Q Properties

Deweloper z Abu Zabi wspierany przez dużą lokalną spółkę inwestycyjną, którego flagowy projekt jest w regionie rzadkością: sztuczne wzgórze z kanałem i willami na wyspie Reem zamiast płaskiej zabudowy nabrzeża, jaką zwykle stosuje się w tym miejscu.

• Sztuczna rzeźba terenu zamiast standardowej płaskiej zabudowy
• Duża spółka inwestycyjna stojąca za firmą
• Wyspa Reem z już ukształtowaną infrastrukturą
• Jednorazowy gest architektoniczny, a nie powtarzalny szablon

Firma w skrócie

Status

ramię deweloperskie dużej spółki inwestycyjnej z Abu Zabi

Projekt flagowy

kompleks mieszkaniowy na sztucznie utworzonym wzgórzu z kanałem, na wyspie Reem w Abu Zabi

Format

wille i apartamenty zorganizowane wokół sztucznej rzeźby terenu, a nie standardowego płaskiego układu

Jakim deweloperem jest ta firma

Kim są i co jest niezwykłego w ich flagowym projekcie

Firma jest ramieniem deweloperskim dużej spółki inwestycyjnej z Abu Zabi, co daje jej wsparcie finansowe większej struktury, którego nie mają mali prywatni deweloperzy. Głównym aktywem w portfolio jest jeden duży projekt na wyspie Reem, który wyróżnia się wśród dziesiątek sąsiednich inwestycji nadmorskich naprawdę nietypowym wyborem architektonicznym: sztucznym wzgórzem przeciętym kanałem, wokół którego zorganizowano całą zabudowę mieszkaniową.

Taka rzeźba terenu jest w regionie rzadkością, gdzie przytłaczająca większość projektów nadmorskich powstaje na płaskich terenach odzyskanych z morza. Decyzja o zbudowaniu sztucznego wzgórza na w dużej mierze płaskiej wyspie to wyraźny zakład architektoniczny — taki, który albo tworzy unikalną lokalizację nie do powtórzenia przez konkurentów, albo pozostaje kosztownym, wymagającym utrzymania eksperymentem inżynieryjnym. Tak czy inaczej warto oceniać to trzeźwo, a nie tylko po tym, jak wygląda wizualizacja.

Co faktycznie zbudowano

Projekt łączy wille i apartamenty zorganizowane wokół sztucznego wzgórza i kanału — rzeźba terenu nie jest tu detalem dekoracyjnym, lecz główną zasadą organizacji całej zabudowy: domy leżą na różnych wysokościach wzdłuż zbocza, mając różne widoki i różny stopień prywatności zależnie od położenia, czego nie da płaski układ standardowego osiedla.

Wyspa Reem, na której leży projekt, jest już dość dojrzałą wyspą z rozwiniętą infrastrukturą, a nie terytorium wciąż się kształtującym: w pobliżu są inne skupiska mieszkaniowe, zabudowa komercyjna i ugruntowany rynek najmu. Odróżnia to zakup tutaj od inwestycji w naprawdę nowy, jeszcze niezamieszkany teren — większość otaczającej infrastruktury już działa, a nie istnieje tylko w master planie.

Inżynieryjny koszt nietypowej rzeźby terenu

Sztuczne wzgórze to nie tylko usypana ziemia — to konstrukcja inżynieryjna z murami oporowymi, systemem odwodnienia i środkami przeciw erozji zboczy, a kanał wymaga własnego, stale działającego systemu cyrkulacji i oczyszczania wody. Wszystko to ma własny okres użytkowania i własny koszt utrzymania, który ostatecznie trafia do opłaty serwisowej płaconej przez właścicieli apartamentów i willi na terenie inwestycji.

Zanim uzna się ogólną opłatę za wystarczającą informację, warto poprosić o osobną pozycję budżetu dotyczącą wyłącznie utrzymania rzeźby terenu i kanału — tak samo, jak rozsądnie jest to zrobić przy każdym elemencie wodnym czy nietypowym elemencie krajobrazu w projekcie innego dewelopera. Nietypowa architektura prawie zawsze oznacza nietypową pozycję kosztową, o której na etapie sprzedaży mówi się mniej niż o widokach na wodę.

Praktyczna wartość sztucznej rzeźby terenu

Zaleta tego wyboru jest realna: różnica wysokości tworzy widoki i poczucie prywatności, jakich nie zapewniłoby płaskie osiedle o tej samej gęstości, a samo wzgórze staje się rozpoznawalnym punktem orientacyjnym wyspy, co pomaga w atrakcyjności lokalizacji w ofertach sprzedaży i najmu. To nie tylko gest architektoniczny, lecz praktyczne wyróżnienie konkurencyjne na tle sąsiednich projektów na tej samej wyspie.

Druga strona jest taka, że willa lub apartament u podnóża wzgórza i ten na jego szczycie mogą się znacznie różnić realnym doświadczeniem posiadania, mimo formalnej przynależności do tego samego projektu: inny poziom prywatności, inne widoki, inna odległość od wspólnych przestrzeni. Konkretnych lokali w projekcie nie należy porównywać na podstawie jednego ogólnego opisu — rzeźba terenu czyni je znacznie mniej jednorodnymi niż w zwykłej zabudowie.

Rynek wtórny na wyspie Reem

Wyspa Reem jest już dość dojrzałą częścią rynku nieruchomości Abu Zabi i jako całość zgromadziła przyzwoitą historię transakcji, co pomaga wycenić lokal obiektywnie, a nie wyłącznie według ceny ofertowej sprzedającego. W przypadku projektu z nietypową rzeźbą terenu płynność będzie zależeć nie tylko od ogólnego kierunku rozwoju wyspy, lecz także od tego, jak wysoką premię kupujący są gotowi zapłacić za wyjątkowość ukształtowania terenu w porównaniu ze standardową płaską zabudową obok.

Odporność finansowa macierzystej spółki inwestycyjnej działa na korzyść projektu w odbiorze przy odsprzedaży — duża struktura stojąca za deweloperem łagodzi obawy kupujących o długoterminowe utrzymanie obiektu, w tym nietypowych elementów inżynieryjnych, takich jak wzgórze i kanał.

Dla kogo jest ten deweloper, a dla kogo nie

Ten deweloper pasuje kupującym szukającym nietypowej architektury, gotowym cenić wyjątkowość lokalizacji wyżej niż przewidywalność standardowej płaskiej zabudowy, a także tym, którzy cenią wsparcie finansowe dużej spółki inwestycyjnej za projektem. Pasuje też kupującym, dla których ważniejsza jest ukształtowana infrastruktura wyspy niż potencjał jeszcze niezamieszkanego terenu.

Nie pasuje kupującym niechętnym, by poprosić o osobną pozycję budżetu obejmującą nietypowe elementy inżynieryjne, którzy ryzykują ocenę opłaty serwisowej wyłącznie na podstawie kwoty ogólnej. Nie pasuje też nikomu, kto porównuje konkretne lokale w projekcie tylko powierzchownie — rzeźba terenu sprawia, że różnica między sąsiednimi pozycjami w jednym kompleksie jest znacznie większa niż w zwykłej płaskiej zabudowie.

Sztuczne wzgórze i kanał to nie tylko zabieg architektoniczny — to konstrukcja inżynieryjna z własnymi wymaganiami eksploatacyjnymi: mury oporowe, odwodnienie i system cyrkulacji wody w kanale działają nieprzerwanie i wymagają regularnej konserwacji, której koszt wchodzi do opłaty serwisowej. Proszę poprosić dewelopera o osobną pozycję budżetu dotyczącą wyłącznie utrzymania rzeźby terenu i kanału, a nie o opłatę zbiorczą — tak samo, jak rozsądnie jest pytać o każdy element wodny czy nietypowy element krajobrazu w projekcie innego dewelopera.

Najczęstsze pytania

Czy są rabaty na nieruchomości Q Properties?

Obecnie baza zawiera 7 lokali tego dewelopera z ceną poniżej rynkowej, przy czym najgłębsza obniżka wynosi 4 %. Cenę obniża sprzedający na rynku wtórnym lub przy cesji, a nie deweloper — każdy z nich ma powód do pośpiechu. Rabat jest wyliczany przez algorytm względem porównywalnych nieruchomości, bez ręcznej wyceny brokera.

Jakie projekty buduje Q Properties?

Wyżej na tej stronie: 1 projekt Q Properties z naszego katalogu, każdy z paszportem obejmującym piętra, lokale, termin przekazania i sypialnie. Dzielnice, w których znajduje się najwięcej jego lokali, są zebrane pod nagłówkiem „Gdzie budują”. Lokale dostępne w sprzedaży, jeśli są, widnieją tuż pod projektem.

Czy kupować od Q Properties bezpośrednio, czy przez brokera?

Pod względem kosztów nie ma różnicy: przy off-plan broker otrzymuje wynagrodzenie od Q Properties, a nie od Państwa, więc telefon do biura sprzedaży nic nie oszczędza. Różni się natomiast perspektywa — zespół sprzedaży dewelopera sprzedaje wyłącznie własne budynki i nie wspomni, że ten sam lokal obok kosztuje mniej ani że ten projekt zostanie przekazany później. Przy odsprzedaży i cesji prowizja wynosi standardowe 2 % plus VAT.

Czy warto kupić od Q Properties

To zależy od tego, co Państwo kupują i po co. Proszę przesłać budżet i zadanie, które inwestycja ma spełnić — powiem, które projekty tego dewelopera mają dziś sens, a które bym ominął.