Mira Hills

Abu Zabi, między dwoma emiratami — piętnaście minut od wyspy Yas

Master community z deklarowanymi inwestycjami na poziomie AED 55 mld, położona dokładnie w połowie drogi między Dubajem a Abu Zabi, przy trasie E11. W pierwszym etapie Mira Developments sprzedaje tu nie apartamenty, lecz grunty: działkę inwestycyjną od AED 22 mln, w cenie AED 325 za stopę kwadratową.

• działki budowlane
• joint venture
• dla deweloperów i dużych inwestorów

Jak to będzie wyglądać

Ujęcia z broszury głównego dewelopera: 22 wizualizacje — plan zagospodarowania, centrum osiedla, laguny, pole golfowe i infrastruktura społeczna. To materiał projektowy, nie fotografie: teren nadal jest pustynią, a wizualizacja nie mówi nic o tym, co faktycznie zostało zakontraktowane.

Czym jest ten projekt

Kto buduje i na czyim gruncie

Mira Hills powstaje dzięki dwóm podmiotom. Mira Developments jest głównym deweloperem: grunt pod projekt firma kupiła na własność — transakcja o wartości AED 2,47 mld z AD Ports Group, ogłoszona rok wcześniej. Infrastrukturę całego osiedla — wszystko, co nie jest budynkami mieszkalnymi ani biurami — bierze na siebie sama AD Ports Group, państwowa spółka emiratu. Podział przebiega dokładnie wzdłuż tej linii: szkoły, szpital, muzeum i doprowadzenie wody do lagun należą do państwa; rezydencje, wille, biura i centrum handlowo-usługowe — do dewelopera. Deklarowana wartość inwestycji to około AED 55 mld, realizowana etapami mniej więcej do 2035 roku.

Pod względem formatu projekt jest najbliższy Dubai Hills: jeden duży teren z centrum handlowym, szkołami i polem golfowym w środku, podzielony na część bardziej publiczną i prywatną. W części publicznej znajdą się centra handlowe, centrum usługowe, biura, domy szeregowe i osiedla willowe. Wyżej na planie leży strefa prywatna: duże wille, pola golfowe, format luksusowy.

Gdzie leży

Projekt leży między dwoma emiratami i to jest jego główny argument. Adres to Al Mamoura obok Ghantoot, tuż przy E11. Do wyspy Yas jest około piętnastu minut jazdy, do Masdar City około dwudziestu, do Al Raha Beach dwadzieścia pięć. Do lotniska Al Maktoum jest około dwudziestu pięciu minut, do lotniska w Abu Zabi tyle samo; centra obu emiratów dzieli od projektu około czterdziestu minut. Al Jurf, osiedle nadmorskie, leży dziesięć minut stąd.

Okolica ma znaczenie także z drugiego powodu: emirat rozwija na tym samym odcinku wybrzeża klaster rozrywkowy. W prezentacji padło stwierdzenie, że na tym terenie powstanie kasyno, ale oficjalnego ogłoszenia ze strony państwa nie było, a według przedstawiciela projektu należy się go spodziewać po otwarciu obiektu w Ras Al Khaimah. To oczekiwanie, nie potwierdzony fakt, i nie da się na nim zbudować modelu rentowności.

Co znajdzie się w środku

Deklarowana zawartość: mistrzowskie 18-dołkowe pole golfowe z klubem, sieć lagun i osiem prywatnych plaż — cztery przy willach i cztery przy rezydencjach. Laguny nie służą do kąpieli; kąpiel odbywa się na osobnych plażach, a wodę doprowadza AD Ports. Centralny park ma około 5 mln stóp kwadratowych, do tego lasy miejskie i tereny zielone.

Część społeczna jest opisana szczegółowo: trzy szkoły, osiem żłobków i przedszkoli, dwa uniwersytety ukierunkowane na sztuczną inteligencję, architekturę i inżynierię oraz szpital na 200 łóżek. Do tego dwa muzea, w tym Muzeum ZEA budowane przez państwo, arena, centrum handlowe z halą narciarską, trzy centra społeczności, pięciogwiazdkowe hotele i centrum handlowo-usługowe The Cube. Budynki mieszkalne zaprojektowano bez ruchu samochodowego: parkingi przeniesiono do wjazdów, a górny poziom jest dla pieszych, z ciągami spacerowymi i mgiełką wodną.

Deweloper deklaruje ponad 7 200 apartamentów oraz ponad 1 900 willi i domów szeregowych. Apartamenty od kawalerek do trzech sypialni, wille od trzech do sześciu i więcej; działki pod domy szeregowe zaczynają się od 30×15 metrów, a działki willowe sięgają 55×40. Harmonogram płatności jest ogłaszany osobno dla każdego etapu.

Jak pracuje deweloper

Mira Development buduje tak samo w każdym kraju, w którym działa, a prezentacja sprowadza to do czterech punktów. Po pierwsze, marka: za projektami stoją domy mody i marki, co oznacza przede wszystkim ujednolicenie wykończenia, sprzętu i samej konstrukcji. Po drugie, pełne wyposażenie: meble, sprzęt, zasłony, zastawa stołowa — wykończenie to nie gołe ściany, lecz kompletne wnętrze. Po trzecie, serwis: concierge, parkowanie typu valet, cotygodniowe sprzątanie oraz Mira Home jako własna spółka zarządzająca. Po czwarte, pięcioletnia gwarancja na naprawy zamiast standardowego w Dubaju roku: jeśli w tym okresie przecieknie rura, płaci deweloper.

Co jest teraz w sprzedaży

Pierwszy etap to sprzedaż działek, nie gotowych mieszkań. Grunt sprzedawany jest po AED 325 za stopę kwadratową. Najmniejsza udostępniona działka ma numer 109 i kosztuje AED 22 mln. Dla skali: działka nr 28 to 180 000 stóp kwadratowych GFA, co odpowiada mniej więcej 40–50 willom albo około 25 w formacie willi z marką, takiej jak Bentley. Nie da się kupić gruntu pod jeden dom: to master community, a nie podział gruntu pod indywidualną zabudowę, a standardy dewelopera obowiązują każdego, kto tu buduje.

Mira uruchamia na tym gruncie także własne projekty — w listopadzie, w tym wille Bentley wzorowane na Bentley Home w Dubaju.

Trzy sposoby wejścia

Pierwszy — po prostu kupić grunt. Nabywca, najczęściej firma budowlana, bierze działkę i realizuje na niej własny projekt. Swoboda jest niemal całkowita, z jednym ograniczeniem: standardami master community, poniżej których nic nie może zejść.

Drugi — joint venture. Inwestor płaci za grunt, deweloper buduje i sprzedaje. Według przedstawiciela projektu horyzont to około 3,5 roku, udział inwestora w tej strukturze wynosi 30 %, a stopa zwrotu przytoczona na prezentacji to rzędu 50 % od zainwestowanych środków — mniej więcej 15–16 % rocznie.

Trzeci — inwestor płaci zarówno za grunt, jak i za budowę. Wtedy zabiera cały dochód, a wraz z nim całe ryzyko projektu: deweloper działa tu jako wykonawca i sprzedawca za stałe wynagrodzenie.

Z czym porównywać cenę

Własny wskaźnik dewelopera dla ceny sprzedaży gotowego produktu to AED 1 600–1 700 za stopę kwadratową, a od AED 1 800 dla własnych projektów Miry. Porównanie przedstawione na prezentacji to Alghadeer od Aldar: sąsiednia master community w podobnej lokalizacji na granicy dwóch emiratów, sprzedawana dziś po około AED 1 600 za stopę. To jedyny spójny punkt odniesienia w okolicy, a cała ekonomia transakcji opiera się na różnicy między AED 325 za stopę gruntu a AED 1 600–1 800 za stopę gotowej powierzchni.

Dlaczego źródła się różnią

Prezentacja projektu podaje 55 mln stóp kwadratowych i pięć kilometrów wzdłuż osi — to opis terenu. Strona dewelopera podaje inną liczbę, 2 760 060 m², a to GFA, czyli powierzchnia zabudowy, nie wielkość działki. Karty maklerskie często wpisują te 30 mln stóp do rubryki „powierzchnia całkowita”, stąd wrażenie, że projekt jest o połowę mniejszy. To różne wielkości i obie mogą być poprawne jednocześnie.

Z liczbą jednostek jest tak samo: deweloper podaje 7 200+ apartamentów i 1 900+ willi i domów szeregowych, natomiast agregatory wykazują 14 000 apartamentów plus 1 700 willi i 1 000 domów szeregowych — niemal dwukrotnie więcej. Dopóki projekt jest w pierwszym etapie, należy ufać stronie dewelopera i sprawdzać każdą liczbę z agregatora, zanim trafi do modelu.

Dla kogo i dla kogo nie

To nie jest historia „kup apartament i wynajmij”. Próg wejścia to AED 22 mln za najmniejszą działkę, horyzont to trzy i pół roku bez przepływów z najmu w międzyczasie, a wynik zależy od tego, co powstanie na sąsiednich działkach: w master community cenę wyjścia wyznacza całe otoczenie naraz, a nie sam Państwa budynek. Projekt pasuje deweloperowi z własnymi mocami budowlanymi oraz inwestorowi, który wchodzi do projektu świadomie i z prawnikiem.

Kto szuka gotowego metra kwadratowego w Abu Zabi ze zrozumiałym czynszem, lepiej trafi na Saadiyat lub Al Reem: są tam ukończone budynki, realne stawki i płynność na rynku wtórnym. Grunt w nowym masterplanie to inny produkt z innym ryzykiem, a porównywanie obu w jednym wskaźniku rentowności jest niewłaściwe.

Każdy procent rentowności podany tutaj to prognoza dewelopera, a nie wyliczenie z naszej bazy ani obietnica. Na początek warto sprawdzić trzy rzeczy: jaka infrastruktura jest faktycznie zakontraktowana, a co jest wciąż wizualizacją; kto odpowiada za doprowadzenie wody i dróg i w którym momencie; oraz jaką cenę wyjścia zakłada model — przy AED 325 za stopę gruntu cały zysk mieści się w założeniu AED 1 600–1 800 za stopę gotowego produktu za trzy i pół roku.