Mira Hills

Abu Dhabi, zwischen den beiden Emiraten – fünfzehn Minuten bis Yas Island

Eine Master Community mit angegebenen Investitionen von AED 55bn, genau auf halbem Weg zwischen Dubai und Abu Dhabi an der E11. In der ersten Phase verkauft Mira Developments hier keine Apartments, sondern Land: ein Entwicklungsgrundstück ab AED 22m zu AED 325 pro Quadratfuß.

• Grundstücke
• Joint Venture
• für Developer und Großinvestoren

Wie es aussehen wird

Bilder aus der Broschüre des Master-Developers: 22 Renderings – der Masterplan, das Stadtzentrum, die Lagunen, der Golfplatz und die soziale Infrastruktur. Das ist Designmaterial, keine Fotografie: Das Gelände ist noch Wüste, und ein Rendering sagt nichts darüber aus, was tatsächlich vertraglich vereinbart ist.

Was das Projekt ist

Wer baut es, und auf wessen Land

Mira Hills wird von zwei Parteien gebaut. Mira Developments ist der Master-Developer: Das Land unter dem Projekt hat das Unternehmen vollständig erworben – ein Geschäft über AED 2.47bn mit der AD Ports Group, ein Jahr zuvor angekündigt. Die Infrastruktur der Master Community – alles, was nicht Wohngebäude oder Büros sind – übernimmt die AD Ports Group selbst, das staatliche Unternehmen des Emirats. Die Aufteilung verläuft genau an dieser Linie: Schulen, das Krankenhaus, das Museum und die Wasserversorgung der Lagunen sind Sache des Staates; Residenzen, Villen, Büros und das Gewerbezentrum gehören dem Developer. Die angegebene Investitionssumme beträgt rund AED 55bn, umgesetzt in Phasen bis etwa 2035.

Vom Format her kommt es Dubai Hills am nächsten: ein großes Areal mit Mall, Schulen und Golfplatz, aufgeteilt in einen öffentlicheren und einen privaten Teil. Im öffentlichen Teil liegen die Malls, das Gewerbezentrum, Büros, Townhouses und Villenquartiere. Weiter oben im Plan liegt die private Zone: große Villen, Golfplätze, das Luxusformat.

Wo es liegt

Das Projekt liegt zwischen den beiden Emiraten, und das ist sein wichtigstes Argument. Die Adresse ist Al Mamoura neben Ghantoot, direkt an der E11. Yas Island ist rund fünfzehn Minuten entfernt, Masdar City etwa zwanzig, Al Raha Beach fünfundzwanzig. Der Flughafen Al Maktoum ist etwa fünfundzwanzig Minuten entfernt, der Flughafen Abu Dhabi ebenso; die Zentren beider Emirate liegen jeweils rund vierzig Minuten entfernt. Al Jurf, die Community am Strand, ist zehn Minuten entfernt.

Die Nachbarschaft ist aus einem zweiten Grund wichtig: Das Emirat entwickelt an genau diesem Küstenabschnitt ein Entertainment-Cluster. In der Präsentation hieß es, auf diesem Gelände werde ein Casino entstehen, doch es gibt keine offizielle Ankündigung des Staates; laut dem Projektvertreter ist eine solche nach der Eröffnung des Standorts in Ras Al Khaimah zu erwarten. Das ist eine Erwartung, keine bestätigte Tatsache, und auf ihr lässt sich kein Renditemodell aufbauen.

Was dazugehört

Der angegebene Inhalt: ein 18-Loch-Championship-Golfplatz mit Clubhaus, ein Netz aus Lagunen und acht Privatstrände – vier bei den Villen und vier bei den Residenzen. In den Lagunen wird nicht geschwommen; geschwommen wird an separaten Stränden, und das Wasser liefert AD Ports. Der zentrale Park umfasst rund 5m Quadratfuß, dazu kommen Stadtwälder und Grünflächen.

Der soziale Teil ist detailliert beschrieben: drei Schulen, acht Kindergärten, zwei Universitäten mit Schwerpunkt auf künstlicher Intelligenz, Architektur und Ingenieurwesen sowie ein Krankenhaus mit 200 Betten. Dazu zwei Museen, darunter das vom Staat gebaute UAE Museum, eine Arena, eine Mall mit Indoor-Skipiste, drei Gemeindezentren, Fünf-Sterne-Hotels und das Gewerbezentrum The Cube. Die Wohnquartiere sind autofrei geplant: Die Parkplätze liegen an den Eingängen, und die obere Ebene gehört den Fußgängern, mit Gehwegen und Wassernebel.

Beim Wohnraum nennt der Developer mehr als 7 200 Apartments und mehr als 1 900 Villen und Townhouses. Die Apartments reichen vom Studio bis zu drei Schlafzimmern, die Villen von drei bis zu sechs und mehr; die Grundstücke für Townhouses beginnen bei 30×15 Metern, die für Villen reichen bis 55×40. Der Zahlungsplan wird für jede Phase gesondert bekanntgegeben.

Wie der Developer arbeitet

Mira Development baut in jedem Land, in dem es tätig ist, nach demselben Muster, und die Präsentation fasst es in vier Punkten zusammen. Erstens das Branding: Modehäuser und Marken stehen hinter den Projekten, und das dient vor allem der Vereinheitlichung von Ausbau, Geräten und Bauweise. Zweitens die Komplettausstattung: Möbel, Geräte, Vorhänge, Geschirr – übergeben werden nicht nackte Wände, sondern ein fertig eingerichtetes Interieur. Drittens der Service: Concierge, Valet-Parking, wöchentliche Reinigung und Mira Home als hauseigene Verwaltungsgesellschaft. Viertens eine fünfjährige Gewährleistung für Reparaturen statt des in Dubai üblichen einen Jahres: Wenn in dieser Zeit ein Rohr leckt, zahlt der Developer.

Was jetzt tatsächlich im Verkauf ist

Die erste Phase ist ein Verkauf von Grundstücken, nicht von fertigem Wohnraum. Das Land wird für AED 325 pro Quadratfuß verkauft. Das kleinste freigegebene Grundstück ist Nummer 109 für AED 22m. Zur Einordnung der Größenordnung: Grundstück Nr. 28 umfasst 180 000 Quadratfuß GFA, darauf passen etwa 40 bis 50 Villen oder rund 25 im Format einer Markenvilla wie Bentley. Land für ein einzelnes Haus kann man nicht kaufen: Das ist eine Master Community, keine Parzellierung für private Bauherren, und die Standards des Developers gelten für jeden, der hier baut.

Mira startet auf diesem Land auch eigene Projekte – im November, darunter Bentley-Villen nach dem Vorbild von Bentley Home in Dubai.

Drei Wege hinein

Erstens – einfach das Land kaufen. Der Käufer, meist ein Bauunternehmen, erwirbt ein Grundstück und realisiert darauf sein eigenes Projekt. Die Freiheit ist nahezu vollständig, mit einer Einschränkung: den Standards der Master Community, unter die nichts fallen darf.

Zweitens – ein Joint Venture. Der Investor zahlt das Land, der Developer baut und verkauft. Laut dem Projektvertreter liegt der Horizont bei rund 3,5 Jahren, der Anteil des Investors an dieser Struktur beträgt 30 %, und die bei der Präsentation genannte Rendite liegt in der Größenordnung von 50 % auf das eingesetzte Kapital – etwa 15–16 % pro Jahr.

Drittens – der Investor zahlt sowohl das Land als auch den Bau. Dann erhält er alle Erträge und trägt das gesamte Projektrisiko: Der Developer arbeitet hier als Auftragnehmer und Verkäufer gegen ein festes Honorar.

Womit sich der Preis vergleichen lässt

Der Richtwert des Developers für den Verkaufspreis des fertigen Produkts liegt bei AED 1 600–1 700 pro Quadratfuß und ab AED 1 800 für Miras eigene Projekte. Als Vergleich wurde bei der Präsentation Alghadeer von Aldar genannt: eine benachbarte Master Community in nahezu derselben Lage an der Grenze der beiden Emirate, die heute für rund AED 1 600 pro Fuß verkauft wird. Das ist der einzige belastbare Maßstab in der Nähe, und die gesamte Wirtschaftlichkeit des Geschäfts beruht auf der Differenz zwischen AED 325 pro Fuß Land und AED 1 600–1 800 pro Fuß fertiger Fläche.

Warum die Quellen voneinander abweichen

Die Projektpräsentation nennt 55 Millionen Quadratfuß und fünf Kilometer entlang der Achse – das beschreibt das Areal. Die Website des Developers nennt eine andere Zahl, 2 760 060 m², und das ist die GFA, die Bruttogeschossfläche und nicht die Größe des Geländes. Makler tragen diese 30 Millionen Fuß oft in die Spalte „Gesamtfläche“ ein, wodurch der Eindruck entsteht, das Projekt sei nur halb so groß. Es sind verschiedene Größen, und beide können zugleich stimmen.

Bei den Einheitenzahlen ist es ähnlich: Der Developer nennt 7 200+ Apartments und 1 900+ Villen und Townhouses, während Aggregatoren 14 000 Apartments plus 1 700 Villen und 1 000 Townhouses führen – fast das Doppelte. Solange sich das Projekt in der ersten Phase befindet, sollte man der Website des Developers vertrauen und jede Aggregatorzahl nachprüfen, bevor man sie in ein Modell übernimmt.

Für wen es passt, und für wen nicht

Das ist keine Geschichte nach dem Muster „Apartment kaufen und vermieten“. Die Einstiegsschwelle liegt bei AED 22m für das kleinste Grundstück, der Horizont beträgt dreieinhalb Jahre ohne Mieteinnahmen in der Zwischenzeit, und das Ergebnis hängt davon ab, was auf den Nachbargrundstücken gebaut wird: In einer Master Community bestimmt die gesamte Umgebung den Exit-Preis, nicht allein Ihr Gebäude. Es passt zu einem Developer mit eigenen Baukapazitäten und zu einem Investor, der sich bewusst und mit einem Anwalt an dem Projekt beteiligt.

Wer in Abu Dhabi fertige Quadratmeter mit nachvollziehbarer Miete sucht, ist mit Saadiyat oder Al Reem besser bedient: Dort gibt es fertige Gebäude, reale Mietsätze und Liquidität im Zweitmarkt. Land in einem neuen Masterplan ist ein anderes Produkt mit einem anderen Risiko, und beide anhand einer einzigen Renditekennzahl zu vergleichen, ist nicht zulässig.

Jede Renditeangabe hier ist eine Prognose des Developers, keine Berechnung aus unserer Datenbasis und kein Versprechen. Drei Dinge sollten zuerst geprüft werden: welche Infrastruktur tatsächlich vertraglich gesichert und was noch ein Rendering ist; wer für die Wasser- und Straßenanbindung zuständig ist und ab wann; und welchen Exit-Preis das Modell annimmt – bei AED 325 pro Fuß Land steckt der gesamte Gewinn in der Annahme von AED 1 600–1 800 pro Fuß fertigem Produkt in dreieinhalb Jahren.