Transakcje na rynku nieruchomości w Dubaju w lipcu i sierpniu 2026 roku: miesięczne dane DLD i dlaczego spadek rok do roku przesadza

Nagłówki o Dubaju we wrześniu 2026 roku czyta się jak korektę: transakcje spadły o jedną trzecią, wartości prawie o połowę. Te liczby są prawdziwe, ale porównują to lato z najsilniejszym latem w historii rynku. Miesiąc po miesiącu dane Dubai Land Department (DLD) opowiadają historię bardziej przydatną dla kogoś, kto decyduje, czy kupować teraz. Cały sezon omówiliśmy w przeglądzie rynku latem 2026; ten tekst to rozbicie miesięczne.

Lipiec 2026

DLD zarejestrował w lipcu 13 930 transakcji sprzedaży o wartości 34,88 mld AED (około 9,5 mld USD). W porównaniu z czerwcem to niewielki wzrost: wartość wyższa o 6,9%, liczba o 1,2%. W porównaniu z lipcem 2025 — 20 304 transakcje o wartości 65 mld AED, drugi najlepszy miesiąc w historii — to spadek o około 31% co do liczby i 46% co do wartości.

Lipiec 2026	Transakcje	Wartość	Udział w wartości
Gotowe	4 308	18,92 mld AED	54%
Off-plan	9 622	15,96 mld AED	46%

Średnia transakcja na rynku gotowym wyniosła około 4,4 mln AED, a w off-plan około 1,7 mln AED. To nie są dwie ceny tego samego produktu. Rynek gotowy to coraz częściej wille i większe apartamenty, a wolumen off-plan napędzają kawalerki i mieszkania jednopokojowe kupowane na wkład. Dlaczego należy czytać je osobno, wyjaśniamy w tekście off-plan i gotowe: dwa rynki liczone jako jeden.

Sierpień 2026

Sierpień przyniósł około 11 600 transakcji sprzedaży o wartości 27,89 mld AED (około 7,6 mld USD), a do tego 3 390 rejestracji kredytów hipotecznych o wartości 14,36 mld AED. Analitycy domów maklerskich pracujący na danych DLD wyliczają zmianę względem sierpnia 2025 na minus 37% co do liczby i minus 44% co do wartości. Zestawienia obejmujące tylko domy dają minus 35% i minus 46%, bo pomijają nieruchomości komercyjne i grunty.

• Sprzedaż poniżej 2 mln AED spadła o około 16%, a rejestracje powyżej 5 mln AED wzrosły o około 29%.
• Sprzedaż off-plan w segmencie ultraluksusowym wzrosła o 12% rok do roku. Prime na rynku wtórnym spadł o dwie trzecie.
• Dubai South ponownie prowadziło pod względem liczby transakcji, a samo Azizi Venice odpowiadało za około 1 500 transakcji o wartości 1,22 mld AED.

Projekty na szczycie

Pod względem wartości w lipcu ranking projektów, zestawiony z eksportów DLD, otworzył Eltiera Views na Jumeirah Islands, a tuż za nim był RAW District przy Sheikh Zayed Road. W sierpniu pierwsze miejsce zajął Palm Central Private Residences na Palm Jebel Ali, a RAW District prowadził wśród apartamentów pod względem liczby transakcji. Prawie wszyscy liderzy to świeże premiery dużych deweloperów w lokalizacjach, które kupujący już rozumieją. Spekulacyjnych odsprzedaży prawie nie ma.

Jak to czytać jako kupujący

Większość spadku rok do roku to efekt bazy. Lipiec przebił czerwiec, a spadek sierpnia w stosunku do lipca to zwykła dubajska sezonowość. Ochłodzenie jest jednak realne: wolumen od marca do sierpnia był o około 31% niższy niż w poprzednich sześciu miesiącach. Jest po prostu łagodniejsze, niż sugerują nagłówki.

Siła negocjacyjna przesunęła się na stronę kupującego w średnim segmencie rynku wtórnego, gdzie zamyka się mniej transakcji, a sprzedający przyjmują oferty. W popularnych premierach nie: deweloperzy nadal sprzedają po cenach katalogowych, a rabaty dają przez plan płatności. Porównując rynek gotowy z off-plan, proszę porównywać koszt kapitału, a nie prognozowany wzrost: ile płaci się przed przekazaniem i za ile lokal wynajmuje się potem.

Rozważają Państwo któryś z projektów z tych rankingów, od RAW District po Palm Central Private Residences? Porównamy go z rynkiem wtórnym w tej samej dzielnicy na podstawie danych DLD, a nie broszury.