Mira Hills

Abu Dhabi, a metà strada tra i due emirati — quindici minuti da Yas Island

Una master community con investimenti dichiarati per AED 55 mld, collocata esattamente a metà tra Dubai e Abu Dhabi, sulla E11. Nella prima fase Mira Developments non vende qui appartamenti ma terreni: un lotto edificabile a partire da AED 22 mln, a AED 325 per piede quadrato.

• lotti di terreno
• joint venture
• per sviluppatori e grandi investitori

Come apparirà

Immagini tratte dalla brochure del master developer: 22 render — il masterplan, il centro cittadino, le lagune, il campo da golf e le infrastrutture sociali. Sono immagini di progetto, non fotografie: il sito è ancora deserto, e un render non dice nulla su ciò che è stato effettivamente contrattualizzato.

Che cos'è il progetto

Chi lo costruisce, e su quale terreno

Mira Hills è realizzato da due soggetti. Mira Developments è il master developer: il terreno su cui sorge il progetto è stato acquistato direttamente dalla società — un'operazione da AED 2,47 mld con AD Ports Group, annunciata un anno prima. L'infrastruttura della master community — tutto ciò che non è edificio residenziale o uffici — è a carico della stessa AD Ports Group, la società statale dell'emirato. La divisione segue esattamente questa linea: scuole, ospedale, museo e l'apporto d'acqua alle lagune spettano allo Stato; residenze, ville, uffici e polo commerciale spettano al developer. L'investimento dichiarato nel progetto è di circa AED 55 mld, da realizzare per fasi fino al 2035 circa.

Per formato è il più vicino a Dubai Hills: un grande territorio con centro commerciale, scuole e golf al proprio interno, suddiviso in una parte più pubblica e una privata. Nella parte pubblica si trovano i centri commerciali, il polo commerciale, gli uffici, le townhouse e i quartieri di ville. Più in alto, nel masterplan, c'è la zona privata: grandi ville, campi da golf, il formato di lusso.

Dove si trova

Il progetto sorge tra i due emirati, ed è questo il suo argomento principale. L'indirizzo è Al Mamoura, accanto a Ghantoot, direttamente sulla E11. Yas Island dista circa quindici minuti, Masdar City circa venti, Al Raha Beach venticinque. L'aeroporto Al Maktoum è a circa venticinque minuti, l'aeroporto di Abu Dhabi altrettanto; i centri dei due emirati distano circa quaranta minuti ciascuno. Al Jurf, la community sul mare, è a dieci minuti.

Il contesto conta anche per una seconda ragione: l'emirato sta sviluppando un cluster dell'intrattenimento su questo stesso tratto di costa. Nella presentazione è stato affermato che in quest'area sorgerà un casinò, ma non c'è stato alcun annuncio ufficiale da parte dello Stato e, secondo il rappresentante del progetto, se ne attende uno dopo l'apertura della struttura di Ras Al Khaimah. È un'aspettativa, non un fatto confermato, e su di essa non si può costruire un modello di rendimento.

Che cosa c'è all'interno

I contenuti dichiarati: un campo da golf championship a 18 buche con clubhouse, una rete di lagune e otto spiagge private — quattro accanto alle ville e quattro accanto alle residenze. Le lagune non sono balneabili; si nuota nelle spiagge dedicate, e a portare l'acqua è AD Ports. Il parco centrale misura circa 5 mln di piedi quadrati, a cui si aggiungono foreste urbane e aree verdi.

La parte sociale è descritta nel dettaglio: tre scuole, otto asili nido, due università orientate a intelligenza artificiale, architettura e ingegneria, e un ospedale da 200 posti letto. Poi due musei, tra cui l'UAE Museum realizzato dallo Stato, un'arena, un centro commerciale con pista da sci indoor, tre centri comunitari, hotel a cinque stelle e il polo commerciale The Cube. I blocchi residenziali sono progettati senza auto: i parcheggi sono spostati agli ingressi e il livello superiore è pedonale, con percorsi e nebulizzazione d'acqua.

Per quanto riguarda le abitazioni, il developer dichiara più di 7 200 appartamenti e più di 1 900 ville e townhouse. Gli appartamenti vanno dai monolocali ai trilocali, le ville da tre a sei camere e oltre; i lotti per le townhouse partono da 30×15 metri e quelli per le ville arrivano a 55×40. Il piano di pagamento viene annunciato separatamente per ciascuna fase.

Come lavora il developer

Mira Development costruisce allo stesso modo in ogni paese in cui opera, e la presentazione lo riduce a quattro punti. Primo, il branding: dietro i progetti ci sono case di moda e marchi, e ciò significa innanzitutto standardizzare finiture, elettrodomestici e costruzione stessa. Secondo, l'allestimento completo: mobili, elettrodomestici, tende, stoviglie — la finitura non è fatta di pareti nude, ma di un interno compiuto. Terzo, il servizio: concierge, servizio di parcheggio con valet, pulizie settimanali e Mira Home come società di gestione interna. Quarto, una garanzia di cinque anni sulle riparazioni invece dell'unico anno standard a Dubai: se un tubo perde in quel periodo, paga il developer.

Che cosa è davvero in vendita adesso

La prima fase è una vendita di terreni, non di abitazioni finite. I terreni sono venduti a AED 325 per piede quadrato. Il lotto più piccolo messo in vendita è il numero 109, a AED 22 mln. Per dare un'idea delle dimensioni: il lotto n. 28 è di 180 000 piedi quadrati di GFA, in cui entrano circa 40–50 ville, oppure circa 25 in un formato di ville a marchio come Bentley. Non si può comprare un terreno per una sola casa: questa è una master community, non una lottizzazione per l'edilizia privata, e gli standard del developer vincolano chiunque costruisca qui.

Mira lancia sullo stesso terreno anche progetti propri — a novembre, tra cui le ville Bentley ispirate a Bentley Home a Dubai.

Tre modi per entrare

Primo — acquistare semplicemente il terreno. L'acquirente, più spesso un'impresa di costruzioni, prende un lotto e vi realizza il proprio progetto. La libertà è quasi totale, con un solo vincolo: gli standard della master community, al di sotto dei quali non si può scendere.

Secondo — una joint venture. L'investitore paga il terreno, il developer costruisce e vende. Secondo il rappresentante del progetto l'orizzonte è di circa 3,5 anni, la quota dell'investitore in questa struttura è del 30% e il rendimento citato alla presentazione è dell'ordine del 50% sul capitale investito — circa il 15–16% annuo.

Terzo — l'investitore paga sia il terreno sia la costruzione. In tal caso incassa tutto il reddito, e con esso tutto il rischio del progetto: il developer lavora qui come appaltatore e venditore per un compenso fisso.

Con che cosa confrontare il prezzo

Il riferimento del developer stesso per il prezzo di vendita del prodotto finito è di AED 1 600–1 700 per piede quadrato, e da AED 1 800 per i progetti propri di Mira. Il confronto proposto alla presentazione è Alghadeer di Aldar: una master community vicina, in una posizione molto simile al confine tra i due emirati, che oggi vende a circa AED 1 600 al piede. È l'unico parametro coerente nelle vicinanze, e l'intera economia dell'operazione poggia sulla differenza tra AED 325 al piede di terreno e AED 1 600–1 800 al piede di superficie finita.

Perché le fonti non concordano

La presentazione del progetto indica 55 milioni di piedi quadrati e cinque chilometri lungo l'asse — ciò descrive il territorio. Il sito del developer riporta un altro numero, 2 760 060 m², che è la GFA, la superficie edificata e non l'estensione del sito. Le schede dei broker mettono spesso quei 30 milioni di piedi nella colonna «superficie totale», ed è così che nasce l'impressione che il progetto sia grande la metà. Sono grandezze diverse e possono essere entrambe corrette.

Lo stesso vale per il numero di unità: il developer dichiara 7 200+ appartamenti e 1 900+ ville e townhouse, mentre gli aggregatori riportano 14 000 appartamenti più 1 700 ville e 1 000 townhouse — quasi il doppio. Finché il progetto è nella prima fase, ci si fidi del sito del developer e si ricontrolli qualsiasi cifra degli aggregatori prima di inserirla in un modello.

A chi è adatto, e a chi no

Non è una storia del tipo «compro un appartamento e lo affitto». La soglia d'ingresso è di AED 22 mln per il lotto più piccolo, l'orizzonte è di tre anni e mezzo senza alcun flusso di affitti nel frattempo, e il risultato dipende da ciò che verrà costruito sui lotti vicini: in una master community il prezzo di uscita lo determina l'intero contesto circostante, non il solo edificio. È adatto a un developer con capacità costruttiva propria e a un investitore che entra in una quota del progetto in modo consapevole e con un avvocato.

Chi cerca un metro quadro finito ad Abu Dhabi con un canone comprensibile è meglio servito da Saadiyat o Al Reem: lì ci sono edifici completati, canoni reali e liquidità sul mercato secondario. Un terreno in un nuovo masterplan è un prodotto diverso con un rischio diverso, e confrontare i due con un'unica percentuale di rendimento non è corretto.

Ogni percentuale di rendimento qui riportata è una previsione del developer, non un calcolo basato sul nostro database e non una promessa. Tre cose vale la pena verificare per prime: quali infrastrutture sono effettivamente contrattualizzate e quali sono ancora un render; chi è responsabile dell'apporto di acqua e strade, e in quale momento; e quale prezzo di uscita assume il modello — a AED 325 al piede di terreno, tutto il profitto sta dentro l'ipotesi di AED 1 600–1 800 al piede di prodotto finito tra tre anni e mezzo.