo documento vi dice sui costi di gestione più di qualsiasi politica energetica.