Ain Dubai

Najwyższe na świecie koło widokowe, 250 metrów, nieczynne od marca 2022 roku. I najlepsza dostępna lekcja tego, jak rynek traktuje obiecaną infrastrukturę.

• widok na morze
• wynajem krótkoterminowy
• spacer do JBR

Co warto wiedzieć

Czym jest to miejsce

Ain Dubai otwarto 21 października 2021 roku na wyspie Bluewaters: 250 metrów wysokości i 48 kapsuł. W chwili otwarcia było to najwyższe koło widokowe na świecie i do dziś nim pozostaje.

Działało około pięciu miesięcy i w marcu 2022 roku zatrzymano je z powodu prac modernizacyjnych. Od tamtej pory publicznie nie ogłoszono daty ponownego otwarcia.

Sama wyspa żyje swoim życiem: promenada, restauracje, hotel, wieże Bluewaters Residences i kładka do JBR działają niezależnie od koła.

Czego ten przypadek uczy kupującego

Bluewaters sprzedawano częściowo właśnie z kołem. Było na każdej wizualizacji, otwierało prezentacje, a wyspę często nazywano jego imieniem.

Koło stoi nieczynne już czwarty rok, a wyspa ani nie stanizała, ani nie opustoszała. Mieszkania pozostają tu jednymi z najdroższych w mieście w przeliczeniu na stopę kwadratową, wynajem się domyka, a restauracje na promenadzie są pełne.

Wniosek, który warto zabrać ze sobą: cenę trzyma połączenie morza, pieszego dojścia do JBR i zamkniętej podaży gruntu na wyspie usypanej z morza. Atrakcja była powodem, by tu przyjechać, a nie powodem ceny.

I wniosek odwrotny, ważniejszy: gdy sprzedawca tłumaczy premię przyszłym obiektem, takim jak park, akwarium, promenada czy koło, warto zapytać, co zostanie, jeśli obiekt nie powstanie. W Dubaju to nie jest pytanie hipotetyczne.

Co naprawdę trzyma tu cenę

Plaża i woda z dwóch stron: wyspa jest wąska, a niemal każda wieża ma ekspozycję na morze.

Kładka do JBR: The Walk i The Beach są w zasięgu spaceru, czyli gotowa infrastruktura gastronomiczna i plażowa, na którą nikt nie musi czekać.

Skończona ilość gruntu: wyspa jest usypana i zabudowana, nowych działek nie przybędzie. To rzadki w Dubaju przypadek, w którym podaż naprawdę jest zamknięta.

I bliskość Dubai Marina oraz Dubai Harbour, dwóch dzielnic, w których skupia się całe morskie i nadbrzeżne życie miasta.

Co sprawdzić

Ekspozycję. Różnica między widokiem na morze a widokiem na sąsiednią wieżę znaczy tu więcej niż piętro.

Opłatę serwisową (service charge). W projektach wyspowych z promenadą i wspólną infrastrukturą jest wyższa niż przeciętnie w mieście i od początku należy ją wliczyć w rentowność.

I reżim wynajmu krótkoterminowego w konkretnym budynku: na Bluewaters wynajem na doby jest głównym scenariuszem zysku, a zezwala na niego firma zarządzająca, nie tylko prawo.

Jak wyceniać obiecaną infrastrukturę

Zasada jest prosta i działa przy każdym projekcie: wycenić dwa razy, z obiecanym obiektem i bez niego.

Jeśli bez niego transakcja nadal się broni, obietnica jest premią dodatkową i dopłata za nią powinna być niewielka. Jeśli bez niego transakcja się rozpada, kupuje się nie nieruchomość, lecz termin realizacji cudzego projektu, nad którym nie ma się żadnej kontroli.

Osobno należy sprawdzić, kto faktycznie do czego się zobowiązał. Infrastruktura na działce samego dewelopera to zobowiązanie umowne i można je przeczytać. Obiekt miejski, taki jak linia metra, park czy droga, to zobowiązanie władz miasta i deweloper za niego nie odpowiada, choć chętnie widnieje na planie.

I trzeba przewidzieć opóźnienia. Zdarzają się wszędzie, także w Dubaju. Pytanie brzmi nie, czy termin się przesunie, lecz czy model przetrwa dwa dodatkowe lata.

Nie należy płacić za obiecany obiekt. Ain Dubai otwierało każdą wizualizację wyspy, a od 2022 roku nie działa. Cenę trzymają morze, kładka do JBR i zamknięta podaż.

Dzielnice, których ceny to kształtuje

Mediana ceny, cena wejścia i aktualny skład oferty dla każdej z nich znajdują się na jej stronie dzielnicy.