INSIDERнедвижимость в дубае , на главную Курс справочный. Договор и сборы DLD всегда в дирхамах.
Банки ОАЭ дают резиденту до 80% от стоимости объекта на срок до 25 лет по ставке от 3.99%. Вопрос почти никогда не в ставке — вопрос в том, какой банк возьмёт именно ваш профиль и что для этого нужно собрать. Это я и считаю: бесплатно, до того как вы куда-то подадитесь.
Олег Святенко · RERA-брокер, ORN 11899 · Metropolitan Premium Properties
Двигайте параметры — платёж считается сразу. Оставьте телефон, и я пришлю разбор: какие банки берут ваш профиль, с каким взносом и по какой ставке.
Ставка по ипотеке в Дубае сегодня около 4%, а валовая доходность жилой аренды — 6–7%. Пока объект приносит больше, чем стоит кредит, разница остаётся у вас, а не у банка. Покупка целиком за свои деньги отдаёт эту разницу просто так.
Второе — рычаг. Те же два миллиона дирхам, разложенные по взносам на три объекта вместо покупки одного, держат в работе втрое больше площади: три арендных потока вместо одного и три объекта, которые растут в цене. Банки ОАЭ допускают до пяти объектов в ипотеке на одного заёмщика.
Третье — момент. 2026 и 2027 годы — крупнейший цикл сдачи жилья в истории города: по рыночным прогнозам речь примерно о 150 тысячах новых квартир за два года. У каждого, кто покупал в рассрочку, при сдаче возникает один и тот же вопрос — где взять деньги на финальный платёж. Ипотека под хандовер отвечает на него ровно тогда, когда он появляется.
Обращайтесь к профессионалам: 📲 +971 50 120 32 64 Воцап, @dubai_oleg Телеграм
На вторичном рынке Дубая с ипотекой проходит уже больше половины сделок. Это перестало быть экзотикой для приезжего покупателя и стало обычным способом купить — с тем же набором документов, что в любой другой стране, только без налога на доход и без налога на прирост капитала.
Объект ещё не куплен
Срок сдачи подошёл, а финального платежа нет
Объект уже ваш
Резидент, наёмный сотрудник, ставка 3.99% на 25 лет
Сборы — это трансферный сбор Земельного департамента 4%, комиссия брокера 2% плюс VAT, регистрация ипотеки, Trustee Office, оценка и банковский сбор. Их нельзя заложить в кредит, и именно на них чаще всего не хватает у тех, кто считал только взнос.
Объект куплен в рассрочку, оплачено 40%, подходит сдача
Вместо полутора миллионов одним движением — триста тысяч и платёж, который закрывается арендой с запасом. Готовиться стоит за 3–6 месяцев до сдачи: банку нужна история дохода, а она не собирается за неделю.
От ответа зависит и максимум от стоимости, и список банков, и вообще возможность заявки. Дальше банк смотрит на второе — чем подтверждается доход. Всё остальное решается.
| Профиль | Чем подтверждается доход | Максимум от стоимости | Комментарий |
|---|---|---|---|
| Резидент, наёмный сотрудник | Salary certificate, выписка за 6 месяцев | до 80% | Самый простой случай |
| Резидент по Golden Visa | Зарплата или дивиденды | до 80% | Работает так же |
| Резидент — собственник недвижимости | Аренда по договору в Ejari плюс прочий доход | до 80% | Нужен зарегистрированный договор |
| Резидент — собственник компании | Дивиденды, обороты, баланс | до 70% | Банк считает маржинальность бизнеса |
| Нерезидент — ЕС, Великобритания, Австралия | Зарубежный доход | 50–60% | Список банков ограничен |
| Нерезидент — РФ, Украина, СНГ | Зарубежный доход, выписки | разбирается отдельно | Программы есть не у всех банков; часто быстрее через резидентство |
Потолки — из правил Центробанка ОАЭ. Объект дороже 5 млн AED кредитуется максимум на 70% от стоимости независимо от профиля; на строящийся объект банки дают меньше и не все. Итоговые условия ставит конкретный банк по конкретному файлу.
Самая частая ситуация в нашей аудитории: денег на взнос хватает, а статуса в ОАЭ нет. Тогда сначала выстраивается статус, потом берётся кредит — и условия становятся резидентскими.
Что это даёт в цифрах. Объект за 3 млн AED, взнос 30% — кредит 2,1 млн, платёж около 11 050 AED в месяц. Аренда такого объекта — 12–14 тысяч в месяц. Платёж закрывается арендой, взнос остаётся вашим капиталом в объекте, а не расходом.
Заявку усиливают вторым участником: со-заёмщик или совладелец с подходящим профилем считается вместе с вами. Часть доли в объекте при этом оформляется на него — это стандартная конструкция, а не обход правил.
Банки ОАЭ умеют читать доход собственника бизнеса: дивиденды, обороты по счёту, баланс, налоговая отчётность. Вопрос не в том, есть ли доход, а в том, как он подан в файле — этим и занимается подготовка заявки.
Ипотеку на строящийся объект дают не все банки, но дают: часть заходит при готовности от 50%, не дожидаясь хандовера. Это тот случай, где выбор банка решает вообще всё.
Это про рефинансирование. Смена банка снижает платёж, а разница на остатке срока обычно перекрывает расходы на переоформление в первый же год. Считается за один вечер — по вашему текущему договору.
| Статья | Сколько | Когда |
|---|---|---|
| Оценка объекта банком | 2 500 – 3 500 AED | При подаче |
| Банковский сбор за оформление | 0.5 – 1% от суммы кредита | При одобрении |
| Регистрация ипотеки в Земельном департаменте | 0.25% от суммы кредита + 290 AED | На трансфере |
| Трансферный сбор Земельного департамента | 4% от стоимости объекта | На трансфере |
| Сбор Trustee Office | 2 000 – 4 200 AED | На трансфере |
| Комиссия брокера | 2% + 5% VAT | На трансфере, вторичный рынок |
| Страхование жизни и объекта | от 0.4% в год от остатка долга | Ежегодно |
| Досрочное погашение | не более 1% от остатка или 10 000 AED — что меньше | По закону ОАЭ |
Суммарно расходы на входе поверх первоначального взноса — обычно 6–8% от стоимости объекта. Калькулятор наверху считает их сразу, в строке «нужно на входе»: это единственная цифра, которую покупатели недооценивают чаще всего. Мой расчёт и подбор банка — бесплатно.
Статус, гражданство, чем подтверждается доход, какая цель. Один день — и понятно, в какие банки идти и с какими цифрами.
1 деньПредварительное одобрение банка. Действует 60–90 дней — это и есть окно, в котором вы спокойно выбираете объект.
3–5 рабочих днейС одобрением на руках вы торгуетесь как покупатель с деньгами, а не как «мне бы ещё ипотеку одобрить».
ваш темпБанк присылает своего оценщика. Если оценка ниже цены сделки, кредит считается от оценки — это разбирается заранее, а не на трансфере.
3–5 днейФинальное одобрение и чек от банка. С этого момента сделка обеспечена деньгами.
14–30 дней от подачиTrustee Office: подписание, регистрация ипотеки, перевод средств продавцу или застройщику.
1 деньЗапись в Земельном департаменте: вы собственник, банк — залогодержатель. Дальше только платежи по графику.
Как берут ипотеку нерезиденты, что проверяет банк, рефинансирование и хандовер. У каждого ролика есть текстовая версия.
ShortsВыбор квартиры под ипотечное финансирование в Дубае: на что смотрит банк и что важно покупателю17 мая 2026 г.
ShortsИпотека в Дубае в 2026 году: районы, где арендный доход покрывает платежи по кредиту12 мая 2026 г.
ShortsСтоит ли оформлять ипотеку в Дубае при нынешних ставках: расчёт вместо эмоций8 мая 2026 г.
ShortsПодготовка к ипотеке в Дубае: главный совет будущему заёмщику и пошаговый план действий5 мая 2026 г.
ShortsДолгосрочная или краткосрочная аренда в Дубае: какую стратегию выбрать владельцу ипотечной квартиры4 мая 2026 г.
ShortsКак подготовиться к ипотеке в Дубае: пошаговые рекомендации будущему заёмщику3 мая 2026 г.
ShortsКак снизить ставку по действующей ипотеке в ОАЭ: пошаговая инструкция2 мая 2026 г.
ShortsПокупка квартиры в Sobha Hartland в ипотеку: разбор сделки от заявки до регистрации1 мая 2026 г.
ShortsИпотека для нерезидентов ОАЭ: как иностранцу купить недвижимость в Дубае в кредит30 апреля 2026 г.
ShortsКому банки Дубая охотнее одобряют ипотеку в 2026 году: сравнение категорий заёмщиков28 апреля 2026 г.
ShortsЧто проверяет банк перед выдачей ипотеки в Дубае: взгляд изнутри на андеррайтинг28 апреля 2026 г.
ShortsИпотека в Дубае в 2026 году: полный чек-лист условий и документов для заёмщика27 апреля 2026 г.
ShortsПовышение ипотечных ставок в Дубае: реальные риски заёмщика и способы защиты платежа25 апреля 2026 г.
ShortsСтоит ли брать ипотеку в Дубае во время кризиса: холодный расчёт вместо эмоций25 апреля 2026 г.
ShortsКогда подешевеет ипотека в Дубае: от чего зависят ставки и как действовать в ожидании23 апреля 2026 г.
ShortsПортрет идеального ипотечного заёмщика в Дубае: как выглядеть в глазах банка на максимум22 апреля 2026 г.
ShortsИпотечные ставки в Дубае: откуда берутся слухи о 20% и на что реально рассчитывать22 апреля 2026 г.
ShortsЗачем иностранцам ипотека в Дубае: кредитное плечо, доходность и защита капитала21 апреля 2026 г.
ShortsИпотека в Дубае для иностранцев и нерезидентов: доступность, требования банков и пошаговый процесс20 апреля 2026 г.
ShortsПокупка дистресс-объектов в Дубае с ипотекой: как банки смотрят на срочные продажи в 2026 году19 апреля 2026 г.
ShortsТребования к ипотечному заемщику в Дубае в 2026 году: возраст, доход, статус и типичные причины отказов18 апреля 2026 г.
ShortsПокупка жилья в Австралии в рассрочку: какие схемы существуют и где скрыты риски8 апреля 2026 г.Часть банков ОАЭ работает с нерезидентами, но программ немного и решение зависит от гражданства и от того, чем подтверждён доход. Взнос в таких случаях — от 40–50%, ставка выше резидентской. Гражданам РФ и СНГ нередко быстрее и дешевле сначала получить резидентство: покупка недвижимости от 750 000 AED даёт визу инвестора, а с Emirates ID и подтверждённым доходом открываются те же 80% от стоимости.
По правилам Центробанка ОАЭ резидент вносит от 20% при стоимости объекта до 5 млн AED и от 30% при стоимости выше. Для нерезидента — обычно от 40–50%. Поверх взноса нужно 6–8% от стоимости на сборы и пошлины: трансферный сбор Земельного департамента 4%, комиссия брокера, регистрация ипотеки, оценка и банковский сбор.
Оба варианта живые. Фиксированная берётся на 1–5 лет (чаще на 3 года), после чего договор автоматически переходит на плавающую. Плавающая привязана к EIBOR плюс маржа банка. Фикс имеет смысл, когда важна предсказуемость платежа на первые годы; плавающая — когда вы ждёте снижения ставок и готовы к колебаниям.
Да, но не все банки и не на любой стадии. Часть банков финансирует объект при готовности от 50%, остальные ждут хандовера. Отдельный продукт — финансирование самого хандовера: банк закрывает до 80% суммы, которую нужно доплатить застройщику при сдаче.
Да, это самый частый запрос после самой покупки. Банк выдаёт кредит под объект и закрывает до 80% суммы хандовера, остаток вы доплачиваете сами. Объект после сдачи сразу выходит в аренду, и арендный поток обычно перекрывает платёж по кредиту. Готовиться к этому стоит за 3–6 месяцев до хандовера: банку нужна история дохода.
Да, это кэш-аут: банк выдаёт кредит под залог объекта без его продажи — до 80% от оценки, если объект без обременения. Деньги можно направить куда угодно, включая взнос по следующему объекту. Объект остаётся вашим и продолжает сдаваться.
Банки ОАЭ допускают до пяти объектов в ипотеке на одного заёмщика — при условии, что суммарные платежи проходят по долговой нагрузке. Именно это и есть рычаг: те же деньги, разложенные по нескольким взносам, держат в работе втрое больше площади, чем одна покупка за кэш.
Стоимость объекта или бюджет, есть ли Emirates ID, и чем подтверждается доход. Этого достаточно, чтобы назвать реальный взнос, платёж и список банков, которые возьмут ваш профиль. Расчёт бесплатный и ни к чему не обязывает.
Скажите стоимость объекта или бюджет, есть ли Emirates ID и чем подтверждается доход. Верну реальный взнос, платёж и список банков, которые возьмут именно ваш профиль. Без колл-центра: отвечаю сам.
Нужен подробный расчёт со сценариями ставки, offset-счётом и графиком погашения — откройте расширенный калькулятор. Ищете объект под ипотеку — каталог со скидками.
Имя и телефон — остальное спрошу в переписке.
