Al Jurf: un'occasione distress

Un'unità distress ad Al Jurf, la comunità costiera sul tratto di Ghantoot tra Dubai e Abu Dhabi. Un minuto, perché queste occasioni non durano abbastanza per altro.

Che cos'è un affare distress?

Una rivendita a un prezzo inferiore al comparabile di mercato corrente, perché il venditore ha bisogno di uscire più in fretta di quanto consenta una vendita normale. I motivi tipici sono una rata del piano di pagamento in scadenza, un trasferimento, un divorzio o un portafoglio da smobilitare.

Non vengono pubblicizzati, perché la pubblicità richiede settimane e un venditore in questa posizione ha giorni. Per questo emergono come una clip di sessanta secondi e un numero di telefono e non come un annuncio su un portale.

Ed è per questo che la versione onesta di questo contenuto è breve. Se un'unità distress è ancora disponibile due settimane dopo la pubblicazione, non era un'unità distress.

Dove si trova Al Jurf?

Al Jurf si trova sulla costa, nella zona di Ghantoot dell'emirato di Abu Dhabi, più o meno a metà strada tra le due città. È una comunità costiera a bassa densità, con spiaggia, marina, ville e lotti, pensata per chi vuole una casa per il fine settimana o una seconda casa e non un tragitto quotidiano.

Poiché si trova ad Abu Dhabi e non a Dubai, la proprietà rientra nel Department of Municipalities and Transport con regole proprie per le investment zone. Confermate la designazione del lotto specifico prima di entusiasmarvi per un prezzo.

Se vi interessa un'unità sotto mercato qui, scrivetemi direttamente: quando comparirebbe altrove, sarà già sparita.

Che cos'è davvero Al Jurf?

Una comunità costiera sul tratto di Sahel Al Emarat, sviluppata da IMKAN, costruita attorno a mangrovie, una marina e un piano volutamente basso e a bassa densità. Ville e pochi edifici di appartamenti, nessuno alto.

Il linguaggio progettuale è mediterraneo-arabo e non da Dubai moderna: pietra, corti, vegetazione ed edifici che si inseriscono nel paesaggio anziché elevarsi sopra di esso.

Dista circa un'ora dal centro di Dubai e quaranta minuti circa dal centro di Abu Dhabi, il che la colloca fuori dal raggio del pendolarismo quotidiano per la maggior parte delle persone e saldamente nel territorio della seconda casa.

Le restrizioni di densità lungo questo tratto di costa sono severe, quindi il carattere a bassa altezza è tutelato dalla pianificazione e non dalla buona volontà dello sviluppatore.

Perché questa costa è diversa?

Il litorale tra i due emirati è in gran parte non edificato, in parte protetto e geologicamente diverso dal fronte mare di Dubai: mangrovie, insenature naturali e acque basse anziché sabbia bonificata.

Ne risulta un ambiente davvero diverso: tranquillo, ecologico e privo della densità che definisce la costa di Dubai.

Il compromesso è l'isolamento. I servizi all'interno della comunità sono limitati rispetto a un quartiere di Dubai e tutto il resto richiede l'auto.

Per l'acquirente giusto questo è il fascino e non lo svantaggio, e il bacino di acquirenti è specifico: residenti di entrambi gli emirati che vogliono una proprietà per il fine settimana raggiungibile in auto.

Perché qui il distress compare più spesso?

In un mercato di seconde case con un bacino ristretto di acquirenti, le uscite richiedono più tempo. Un proprietario che ha bisogno di liquidità non può semplicemente mettere in vendita e aspettare, perché aspettare è proprio ciò che non funziona.

Questo produce venditori davvero vincolati a una data più spesso che in un quartiere liquido, ed è per questo che le opportunità distress emergono su questa costa in modo sproporzionato.

Dice anche come sarà la vostra uscita. La stessa illiquidità che crea il vostro sconto si applicherà quando venderete.

Fate il confronto con le transazioni registrate effettive nella comunità, che sono meno che a Dubai, quindi interpretate con cautela un campione sottile, e stabilite la scadenza del venditore prima di credere che lo sconto sia reale.

Quali sono i controlli?

Il service charge, che in una comunità costiera a bassa densità, molto curata nel verde e con una marina non è trascurabile.

Quali fasi restano da costruire e dove, perché vivrete accanto a quel cantiere.

La designazione di proprietà secondo le regole di Abu Dhabi: la proprietà freehold per stranieri è disponibile solo in investment zone designate, ed è la prima cosa da confermare e non l'ultima.

E percorrete il tragitto verso il luogo in cui vivete davvero, all'ora in cui lo percorrereste davvero. Un'ora di martedì pomeriggio non è un'ora di venerdì sera.

Chi compra su questa costa?

Il bacino di acquirenti è composto da residenti di Dubai e Abu Dhabi che vogliono una proprietà per il fine settimana raggiungibile in auto da entrambe: un bacino reale ma specifico, abbastanza benestante, già sistemato in città e che compra una seconda casa e non una prima.

Questo rende la domanda discrezionale. Si indebolisce in fretta quando il sentiment cambia e si riprende in fretta quando migliora, producendo più volatilità dei prezzi di quanta ne mostri un mercato di residenze principali.

La domanda di affitto è stagionale e sottile. Chi valuta questo investimento in base al rendimento valuta la cosa sbagliata: il ritorno qui è stile di vita più l'eventuale scarsità prodotta dalla costa protetta.

La liquidità è moderata, migliore di una località davvero remota, molto peggiore di Dubai, ed è proprio per questo che le opportunità distress compaiono qui più spesso che in città.

Che cosa ha costruito finora IMKAN?

Al Jurf è stata consegnata per fasi: Al Jurf Gardens è la componente di ville, con elementi di appartamenti e ospitalità accanto a una marina e a un beach club.

Alcune parti sono complete e abitate; altre sono ancora in costruzione e la comunità continuerà a svilupparsi per diversi anni.

Per l'acquirente significa verificare quale fase è oggetto di contratto, che cosa viene costruito accanto al proprio lotto e quali servizi sono contrattualmente da consegnare e non solo disegnati.

Le mangrovie e la costa protetta sono la parte permanente, e sono ciò che continuerà a distinguere questa comunità fra vent'anni.