Che cosa si compra davvero a Bali con 150 000 USD: Parq, Mirah e Alex Villas

Con 150 000 USD Bali non vi vende una villa: spesso è soltanto il costo del terreno su cui sorge. Il budget compra un appartamento di 35–50 metri quadrati in un complesso gestito, e il modo in cui è posseduto conta più del suo aspetto.

Che cosa compra davvero questo budget?

Fino a 150 000 USD il prodotto realistico è un appartamento da 35 a 50 metri quadrati.

Si trova o in un complesso gestito o in una vera struttura alberghiera, e a Bali la distinzione è più sottile che altrove, perché non c'è alcuna imposta aggiuntiva sugli immobili commerciali e praticamente tutte le proprietà gestite sono strutturate come commerciali.

A questo livello esistono piccole villette a schiera di circa 53 metri quadrati. Vengono commercializzate come villette; sono loft. Niente di male, ma bisogna sapere che cosa si sta confrontando.

Quello che non si ottiene è una villa privata con piscina su terreno proprio. Quelle partono molto più in alto di questa cifra, e la componente del terreno è la maggior parte del prezzo.

Perché la struttura di proprietà è tutta la storia?

L'Indonesia non consente a uno straniero la proprietà piena (freehold) della terra. Un acquirente straniero ottiene un leasehold, di norma di 25 o 30 anni con opzioni di proroga, oppure un titolo di diritto d'uso, oppure una struttura che passa per una società indonesiana.

Ognuna di queste soluzioni ha un profilo di rischio diverso, e la differenza supera di gran lunga qualsiasi aspetto dell'edificio in sé.

In un leasehold, il numero che decide il rendimento è la durata residua al momento della vendita. Un contratto di 30 anni comprato nuovo e rivenduto dopo otto anni è un contratto di 22 anni per il compratore successivo, e viene prezzato come tale. I beni in leasehold si ammortizzano; quelli in freehold no. Va inserito esplicitamente nel modello.

Le strutture con prestanome, in cui un indonesiano detiene il titolo per vostro conto, sono diffuse, economiche e giuridicamente fragili. Io non metterei denaro in una di esse.

Come funziona il modello del complesso gestito?

Quasi tutto a questa fascia di prezzo viene venduto con un contratto di gestione della locazione, e i rendimenti previsti citati a Bali sono alti, tanto alti che dovrebbero suscitare domande più che entusiasmo.

Chiedete occupazione effettiva e tariffa media giornaliera delle unità già gestite dall'operatore, mese per mese, per almeno due anni. Bali è stagionale e la media annua lo nasconde. Chiedete che cosa l'operatore deduce prima della vostra quota, se il reddito è messo in comune e che cosa succede se volete gestire l'unità da soli.

E chiedete che cosa accade alla scadenza del contratto. In un leasehold con sopra un contratto di gestione ci sono due orologi che corrono, e raramente si fermano nello stesso momento.

Bali o Dubai con lo stesso budget?

Con 150 000 USD a Dubai si compra un monolocale in un distretto secondario, in freehold, a proprio nome, con un regolatore, un regime di escrow e un mercato di rivendita che pubblica ogni transazione. Il rendimento è inferiore alla proiezione di Bali, ma quello che si incassa davvero ci si avvicina molto di più.

Con 150 000 USD a Bali si compra un diritto di leasehold su un appartamento gestito in un mercato con un vero motore turistico, un rendimento nominale alto e una struttura giuridica che richiede una vera due diligence.

Nessuno dei due è sbagliato. Ma se il motivo per guardare Bali è il dato di rendimento sulla brochure, confrontatelo con quello di Dubai dopo aver corretto per l'ammortamento del contratto, la stagionalità e la quota dell'operatore. Quel confronto fa cambiare idea a molti.

Che cosa può possedere davvero uno straniero?

Non la terra in freehold. Hak Milik, il titolo di proprietà piena indonesiano, è riservato ai cittadini indonesiani. Uno straniero non può detenerlo, e qualsiasi struttura che sembri dargli il freehold è o un leasehold travestito o un accordo con prestanome.

Ciò che uno straniero può detenere è l'Hak Pakai, un diritto d'uso, di norma di 25–30 anni con clausole di rinnovo, oppure l'Hak Sewa, un leasehold, comunemente venduto a Bali con una durata di 25 o 30 anni e un'opzione di proroga.

La stragrande maggioranza degli investimenti in ville a Bali venduti a stranieri è in leasehold. Non è uno scandalo, è il quadro giuridico, ma cambia radicalmente la natura del bene: si compra un diritto che si deprezza, non un diritto permanente.

Le strutture con prestanome, in cui un cittadino indonesiano detiene il titolo per vostro conto con un accordo privato, sono molto usate e giuridicamente precarie. I tribunali indonesiani non le hanno confermate in modo affidabile.

Che cosa fa il leasehold ai conti?

Un leasehold di 25 anni è un bene che si consuma. Ogni anno che lo si detiene vale meno, perché ne resta meno. È l'opposto di come funziona normalmente l'investimento immobiliare e deve stare nel modello.

Incide anche sull'uscita. Al primo anno si vendono 25 anni; al quindicesimo se ne vendono dieci, a un acquirente che lo sa perfettamente. I valori di rivendita calano man mano che la durata si riduce, e più in fretta nell'ultimo terzo.

Le clausole di proroga esistono ma non sono garanzie: di norma richiedono una trattativa con il proprietario del terreno in quel momento e il pagamento di una ulteriore somma ai prezzi di allora.

Il modo onesto di valutare un leasehold a Bali è considerarlo un flusso di reddito su una durata fissa con valore residuo limitato: calcolatelo come TIR sulla durata del contratto, non come rendimento più rivalutazione.

I rendimenti dichiarati sono reali?

I progetti di ville a Bali promettono abitualmente rendimenti annui dal quindici al venti per cento. Quelle cifre nascono da modelli di affitto breve con ipotesi di occupazione elevata e di norma escludono commissioni di gestione, manutenzione, imposte e ammortamento del leasehold.

Il mercato dell'affitto breve è davvero forte, perché Bali è una destinazione globale con domanda tutto l'anno, ma è intensamente competitivo e l'offerta è cresciuta molto in fretta. Le ipotesi di occupazione del 2021 non valgono necessariamente oggi.

I costi operativi in un clima tropicale sono più alti di quanto gli acquirenti si aspettino: manutenzione della piscina, danni da umidità, cura del giardino, sicurezza e commissioni di gestione che di norma arrivano dal venti al trenta per cento del lordo.

Un rendimento netto realistico, dopo tutto questo e dopo l'ammortamento del contratto, è molto inferiore a quello nominale. Può restare interessante; semplicemente non è quello che dice la brochure.

Quale due diligence non è facoltativa?

Rivolgetevi a un avvocato immobiliare indonesiano non raccomandato dal venditore. Costa poco rispetto al rischio ed è la cosa più importante dell'elenco.

Verificate il certificato del terreno sottostante e che il locatore abbia davvero il diritto di concederlo in locazione per l'intera durata venduta.

Verificate la destinazione urbanistica. Costruire su un terreno non destinato all'accoglienza turistica è un problema ricorrente a Bali e ha portato a ordini di demolizione.

Verificate che il permesso di costruzione esista e corrisponda a quanto è stato costruito, e confermate il trattamento fiscale indonesiano del reddito da locazione.

E andate a vedere di persona. Le fotografie delle ville di Bali sono straordinariamente belle, e la strada, i vicini, il traffico e la distanza da una spiaggia dove si possa nuotare vengono regolarmente omessi.