Burj Khalifa

L'edificio più alto del mondo da sedici anni consecutivi, e l'unico oggetto di Dubai la cui vista è di per sé una categoria di prezzo.

• affitto a breve termine
• un indirizzo riconoscibile
• raggiungibilità a piedi

Che cosa occorre sapere

Che cos'è l'edificio

828 metri di altezza, 163 piani e il titolo di edificio più alto del mondo detenuto per il sedicesimo anno consecutivo. Per gli standard dei grattacieli supertall è un primato di durata insolita.

La torre si chiamava in origine Burj Dubai ed è stata ribattezzata all'inaugurazione in onore del presidente degli Emirati, Khalifa bin Zayed Al Nahyan.

L'idea fu dello sceicco Mohammed bin Rashid Al Maktoum: all'inizio degli anni Duemila si decise di costruire un quartiere, Downtown Dubai, con la torre più alta del mondo al centro. L'edificio non è un ornamento del quartiere: ne è la ragione d'essere.

L'architetto fu Adrian Smith, specialista di strutture supertall. La forma è stata tratta dal Desert Lily, simbolo culturale degli Emirati, e lo scavo ne ricalcava lo stesso fiore.

Come è stato costruito

Emaar ha avviato i lavori nel gennaio 2004. La costruzione è durata sei anni e è costata circa 1,5 miliardi di dollari; la torre è stata completata il 4 gennaio 2010.

In cantiere lavoravano ogni giorno fino a dodicimila persone, al ritmo di uno o due piani a settimana: molto veloce per un edificio di quell'altezza.

Il rivestimento ha richiesto 26 000 pannelli a doppia faccia: il lato esterno metallico riflette i raggi ultravioletti, lo strato interno argentato blocca gli infrarossi. In un clima che d'estate supera i cinquanta gradi è ingegneria, non estetica.

Anche la fondazione a forma di fiore non è stata scelta per bellezza: è questa geometria a tenere in piedi sulla sabbia una torre alta quasi un chilometro.

Record e ingegneria

L'edificio ha battuto più di dieci record mondiali, tra cui quello della guglia più alta del mondo, con 180 metri.

All'interno vi sono oltre cinquanta ascensori che viaggiano a 10 metri al secondo. A questa altezza la logistica degli ascensori è un problema di progetto a sé: decide quante persone l'edificio può effettivamente servire.

Oggi la torre ospita l'Armani Hotel Dubai, ristoranti, locali notturni, terrazze panoramiche e più di novecento residenze.

In altre parole è un edificio residenziale e alberghiero in funzione, non un blocco di uffici né un monumento, ed è proprio questo a renderlo parte del mercato immobiliare e non solo dello skyline.

Che cosa ha fatto la torre al mercato

Downtown Dubai esiste perché esiste il Burj Khalifa. Il quartiere è stato progettato attorno ad esso, insieme alla fontana e al Dubai Mall, e tutta la sua economia, fatta di turismo, affitti e ristorazione, discende da quella singola decisione.

La seconda conseguenza è la «vista Burj» come categoria di prezzo a sé. Acquirenti e inquilini la pagano entrambi, e la differenza tra due appartamenti altrimenti identici nello stesso edificio dipende dall'orientamento delle finestre.

La terza è l'affitto a breve termine. Downtown e Business Bay sono i quartieri più leggibili per lo short-let della città proprio per via della torre: il visitatore paga per vederla dalla finestra e per andare a piedi alla fontana.

L'effetto collaterale sono la densità e il traffico. In un quartiere costruito attorno alla principale attrazione del paese si vive immersi tutto l'anno nel flusso turistico, e per alcuni acquirenti questo basta a indirizzarli verso i quartieri vicini.

Che cosa significa quando si compra

Verificate la vista dallo specifico appartamento, non dal render e non dal numero del piano. «Vista Burj» in una brochure è una formula di marketing priva di qualsiasi significato giuridico.

La vista non è protetta. Un nuovo edificio può sorgere tra la vostra finestra e la torre in qualsiasi momento, e a Business Bay è successo più volte. Guardate i lotti vuoti attorno e che cosa vi è consentito costruire.

A Downtown piano e orientamento spostano il prezzo più della superficie. È insolito: di norma decidono i metri quadrati, qui decidono le finestre.

E calcolate le spese condominiali (service charge). Mantenere un edificio premium con quella torre alla finestra costa di conseguenza, e la voce incide direttamente sul rendimento netto.

A chi si adatta Downtown

A chi affitta a breve termine: il quartiere ha la logica turistica più chiara della città, e a nessun ospite occorre spiegare perché dovrebbe alloggiare qui.

A chi compra un indirizzo riconoscibile: Downtown è il caso in cui il nome del quartiere lavora da solo, in qualsiasi mercato del mondo.

A chi apprezza la raggiungibilità a piedi: metropolitana, centro commerciale, ristoranti e uffici di Business Bay sono tutti a due passi, cosa atipica per Dubai.

Si adatta male a chi vuole tranquillità, parcheggio facile e nessun turista sotto le finestre. Per la vita familiare di tutti i giorni ci sono quartieri più calmi e più economici a pochi minuti.

Con che cosa confrontarlo

Business Bay: il vicino con le stesse viste sulla torre, più economico e costruito più densamente; la scelta abituale di chi vuole la vista senza pagare l'indirizzo.

Dubai Creek Harbour: un quartiere costruito attorno a un diverso grattacielo centrale, che ripete la stessa logica «la torre definisce il quartiere» un decennio dopo e in una fase iniziale.

Dubai Marina: notorietà e densità paragonabili, ma con un'economia fondata sulla passeggiata, sulla spiaggia e sul polo di uffici, non su un punto di riferimento.

Ciascuno di questi è trattato, con prezzi mediani e composizione attuale dell'offerta, nella sezione dedicata alle zone di Dubai.

Nulla protegge la vista: un nuovo edificio può sorgere in qualsiasi momento tra la vostra finestra e il Burj Khalifa, come è già accaduto a Business Bay. Controllate i lotti vuoti nei dintorni e che cosa vi è consentito costruire, e verificate la vista dallo specifico appartamento, non dal render.

I quartieri che ne risentono nel prezzo

Prezzo mediano, prezzo d'ingresso e composizione attuale dell'offerta di ciascuno si trovano nella sua pagina di zona.