La torre per uffici più alta di Dubai: perché il primato continua a cambiare di mano

La risposta dipende dal metodo di calcolo. Tra gli edifici a prevalente funzione direzionale, a ottobre 2025 era in testa il supertall del cluster Uptown Dubai, alto circa 340 metri; il Burj Khalifa è un edificio a uso misto e non viene conteggiato. Progetti annunciati vicino al DIFC e lungo la Sheikh Zayed Road puntano già al primato del prossimo ciclo.

Quale edificio detiene il primato?

Formalmente dipende dal fatto che si considerino gli edifici misti, in cui gli uffici condividono i piani con un hotel, oppure solo le torri interamente destinate a uffici. Nel cluster Uptown Dubai è sorto un supertall a vocazione direzionale che raggiunge un'altezza di circa 340 metri.

Nel frattempo sono stati annunciati, e sono in costruzione, nuovi progetti vicino al DIFC e lungo la Sheikh Zayed Road, che rivendicano il primo posto nel prossimo ciclo.

A Dubai i primati durano poco: la città costruisce più in fretta di quanto si aggiornino i libri dei record.

È più corretto parlare di un gruppo di torri da record, ciascuna delle quali è stata il punto più alto della città per uffici nel momento in cui è stata completata, e di una pipeline di progetti pronti a scalzare il leader nel giro di pochi anni.

Perché il Burj Khalifa non viene conteggiato?

Perché è un edificio a uso misto: residenze, un hotel e solo una parte dei piani destinata a uffici. Le classifiche dei grattacieli per uffici considerano di norma le torri in cui la funzione direzionale è quella principale.

La corsa descritta qui riguarda edifici progettati interamente perché le aziende vi lavorino, con lobby commerciali, sky lounge per le riunioni e piani pensati per le sedi centrali.

Dubai è abituata ai superlativi: l'edificio più alto del pianeta, il centro commerciale più grande, la linea di metropolitana automatica più lunga. La gara per la torre per uffici più alta va avanti da alcuni anni all'ombra di quei record residenziali.

Perché i supertall per uffici sono tornati di moda?

Perché la domanda è cambiata. Dopo gli anni 2010 gli sviluppatori di tutto il mondo hanno privilegiato gli appartamenti, più facili da vendere unità per unità, e le torri per uffici sono rimaste a lungo indietro rispetto a quelle residenziali. Dubai ha invertito questa tendenza.

Un'ondata di trasferimenti aziendali ha portato in città banche, fondi, società di trading e aziende tecnologiche. Secondo le stime dei consulenti, il tasso di sfitto negli edifici di qualità dei distretti centrali è sceso a livelli minimi.

Il segmento degli uffici sta attraversando una forte carenza di spazi di Grade A, e ogni nuovo supertall risponde a una richiesta reale: le aziende internazionali cercano grandi piani moderni in edifici riconoscibili.

Una sola torre risolve più problemi insieme. Mette a disposizione decine di migliaia di metri quadrati in un unico punto accanto ai cluster direzionali, regala alla città un nuovo simbolo architettonico e permette allo sviluppatore di riunire inquilini di alto profilo sotto lo stesso tetto.

Di norma sono proprio i grattacieli di punta a riempirsi per primi, ancora prima della messa in servizio.

Che cosa offre in concreto l'altezza a un inquilino?

Più del prestigio. I piani alti di un supertall offrono panorami che funzionano come strumento di brand: una sala riunioni affacciata sul Burj Khalifa e sulla baia impressiona i clienti più di qualsiasi presentazione.

Le torri di punta sono inoltre progettate secondo gli standard più recenti: ascensori ad alta velocità con smistamento intelligente, facciate a basso consumo energetico, certificazioni secondo gli standard green.

Ne derivano tre vantaggi pratici. I grandi piani senza divisioni sono una rarità sul mercato e sono decisivi per le grandi sedi centrali. L'edificio dispone di infrastrutture di servizio proprie: centri conferenze, lounge, ristoranti.

E un indirizzo riconoscibile facilita l'assunzione del personale e il rapporto con i partner.

Il rovescio della medaglia è il prezzo. I canoni nelle torri simbolo sono di regola ben al di sopra della media di mercato, e la coda di inquilini consente ai proprietari di rifiutare la trattativa. La carenza di spazi di Grade A non fa che rafforzare questo premio.

L'economia di un record

Un supertall costa più al metro quadro di un edificio ordinario: fondazioni complesse, prove in galleria del vento, facciate e impianti di ascensori costosi.

Lo sviluppatore accetta questo costo quando è sicuro di ottenere un premio sul canone e un effetto di marketing sull'intero distretto circostante. Una torre di punta fa salire il valore del terreno e degli immobili intorno.

Questo conta soprattutto per le società che sviluppano interi cluster, per le quali la torre è un'àncora e non un singolo asset.

Per gli investitori questi progetti sono interessanti in modo indiretto. Acquistare piani o unità per uffici in edifici simbolo è un modo per entrare in un segmento con una domanda duratura, anche se in alcuni edifici gli spazi si vendono e in altri si possono solo affittare.

Il biglietto d'ingresso, però, è alto. Per questo il capitale privato sceglie più spesso uffici in edifici di seconda fila, che si rivalutano sulla scia dei progetti di punta.

In che modo i record ridisegnano la mappa del business?

Ogni nuovo supertall sposta il baricentro dell'attività economica. La vita d'ufficio si concentrava un tempo attorno al vecchio distretto direzionale vicino al World Trade Centre, poi nel DIFC e a Downtown; in seguito si sono aggiunti Business Bay e i cluster delle free zone.

I punti di riferimento per uffici in nuove località allungano l'asse del business della città lungo la Sheikh Zayed Road e creano domanda di abitazioni, hotel e servizi nelle vicinanze.

Per il mercato immobiliare è un moltiplicatore prevedibile. Accanto alle verticali direzionali salgono gli affitti degli appartamenti, aumenta l'affluenza nei ristoranti e nelle gallerie commerciali e si rafforzano i prezzi di parcheggi e magazzini per l'ultimo miglio.

Osservare dove sorge la prossima torre da record mostra quindi in anticipo quale distretto della città è destinato a rivalutarsi.

La corsa rispecchia l'economia. La città attira aziende più in fretta di quanto riesca a costruire e risponde alla carenza con nuovi record verticali; per gli inquilini la scelta è tra status e prezzo.